——圣运律师代理房地产评估违法查处行政复议案：被征收人申请查处评估机构违法违规行为，住建部门作出的查处答复被认定事实不清、证据不足、程序不当，行政复议依法撤销并责令重新答复

胜案结果

在吴先生申请查处房地产评估机构违法违规行为一案中，复议机关经审理认为，某市住房和城乡建设局虽然对相关评估行为进行了调查，但其作出的《关于吴伟浩信访事项的答复》存在认定事实不清、证据不足、程序不合法等问题。

尤其是对于评估机构是否依法开展实地查勘、评估过程中存在的相关程序问题以及评估基准单价等关键事项，某市住建部门未能提交充分证据予以证明。

最终，复议机关依法：

撤销某市住房和城乡建设局作出的《关于吴伟浩信访事项的答复》；

责令某市住房和城乡建设局自收到行政复议决定之日起，在法定期限内重新作出答复。

案件基本信息

申请人：吴先生

被申请人：江苏省无锡市某市住房和城乡建设局

涉案地点：江苏省无锡市某市某街道某处

涉案项目：某地块国有土地上房屋征收项目

案件类型：房地产评估违法查处行政复议

案号：（2025）澄行复第10号

代理律师：北京圣运律师事务所赵律师、石律师

复议请求：撤销原查处答复，责令重新查处并书面告知查处结果

一、案件背景：房屋被征收，评估结果直接关系补偿利益

吴先生系江苏省无锡市某市某街道居民，在某处拥有合法房屋。

2023年7月，某市人民政府作出国有土地上房屋征收决定，涉案房屋被纳入相关地块征收范围。

2023年12月，某市人民政府针对涉案房屋作出《国有土地上房屋征收补偿决定书》。

在征收补偿过程中，房地产价格评估机构南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司及其分支机构参与了涉案房屋评估，并形成相关房地产征收评估报告。

吴先生认为，涉案评估报告在评估过程中存在多项违法违规问题，包括实地查勘、可比实例调查、评估程序、评估数据采用、报告内容及救济途径告知等方面的问题。

由于房地产评估结果直接关系被征收房屋价值以及最终补偿金额，吴先生认为，有必要依法对评估机构的相关行为进行调查处理。

二、被征收人申请查处评估机构违法违规行为

针对评估机构在涉案征收项目中的评估行为，吴先生向江苏省住房和城乡建设厅提出查处申请，请求依法调查处理南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司相关违法违规评估行为。

2024年10月10日，江苏省住房和城乡建设厅作出《工作交办函》，将相关投诉事项转交无锡市住房和城乡建设局办理。

随后，无锡市住房和城乡建设局又将相关事项转交某市住房和城乡建设局处理。

某市住房和城乡建设局收到转办材料后，对评估机构开展了调查，并要求评估机构说明相关情况。

2024年12月15日，某市住房和城乡建设局作出《关于吴伟浩信访事项的答复》，对吴先生反映的评估机构违法违规问题基本予以否定。

吴先生对此不服，认为该答复并没有真正查清评估过程中存在的问题，因此依法申请行政复议。

三、争议焦点：住建部门作出的查处答复是否事实清楚、证据充分

本案行政复议审理过程中，核心争议集中在：

某市住房和城乡建设局作出的《关于吴伟浩信访事项的答复》，是否已经对评估机构涉嫌违法违规行为进行了全面、客观、充分的调查。

具体包括：

第一，评估机构是否依法对涉案房屋进行实地查勘；

第二，评估机构是否依法调查、选取可比实例；

第三，评估报告的制作程序是否符合法律规定；

第四，评估机构是否依法告知被征收人申请复核、鉴定等救济途径；

第五，评估基准单价及相关评估数据是否存在需要进一步调查的问题；

第六，住建部门作出查处答复时，所依据的证据是否足以证明其调查结论。

四、律师代理思路：不能仅凭评估机构单方面说明认定不存在违法行为

接受委托后，圣运律师重点围绕住建部门的调查过程和证据基础展开分析。

在行政查处案件中，行政机关不能仅仅将被投诉、被举报单位提交的说明作为认定事实的唯一依据。

尤其是涉及房地产评估的案件，评估机构是否履行法定评估程序，需要结合：

实地查勘记录；

现场照片；

可比实例调查材料；

评估报告制作过程；

送达材料；

复核、鉴定等程序；

以及其他能够客观反映评估过程的证据进行综合判断。

如果行政机关认定评估机构不存在违法行为，就应当有相应的调查材料支撑。

本案中，圣运律师正是抓住了**“行政机关的调查结论是否有充分证据支撑”**这一关键问题。

五、关于实地查勘：住建部门未能提交充分证据证明查勘过程

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查房屋状况，拍摄反映房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录。

如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章，还应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人进行见证，并在评估报告中说明有关情况。

本案中，住建部门称：

由于吴先生不在家，其同住人员拒绝评估人员入户，因此评估人员在征收实施单位工作人员及社区工作人员陪同下进行了现场查勘，并在相关记录上签字。

但复议机关审查后发现，住建部门并没有提交充分证据证明上述查勘过程确实依法完成。

因此，对于住建部门关于评估机构已经依法完成实地查勘的相关主张，复议机关不予支持。

这一认定直接影响了原查处答复关于评估机构不存在违法违规行为的结论。

六、评估基准单价存在重新调整情况，原查处答复仍需进一步核实

吴先生还提出，涉案评估报告所确定的评估基准单价存在不合理问题。

在相关诉讼及评估鉴定过程中，涉案地块其他被征收人曾针对长城评估公司出具的评估报告申请复核、鉴定。

无锡市房地产价格评估专家委员会于2024年7月9日出具相关房地产价格评估报告鉴定意见，并对原评估报告中选取的可比案例等问题提出调整意见。

随后，长城评估公司江阴分公司根据专家委员会的意见，对相关可比案例进行了替换，并于2024年7月16日重新出具报告。

也就是说，原评估报告中的部分评估内容实际上已经发生调整。

而住建部门在原答复中仍以原有调查结论认定评估机构不存在应当处罚的违法行为。

复议机关据此认为，针对评估基准单价及相关评估问题，原答复的事实认定并不充分。

七、评估报告存在程序瑕疵，不能简单认定不存在问题

住建部门在答复中也承认，涉案评估报告存在一定程序瑕疵。

例如，涉案征收项目实施过程中，分户初步评估结果没有进行公示。

住建部门认为，分户初步评估结果的公示属于房屋征收部门的职责，与吴先生申请查处的评估机构行为无关。

同时，住建部门认为，正式评估报告已经送达吴先生，评估人员也口头告知其可以向评估机构申请复核。

但对于评估机构未在评估报告中载明被征收人可以申请复核以及申请鉴定等救济途径的问题，原答复并未给予充分的法律评价。

因此，本案并不是简单的“评估结果高低之争”，而是涉及评估机构是否严格履行法定评估程序的问题。

八、复议机关认定：原查处答复事实不清、证据不足

复议机关审理后认为，根据《房地产估价机构管理办法》第四十条的规定，某市住房和城乡建设局负有对辖区内违法从事房地产估价活动进行查处的法定职责。

因此，住建部门不能仅仅作出一份形式上的答复，而应当对当事人反映的具体违法违规行为逐项调查核实。

本案中，针对吴先生提出的实地查勘等问题，住建部门虽然作出了相应认定，但没有提交能够充分证明相关事实的证据。

针对评估基准单价等问题，相关评估报告此前又已经经过专家委员会鉴定并进行了调整。

因此，复议机关最终认为，原答复存在：

认定事实不清；

证据不足；

程序存在不合法情形。

原答复依法不能维持。

九、行政机关处理投诉举报，也必须遵守法定期限和程序

本案还有一个容易被忽视的问题，就是住建部门对相关查处事项的办理及送达。

《江苏省行政程序条例》第一百五十一条规定，行政机关接到公民、法人或者其他组织的投诉举报，属于本行政机关职责范围的，应当予以受理并及时协调解决，不得推诿、塞责；不能当场协调解决的，一般应当自受理之日起60日内办结，情况复杂的，经批准可以适当延长，但延长期限不得超过30日，并应告知投诉举报人延期理由。

本案中，住建部门于2024年10月18日收到相关转办材料，并于2024年12月15日作出答复，从办理时间来看尚未超过上述期限。

但问题在于，住建部门直到2025年1月4日才将答复邮寄送达吴先生。

复议机关认为，这一送达时间已经明显超过合理期限，相关程序亦存在不当之处。

十、行政复议撤销原答复，责令重新作出答复

综合审查后，复议机关认为，某市住房和城乡建设局作出的《关于吴伟浩信访事项的答复》存在事实不清、证据不足及程序不合法等问题。

因此，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第（一）项，复议机关最终作出决定：

撤销某市住房和城乡建设局作出的《关于吴伟浩信访事项的答复》。

同时：

责令某市住房和城乡建设局自收到行政复议决定之日起，在法定期限内重新作出答复。

这意味着，吴先生此前提出的房地产评估违法违规查处申请不能以原答复作为最终处理结果，相关行政机关必须重新依法处理。

十一、律师点评：评估报告直接关系补偿，评估程序同样重要

在国有土地上房屋征收案件中，房地产评估报告往往直接关系被征收房屋价值及最终补偿利益。

因此，被征收人关注的不能只有一个最终评估价格。

评估机构有没有依法选定？

有没有依法实地查勘？

有没有调查可比实例？

评估报告制作程序是否合法？

初步评估结果有没有依法公示？

正式评估报告有没有依法送达？

被征收人是否被告知申请复核、鉴定等救济途径？

这些问题，都可能直接影响评估报告的合法性和证明力。

本案中，圣运律师并没有停留在“评估价格不合理”这一表面争议上，而是进一步从评估程序、实地查勘证据以及评估鉴定意见等方面入手，审查住建部门的查处行为本身是否合法、充分。

最终，复议机关确认原查处答复存在事实和证据方面的问题，并责令重新处理。

十二、案件启示：行政机关作出的查处结论，也应当经得起证据审查

很多当事人在申请行政机关查处违法行为后，可能会收到类似“经调查不存在违法行为”的答复。

但行政机关的一纸答复，并不意味着相关违法问题就已经被依法查清。

如果行政机关作出的查处结论存在以下情形：

没有调查关键证据；

没有核实当事人提出的具体问题；

主要依据被投诉单位的单方说明；

对于已经存在的鉴定意见没有充分审查；

或者事实认定与现有证据明显不符；

当事人可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼，对行政机关作出的查处答复进行合法性审查。

本案最终能够撤销原查处答复，关键就在于复议机关进一步审查了原答复的事实基础和证据依据。

十三、法律适用说明

本案相关评估及查处行为主要发生于2023年至2024年，相关法律法规的适用应当以具体行政行为发生时有效的法律规范为基础。

《国有土地上房屋征收评估办法》是本案判断房地产评估机构实地查勘、评估程序等问题的重要依据。其中第十二条明确规定房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，并制作、保存相应的查勘记录；对于被征收人拒绝签字等特殊情况，也规定了相应的见证和说明要求。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年公布施行，本案涉及被征收房屋价值补偿问题时，应结合案件发生时有效的相关规定进行判断。其中第十九条规定，被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

《房地产估价机构管理办法》是规范房地产估价机构从业及监督管理的重要部门规章。本案复议机关依据其中第四十条认定被申请人负有对辖区内违法从事房地产估价活动进行查处的法定职责。

《江苏省行政程序条例》第一百五十一条则对行政机关处理投诉举报的职责和办理期限作出了规定。本案复议机关据此审查了住建部门办理、送达相关查处事项的程序问题。

此外，本案行政复议发生在2024年至2025年期间，适用的是2023年9月1日修订、2024年1月1日起施行的《中华人民共和国行政复议法》。复议机关依据该法第六十四条第一款第（一）项，对事实不清、证据不足的原行政行为作出撤销处理。

十四、最终复议结果

本案行政复议机关最终决定：

撤销某市住房和城乡建设局作出的《关于吴伟浩信访事项的答复》；

责令某市住房和城乡建设局自收到行政复议决定之日起，在法定期限内重新作出答复。

这意味着，原住建部门针对评估机构违法违规问题作出的否定性查处结论被依法撤销，相关行政机关需要重新对申请人的查处事项作出处理。

结语

房屋征收评估看似只是征收补偿过程中的一个环节，但评估结果往往直接关系被征收人的核心财产利益。

当被征收人发现评估机构可能存在未依法实地查勘、可比实例调查不足、评估程序存在瑕疵、评估报告未依法告知救济途径等问题时，可以依法向有监管职责的行政机关申请查处。

而行政机关在处理此类申请时，也应当坚持以事实为依据、以证据为基础，不能仅凭评估机构的说明就作出不存在违法行为的结论。

本案中，复议机关通过对实地查勘证据、评估鉴定意见以及查处程序等问题进行审查，最终撤销原查处答复并责令重新处理，切实保障了当事人依法要求行政机关履行监管职责的权利。

为了保护当事人隐私，本文对当事人姓名、具体门牌号及部分地点信息进行了脱敏处理。