法院确认多年房屋交易关系合法有效

——北京市西城区人民法院（2025）京0102民初37458号民事判决案例

胜案结果：

法院确认房屋交易合同有效，维护当事人合法权益

案件基本信息

案件类型：
房屋买卖合同纠纷

案由：
确认合同有效纠纷

审理法院：
北京市西城区人民法院

案号：
（2025）京0102民初37458号

代理律师：
北京圣运律师事务所律师孙珂

一、案件背景

王某某与李某某因房屋买卖合同关系产生争议。

早年，李某某购买北京市通州区某住宅房屋，但因开发商方面原因，房屋产权登记手续长期未能办理。

2010年，王某某经他人介绍，与李某某协商购买该房屋。双方就房屋交易达成一致后，王某某按照约定支付购房款，并实际接收房屋居住。

根据法院查明事实：

王某某先支付购房定金2万元，随后通过银行转账方式支付购房款103万元，共计支付购房款105万元。

完成付款后，李某某将房屋交付王某某使用，王某某长期居住至今。

由于涉案房屋产权登记问题一直未能解决，双方之间的房屋交易关系缺少明确的法律确认，王某某为了维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求确认双方之间房屋买卖合同关系合法有效。

二、案件争议焦点

本案主要涉及以下几个法律问题：

1、双方之间是否形成真实有效的房屋买卖合同关系？

由于双方未签订传统形式的房屋买卖合同，当事人之间的交易事实需要通过付款记录、房屋交付情况以及其他证据进行综合判断。

2、房屋买受人更名形成的合同关系是否具有法律效力？

涉案房屋原购买合同中的买受人发生变更，双方对于该交易行为是否有效存在争议。

3、长期实际占有使用房屋能否证明交易事实？

王某某已经支付全部购房款，并长期实际占有、使用涉案房屋，该事实是否能够得到法院认可，成为案件审理的重要内容。

三、律师代理思路

北京圣运律师事务所律师接受委托后，围绕双方房屋交易事实以及合同效力问题展开代理工作。

（一）证明双方存在真实交易意思表示

律师通过整理提交：

• 房屋付款凭证；

• 收款记录；

• 房屋交付事实；

• 长期居住使用证明；

• 房屋相关合同材料；

证明双方之间存在真实的房屋交易关系。

（二）证明合同已经实际履行

本案中，买受人已经支付全部购房款，出卖方也已经完成房屋交付。

双方已经按照约定履行主要合同义务，交易行为具有真实性和稳定性。

（三）围绕合同效力进行法律论证

代理律师认为：

双方之间的交易系真实意思表示，合同内容不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应当依法确认双方之间合同关系合法有效。

四、法院审理情况

北京市西城区人民法院经审理认为：

双方对于涉案房屋买受人更名事项形成一致意思表示，并且已经按照约定履行相关义务。

法院认为：

双方意思表示真实，未违反法律、行政法规禁止性规定，不存在导致合同无效的情形。

因此，法院确认双方之间形成的合同关系合法有效。

五、裁判结果

北京市西城区人民法院最终判决：

确认王某某与李某某于2010年就涉案房屋买受人更名形成的合同关系合法有效。

六、律师点评

本案中，当事人虽然未签订形式完整的房屋买卖合同，但通过付款记录、房屋交付以及长期实际占有使用等事实，能够证明双方之间真实存在房屋交易关系。

在现实生活中，部分房屋交易由于历史原因，可能存在：

• 未办理产权登记；

• 合同资料不完整；

• 买卖双方多年后产生争议；

• 原交易主体不配合处理手续；

遇到类似情况，当事人应及时收集和保存相关证据，包括付款凭证、合同材料、居住证明、沟通记录等，通过法律途径确认自身权利。

北京圣运律师事务所律师提示：

房屋交易涉及重大财产权益，出现权属争议或合同履行障碍时，应尽早寻求专业律师帮助，通过合法途径维护自身权益。

七、案件关键词

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