新农村“社区建设过渡搬迁”，宅基地上房屋真的拆了白拆吗,村改社区宅基地:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 14:59 | 编辑:圣运律师 | 浏览:44

摘要：新农村“社区建设过渡搬迁”，宅基地上房屋真的拆了白拆吗，近日，一份发布于2019年的《六村社区建设过渡搬迁明白纸》引发了专家学者及网络舆论的热议。那么，究竟何为“社区建设过渡搬迁”呢？这种搬迁的补偿安置标准能够让农村村民满意吗？所谓“明白纸

近日，一份发布于2019年的《六村社区建设过渡搬迁明白纸》引发了专家学者及网络舆论的热议。那么，究竟何为“社区建设过渡搬迁”呢？这种搬迁的补偿安置标准能够让农村村民满意吗？所谓“明白纸”又是否真的让农民的房屋拆得明明白白呢？本文，圣运律师对这份“明白纸”做一番解析……

这份《明白纸》在一开篇就开宗明义地指出，这是对所涉六个村庄实行“合村并点整村过渡搬迁” 所设置的补偿安置政策。

显然，这就明确了涉案项目的性质并非老百姓所熟悉的征地拆迁，而是以“村民意愿”为启动理由的整村撤并类拆迁。

具体到补偿安置上，它也与传统的征地拆迁存在很大不同。

【要点一：“货币补偿”一口价10万元？】

《明白纸》中指出，对于不再购买集中安置楼房且有合法宅基地并建有完整住房的农户，在规定期限内交出旧房和宅基地使用权的，一次性给予10万元，不享受社区建设相关的一切政策并永远放弃申请宅基地的权利。

也就是说，如果村民在此类拆迁中选择“货币补偿”方式，不愿花钱购买集中安置楼房上楼居住，那么补偿就是这么多，近似于“一口价”，没有讨价还价的余地。

但是问题在于，此“旧房”非彼“旧房”，此“宅基地”非彼“宅基地”，即便是统一规划布局过的农村房屋，也不可能在宅基地面积、房屋建筑面积、层高、户型等方面完全一致。

未经专业评估机构的实地查勘、评估，直接给出一个“一把尺子量到底”的统一补偿价格，事实上只做到了形式上的“一致”，确与公平、合理、科学无关。

而按照征地拆迁的明文法律规定（新修订《土地管理法》第48条），对农村村民住宅的征收拆迁，应当尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿……

据此，所谓“一次性给予10万元”的补偿政策明显简单粗暴，没有对农民的合法住宅房屋给予全面、充分的补偿，不符合“有拆迁必有补偿”的基本物权保护原则。

“土政策”与法律法规之间的现实差距，由此便可见一斑。

【要点二：选购社区楼房，宅基地上原有房屋真的不予补偿？】

坦率讲，圣运律师在看到这份《明白纸》时几乎不敢相信自己的眼睛。原因就在于，根据这份《明白纸》上白纸黑字的“字面意思”，若村民选择购买社区楼房进行安置，那么连货币补偿下的“一次性给予10万元”都没有，而是要完全自费购买安置楼房！

按照征地拆迁选购安置房的基本逻辑，“房屋产权调换”的原则是“1:1”置换面积，即原有住宅房屋面积价值范围内的安置房是直接置换的，超出面积部分才由被征收人按照建造成本等较低的价格标准自费购买。

譬如被征收人原有的房屋面积为200平方米，那么至少安置房与这200平方米等价的面积是不需要被征收人掏钱的。需要掏钱的是增加的部分。

然而通读这份《明白纸》中的“安置办法”部分，我们完全找不到与前述逻辑相类似的表述。结合《明白纸》的前文可知，农民一旦选择购买集中安置楼房，在交房、交地的同时能拿到手的仅仅是一笔最高26800元的所谓“过渡搬迁补助、奖励费”。

也就是说，在这一“拆旧建新”的过程中，原有旧房的面积完全不能以价值或者面积的“1:1”去置换集中安置楼房……我们宁愿相信是这份《明白纸》并没有把真实的补偿安置政策写明白，从而导致专家学者和专业律师在解读时出现了理解上的严重偏差。

事实上，这份《明白纸》所提供的社区建设过渡搬迁补偿方案中，最大的疑问也就在于此——要求村民限期交出旧房和原有宅基地，对房和地的价值究竟是否给予补偿？

在征地拆迁项目中，农民所能拿到手的基本补偿是由“宅基地的区位补偿价（或者参照执行当地征收农用地的区片综合地价标准）+房屋的重置成新价”构成的，二者缺一不可。依照政策标准和科学评估结果计算补偿数额，是公平补偿的前提和基础。

当然，征地拆迁很多时候也会选择根据一户中本集体经济组织成员人数按“人头”给予安置面积的安置途径，譬如每位成员给予40平方米的安置面积，那么这些安置面积也是直接给的，不存在农民自掏腰包购买的问题。

然而在本文所述的“社区建设过渡搬迁”中，所有这些法定的标准、政策上的普遍做法都看不到，所能看到的就是这张《明白纸》中的两个数：“26800”和“10万”。

【要点三：这样的补偿安置政策合法吗？答案竟是这样……】

1. 涉案项目并非征地拆迁，不受《土地管理法》第48条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的调整和规制，不存在在补偿项目、方式、标准上违反这两部法律法规的问题；至于其“拆旧建新”环节中是否存在土地违法的嫌疑，则并不直接与村民的补偿利益相关，也不是“补偿安置政策”的违法。2. 如果村民自愿在相应的“社区建设过渡搬迁”协议上签字并配合腾房搬迁，领取了相应的补助、奖励费用，那么视为村民对自己财产权利的自主处分行为。

通俗点讲，对于老百姓所谓的“一个愿打一个愿挨”的自愿选择行为，法律通常对双方的选择予以尊重，想要否定这种行为是存在很大困难的。

圣运律师认为，以“村民自治”为基础的新农村社区建设拆迁虽然在法律性质和行为实质上与征地拆迁有很大区别，但就“拆旧建新”这一主要表现形式而言，对农民财产权利、居住条件和未来生产生活的影响都是同样巨大的。既然要拆旧，就一定要给予公平、合理的补偿，而不应以“村民自治”为幌子任性妄为，肆意减损、侵害村民的正当财产权利，对《物权法》乃至于即将施行的《民法典》所明确拱卫的公民合法私有财产权利束之高阁、视而不见。

《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定或许并不适用于所有的拆迁行为，但其中“先补偿后搬迁，居住条件有改善”“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”等原则、原理则应当被所有的“拆旧建新”类行为所尊重、参照。

随随便便拆，随随便便建，随随便便出“明白纸”给补偿安置，这样的“明白纸”，无法让老百姓真的明白，其中折射出新农村建设中存在的矛盾和问题更是令人忧心！（王小明/文）