1988年办征地手续、1996年补办规划许可证的乡镇企业厂房，三十多年后，政府部门只跟村合作社签了一份补偿协议就把房子拆了。浙江省宁波市中级人民法院二审认定：镇政府没能证明房屋归村集体所有，与村集体签的协议不能处分实际建造人的权益，拆除程序违法。终审驳回上诉、维持确认拆除违法的判决。

判断行政机关拆除房屋是否合法，先看拆除依据是否指向正确的权利人。行政机关主张房屋归村集体所有，必须举证证明；仅凭与村股份经济合作社签订的《补偿协议》，不能取得对实际建造人、实际使用人房屋的处置权。未与实际权利人签订补偿协议、未达成处置一致、未履行法定程序即拆除的，构成程序违法；房屋已灭失不具可撤销内容的，依法确认违法。

案件类型：行政诉讼（确认强制拆除房屋违法）

审理法院：浙江省宁波市中级人民法院（二审）；宁波市海曙区人民法院（一审）

案号：（2025）浙02行终63号

委托代理：北京圣运律师事务所王有银律师团队

诉讼地位：被上诉人（原审原告）某老伯（1946年生）

争议标的：镇政府2023年11月6日拆除某老伯1988年征地兴办的乡镇企业用房及附属设施

审结方式：二审判决驳回镇政府上诉，维持一审"确认2023年11月6日强制拆除行为违法"；二审案件受理费五十元由镇政府负担

某老伯是浙江省某市某区村民。1988年，他以本村塑料工艺品厂名义申请征用集体土地约一亩，申请表上写的征地理由是发展乡镇企业、扩大生产、增扩车间和仓库，村、镇、县几级都在表上盖了章。同年，县乡镇企业局批复同意车间、办公室、仓库、注塑车间、门房、车棚合计六百八十八平方米，资金十万元自筹；他随后交纳了耕地占用税。1988年到1990年间，他陆续把房子盖起来；1996年又补办了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。

厂房先做塑料小作坊，2000年左右停产，之后家庭自住，2010年起对外出租。2023年10月，因轨道交通工程建设需要，镇房屋征收（拆迁）办公室与村股份经济合作社签订《补偿协议》：协议把被拆迁房屋的使用情况登记为另一人，载明未经登记建筑面积一千二百余平方米；村合作社同日出具《承诺书》，称未经登记建筑系本村所有，承租人装修、设备搬迁补偿由村里负责结算。二十多天后，2023年11月6日，镇政府对案涉房屋实施拆除，公证处到场拍摄公证。全程没有人与某老伯谈过补偿，也没有人与他签过任何协议。

一审的争议焦点有两个：某老伯有没有原告资格；拆除行为合不合法。

关于原告资格，某老伯拿出了《土地申请表》、基建项目批复、耕地占用税完税证、土地征用费收据、《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》一整套材料。法院据此认定：他自1988年起以塑料制品厂名义申请用地、缴纳费用、实际出资建房，是房屋的实际建造者和使用人，与被诉拆除行为有利害关系，具备原告资格。

关于拆除合法性，法院认为：镇政府抗辩称房屋归村合作社所有，但拿不出充分证据；它与村合作社签的《补偿协议》，不能处分实际建造人的权利。某老伯既没有签补偿协议，也没有就房屋处置与镇政府达成一致，镇政府强制拆除前也没有履行法律规定的程序和步骤。房屋已被拆、不具可撤销内容，依法确认拆除行为违法。

镇政府上诉后，宁波市中级人民法院把道理讲得更直白：起诉人初步证明拆除行为可能侵害其合法权益，即有原告资格；现有证据足以证明某老伯是实际建造人、使用人，镇政府又举不出反证。镇政府与村合作社签了协议，也不能认为它已取得房屋处置权；在未与某老伯签约、未证明处置一致的情形下拆除，程序违法。终审驳回上诉、维持原判。

裁判规则要点： "与村集体签约"绕不开实际建房人；行政机关主张房屋归村集体所有，举证责任在行政机关；历史企业用房的用地审批表、基建批复、完税凭证、规划许可证，是证明实际建造人身份的关键证据；未与实际权利人达成一致即拆除，无论协议怎么签，都构成程序违法。

北京圣运律师事务所王有银律师团队律师提醒：

早年办乡镇企业的老厂长要留心，上世纪八九十年代的征地审批表、基建批复、耕地占用税完税证、规划许可证、土地征用费收据，都是日后房屋权属的命根子，原件务必收好。遇到政府只跟村委会谈、不跟本人谈的情况，及时拿着这套档案起诉主张利害关系；法院认证据，不认"房子是村里的"这种口头主张。

Q1：政府说房子是村集体的，只跟村委会签协议就来拆，我怎么办？

A：收集历年用地审批表、基建批复、缴税凭证、规划许可证、建房出资凭证，证明自己是实际建造人；及时提起行政诉讼，主张与被诉拆除行为有利害关系，原告资格不受影响。

Q2：政府已经跟村委会签了补偿协议，这房子还能拆吗？

A：不能直接拆。补偿协议只能处分协议双方的权利，处分不了实际建造人、产权人的合法权益；未与实际权利人签约、未达成一致即拆除的，构成程序违法。

Q3：上世纪八九十年代建的厂房，没有现在的产权证，怎么证明房子是我的？

A：历史档案同样有效。征地审批表、基建项目批复、耕地占用税完税证、土地征用费收据、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，组合起来即可证明房屋来源与合法性。

Q4：我把房子租给别人了，征收时该跟谁谈？

A：征收应当与房屋实际权利人谈。实际使用人是谁、承租人装修设备如何结算，是征收部门与产权人之间的安排，不能由村合作社一纸承诺绕开产权人。

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