房屋所有权人与征收部门签订补偿协议并签署交房单后，征收部门即将房屋拆除——但房屋内仍有租期未满、持证经营的承租人。此时拆除房屋，究竟是"合法拆除已交房房屋"，还是对承租人经营场所的违法强制拆除？

本案中，福建省厦门市吴先生（化名）经营的超市公司租赁某社区一栋楼房的二、三层经营，租期至2022年初。2020年旧村改造征收中，房东与镇政府签订征收补偿协议并交房，镇政府随后发出限期搬迁通知，数日后即将该楼拆除。

在北京圣运律师事务所王有银律师团队代理下，厦门市中级人民法院二审终审判决：撤销一审判决，确认镇政府对该超市经营场所实施强制拆除的行为违法。

一、案件基本信息

原告： 厦门某超市有限公司（吴先生经营，化名）

诉讼代理人： 北京圣运律师事务所王有银律师团队律师

被告： 福建省厦门市某区某镇人民政府

审理法院： 福建省厦门市中级人民法院（二审）

案件类型： 行政诉讼（确认强制拆除房屋行为违法）

争议事项： 承租人对征收拆除行为是否具有原告主体资格；房东交房后拆除仍在租期内的经营房屋是否合法

案件核心问题： 房屋所有权人已签征收补偿协议并交房，但租赁期内的实际经营承租人未实际移交房屋时，镇政府直接拆除该经营场所是否违反行政强制法律规定？

二、案件背景：房东交了房，租户的店还开着

2019年初，吴先生与房屋所有权人签订租赁合同，租赁厦门市某区某社区一栋楼房的第二、三层约300平方米作为经营用房，租期自2019年2月至2022年1月底。吴先生作为法定代表人的超市有限公司在此注册经营，营业执照齐全。

2020年，因旧村改造整体搬迁项目建设需要，该栋房屋被纳入征收范围。2020年6月，镇政府与房屋所有权人签订集体土地上房屋征收补偿安置协议及补充协议；同年10月9日，房东签署《被征收房屋交房确认单》，同意将房屋完整移交镇政府。

2020年10月，镇政府向超市公司发出《搬迁通知书》，要求其数日内腾空房屋，逾期将组织强制拆除。2020年11月6日，镇政府组织人员将店内物品搬离后，对该栋房屋实施拆除。超市公司遂起诉，请求确认镇政府强制拆除其经营房屋的行为违法。该楼栋内同期租赁经营的其他商户，亦分别提起同类诉讼。

三、各方观点与焦点

1. 原告（超市公司）诉称： 其虽非房屋所有权人，但是依租赁合同合法占有使用房屋、持有营业执照的实际经营者，与拆除行为有利害关系；镇政府既未与其达成搬迁协议，也未作出行政决定、未申请法院强制执行，仅通知数日后即拆除正在经营的场所，且店内装修、地板、墙面、卫生间等附属设施一同被毁，请求确认强制拆除房屋行为违法。

2. 被告（镇政府）辩称： 拆除房屋已经房屋所有权人同意并签订补偿协议、签署交房单，不存在强制拆除情形；超市公司并非房屋权利人，不具有原告主体资格；附属设施损失已在所有权人补偿协议中约定补偿，原告亦未举证附属设施的存在。

四、法院裁判观点

一审法院认为：房屋所有权人已签征收补偿协议并交房，镇政府拆房符合法律规定，对确认强拆房屋违法的请求不予支持；但镇政府未与承租人达成搬迁协议即搬离店内物品，属于"强制搬迁"，仅判决确认强制搬迁物品行为违法。

厦门市中级人民法院二审审理后认为：

关于主体资格，超市公司虽非房屋所有权人，但依租赁合同承租使用房屋、办理了营业执照、拆除时仍在经营，与被诉拆除行为有利害关系，且镇政府发出的《搬迁通知书》即指向公司本身，其原告主体资格依法成立。

关于行为性质，二审作出关键更正：虽然房东与镇政府签订了征收补偿协议并签署交房确认单，但房屋内租赁经营的超市公司并未向房东或镇政府实际移交其仍在租赁期内的经营性房屋，应视为被征收房屋"并未完整移交"；镇政府在此情况下实施拆除，违反《中华人民共和国行政强制法》规定的行政强制条件和程序。一审将行为局限理解为"仅对物品的强制搬迁"，属于对强制拆除行为认识上的局限，二审予以更正。

因拆除行为已实施完毕、不具有可撤销内容，法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项，判决确认违法。

终审判决：撤销一审判决；确认镇政府于2020年11月6日对超市公司经营场所实施强制拆除的行为违法；一、二审案件受理费均由镇政府负担。

五、圣运律师说法

本案厘清了征收拆除中常被混淆的两个概念：房东签约交房，处分的是房屋所有权人的权益；而租期内持证经营的承租人，对房屋享有独立的使用权和经营权。房东交钥匙，不等于租户交了店——承租人未实际移交的经营场所，在法律上仍属"未完整移交"，征收部门此时径行拆除，即构成对承租人的违法强制拆除。

北京圣运律师事务所王有银律师团队律师提醒广大承租经营户：征收拆迁并非"与租户无关"。租赁期内遭遇征收，务必留存租赁合同、营业执照、装修凭证、货物清单和经营记录；征收部门未与你达成搬迁协议、未履行法定强制程序即拆房搬物的，你有权独立起诉确认强拆违法，并就装修装饰、货物损失、搬迁与停业等实际损失依法主张权利。

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