集体土地征收中，对未达成协议的被征收人作出征地补偿决定，应当如何认定房屋性质、合法面积与评估时点？评估报告未依法送达、未告知复核权利，作出不利认定前未听取陈述申辩，是否构成程序违法？房屋已于数年前被强制拆除、拆除行为已被另案确认违法的，补偿决定仍以作出决定当年为评估时点、按重置价结合成新计价是否正当？本案一、二审围绕上述问题展开。

一、裁判要旨

征地补偿决定将两处独立房屋合并认定为"附属用房"，与行政机关此前自行公示的未经登记建筑认定面积相互矛盾的，属于认定事实不清、主要证据不足；房屋已于数年前被强制拆除，补偿决定仍以作出决定当年为价值时点、按重置价结合成新估价，导致补偿明显偏低的，应予纠正；评估报告未依法送达被征收人、未告知申请复核与鉴定权利，作出不利认定前未听取陈述申辩的，构成程序违法。二审法院认为房屋合法性、面积及价值尚需行政机关进一步调查认定，不宜径行改判补偿数额，故驳回上诉、维持撤销原判。

二、案件基本信息

• 案件类型：行政诉讼（征地补偿决定）
• 审理法院：浙江省温州市中级人民法院（一审）；浙江省高级人民法院（二审）
• 委托代理：北京圣运律师事务所王有银律师团队
• 诉讼地位：原告／上诉人一方（某先生）
• 争议标的：县级人民政府作出的《征地补偿决定》
• 审结方式：一审判决撤销补偿决定；二审判决驳回上诉、维持原判

三、案件事实

某先生系浙江省某市灵溪镇某村村民，在该村建有两处房屋，合计建筑面积约206平方米。2019年，当地启动台商小镇和平大道拆迁安置地块项目，该村7.927公顷土地被依法征收，某先生两处房屋位于征收红线范围之内。

2020年12月，两处房屋被镇政府组织强制拆除，该拆除行为已经另案生效裁判确认违法。此后程序几经反复：镇政府曾于2022年作出违建认定书，2023年4月自行撤销；某先生就补偿安置申请处理，县政府2023年7月答复不予补偿安置，温州市中级人民法院2024年7月判决撤销该答复并责令限期重作。

2024年12月，县政府重新作出《征地补偿决定》，将两处房屋整体认定为他人主房的"附属用房"，仅按其中一处约103.075平方米评估计价；评估以2024年12月为价值时点，按重置价结合成新方法估价。某先生认为该决定在面积认定、评估时点、程序权利三方面均存在违法情形，遂委托北京圣运律师事务所王有银律师团队提起行政诉讼，请求撤销该补偿决定。

四、裁判观点与法律适用

一审法院归纳争议焦点为：补偿决定对房屋合法性与性质的认定是否清楚、面积计价是否准确、评估时点与估价方法是否适当、作出程序是否合法。

关于房屋性质与合法性认定，县政府主张房屋建于1998年之前缺乏证据，并据此将房屋定性为违法建筑及附属用房。法院认为，县政府据以认定的走访说明、航拍图模糊等材料，不足以否定房屋客观存在及长期居住使用的事实，将两处独立住宅径行认定为他人主房附属用房，缺乏事实依据。

关于面积认定，县政府此前自行发布的《未经登记建筑初审认定公示表》载明两处房屋建筑面积各约103.075平方米，合计约206.15平方米；而补偿决定及分户评估报告仅按约103.075平方米计价，公示面积与计价面积之间相差近一倍，基础事实不清、证据不足。

关于评估时点与估价方法，案涉房屋2020年12月即已被强制拆除，补偿决定却以2024年12月为价值时点，按重置价结合成新估价，四年时间差叠加成新折减，导致房屋价值被人为压低，法院认定显属不当。

关于程序，法院查明评估报告作出后未依法向某先生送达，亦未告知其对评估结论申请复核评估、申请专家委员会鉴定的权利；初审认定结果仅在村公开栏张贴，未直接送达，作出不利决定前未听取陈述申辩，程序明显违法。

一审法院依照《行政诉讼法》第七十条之规定，判决撤销县政府2024年12月作出的征地补偿决定。县政府上诉请求二审径行判决具体补偿数额。二审法院认为，案涉房屋的合法性、建筑面积及市场价值均需县政府进一步调查认定，且强制拆除行为已被生效裁判确认违法、某先生已另行申请行政赔偿，不宜由二审直接确定补偿金额，遂判决驳回上诉、维持原判。

裁判规则要点：征地补偿决定的面积认定必须与行政机关此前公示的认定结果一致，不得"公示归公示、计价归计价"；房屋被强制拆除多年后才作补偿决定的，评估时点与估价方法应当回归拆除时点或房屋实际价值，不得人为压低；评估报告送达、复核鉴定告知、陈述申辩听取是不可省略的程序环节。

五、法律启示

北京圣运律师事务所王有银律师团队律师提醒： 对征地补偿决定不服的被征收人，应从事实、时点、程序三个维度系统审查。其一，固定公示证据，行政机关自行发布的未经登记建筑认定公示表、分户初步评估结果、丈量登记资料，是反驳"面积缩水"最直接的证据，应第一时间拍照、复印、留存原件；其二，紧盯评估时点，房屋被强制拆除与补偿决定作出之间存在数年时间差的，应重点审查评估时点是否合理、估价方法是否贬低房屋价值，重置价结合成新在征收补偿语境下往往显著低于市场比较法；其三，程序权利逐项核对，评估报告是否送达、是否告知复核与鉴定权利、不利认定前是否听取陈述申辩，任一缺位均可作为撤销理由。一审被撤销后行政机关上诉请求法院直接改判补偿数额的，二审通常以"尚需行政机关调查认定"为由维持撤销，被征收人不必担心法院"和稀泥"，但应同步推进行政赔偿程序，避免补偿与赔偿两头空转。

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为保护当事人隐私，本文对当事人姓名、具体地方行政地名等进行了脱敏处理。本文案件事实及裁判结果均以相关裁判文书载明内容为依据。