房地产征收评估中，在分户评估报告上签字盖章的注册房地产估价师未参与实地查勘、调查，该评估报告能否作为政府作出房屋征收补偿决定的依据？

本案中，湖北省某市江先生的住宅因轨道交通建设项目被纳入国有土地上房屋征收范围，区政府依据一份无法证明签字估价师上门查勘的分户评估报告作出征收补偿决定。江先生委托北京圣运律师事务所王有银律师团队律师诉至法院，请求撤销该补偿决定。

在王有银律师团队的专业代理下，一审法院判决撤销补偿决定并责令限期重作；区政府上诉，湖北省高级人民法院终审判决：驳回上诉，维持原判。

一、案件基本信息

• 原告： 江先生

• 诉讼代理人： 北京圣运律师事务所王有银律师团队律师

• 被告： 某市某区人民政府

• 审理法院： 湖北省高级人民法院（二审；一审为武汉市中级人民法院）

• 案件类型： 行政诉讼（房屋征收补偿决定）

• 争议事项： 分户评估报告的实地查勘程序合法性及其能否作为补偿决定依据

• 案件核心问题： 不能证明签字盖章的注册估价师参与实地查勘调查的分户评估报告，能否作为征收补偿决定的依据？

二、案件背景：地铁项目征收，补偿决定反复作出

2019年3月28日，区政府作出房屋征收决定并公告，因轨道交通11号线东段二期工程征收某小区1、2、3栋国有土地房屋，同步公布补偿方案与范围图。江先生房屋登记113.72㎡，用途住宅，在征收范围内。

2019年4月，征收办组织协商选定估价机构并公示，无人异议。分户评估单以2019年3月28日为时点，综合单价载明于分户评估结果单，留置送达；江先生申请复核，机构答复称合规；产权调换房单价亦已出具。因协商未果，补偿决定反复作出：2019年9月首份被一审撤销、二审维持；2020年11月重作；其后又作出案涉18-1号决定并公告、送达。江先生不服起诉。

三、各方观点与焦点

1. 原告（江先生）诉称： 分户评估单仅有两位注册估价师签字，无任何文件显示第三位估价师存在，两位签字估价师均未到现场实地查勘、未调查房屋状况、未拍摄影像资料；评估机构选择系征收部门变相指定，部分被征收人签名由工作人员代签；分户评估单缺乏完整评估方法、假设、依据和测算，评估程序严重违法，不能作为补偿决定合法的前提，请求撤销。

2. 被告（区政府）辩称： 依《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条，签字估价师与实地查勘人员并非必须同一人；即使非签字估价师实地查勘也不违反相关规定；原告已申请复核并向估价师协会申请鉴定，协会回复可证明评估合规，一审认定签字估价师实地查勘证据不足属认定事实错误，请求撤销一审判决、驳回原告诉请。

四、法院裁判观点

一审武汉市中级人民法院认为：摸底调查、协商选定机构、告知复核鉴定权利等环节符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年施行）第十九条、第二十条，但在案证据不能证明分户评估报告上签字盖章的注册估价师对房屋进行了实地查勘、调查，区政府以该报告为依据作出补偿决定事实不清、证据不足，依《行政诉讼法》（2017年修正）第七十条判决撤销补偿决定、责令两个月内依法重作。

二审湖北省高级人民法院归纳争议焦点：在不能证明签字盖章的注册估价师参与实地查勘、调查的情况下，分户评估报告能否作为补偿决定依据。法院援引《中华人民共和国资产评估法》第二十五条（评估专业人员应对评估对象现场调查、收集核查资料作为评估依据）及《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条（应由注册估价师实地查勘、制作查勘记录并签字盖章），认定实施评估的人员应是具备资质的注册估价师并到现场查勘；本案不能证明签字盖章的估价师参与查勘调查，评估活动不符合法律及行政规章规定，相应分户评估报告不应作为补偿决定的依据使用，一审撤销并责令重作并无不当。

终审依照《行政诉讼法》第八十九条第一款第一项判决：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费50元由区政府负担。

五、圣运律师说法

本案确立了征收评估的硬标准：签字盖章的注册估价师必须与实地查勘人员相衔接，报告脱离现场调查即丧失作为补偿决定依据的资格；机构协商选定、复核告知等外围程序合规，不能弥补估价师未上门的实体缺陷。

北京圣运律师事务所王有银律师团队律师提醒广大被征收人：收到分户报告后，除核对单价外，务必查阅实地查勘记录（须有三方签章）和房屋影像；记录缺失、无照片的，可在补偿决定诉讼中主张报告不能作为依据。重作决定仍沿用违法评估的，应依法再次起诉。

为保护当事人隐私，本文对当事人姓名、具体地方行政地名等进行了脱敏处理。本文案件事实及裁判结果均以相关裁判文书载明内容为依据。