——圣运律师代理某科技公司征收补偿行政复议案：企业房屋被纳入征收范围后，政府作出未登记建筑认定意见，因公示期限等程序问题，经行政复议最终确认相关行政行为违法

胜案结果

某科技公司因不服南京市江宁区人民政府作出的《麒麟科创园房屋征收未登记建筑意见》，委托律师依法申请行政复议，请求撤销相关认定意见，并责令被申请人重新调查、认定和处理。

南京市人民政府经审理后认为，江宁区人民政府作出的涉案未登记建筑认定意见，在调查、认定以及公示等环节中存在程序问题。

其中，江宁区人民政府于2023年4月24日作出涉案《麒麟科创园房屋征收未登记建筑意见》，并于当日在征收项目公示栏进行公示，但被申请人提交的证据不足以证明该认定意见已经依法公示不少于7日。

最终，南京市人民政府依法作出行政复议决定：

确认南京市江宁区人民政府于2023年4月24日作出的《麒麟科创园房屋征收未登记建筑意见》违法。

这意味着，涉案未登记建筑认定行为虽然已经作出，但由于行政机关未能证明其依法履行了应有的公示程序，其行政行为被复议机关依法确认违法。

案件基本信息

申请人： 某科技发展有限公司

被申请人： 南京市江宁区人民政府

涉案地点： 江苏省南京市江宁区某街道某路某号

案件类型： 国有土地上房屋征收行政复议

行政复议机关： 南京市人民政府

涉案行政行为： 《某科技创新园房屋征收未登记建筑意见》

行政行为作出时间： 2023年4月24日

行政复议决定书： （2025）宁行复第3号

复议结果： 确认涉案行政行为违法

一、案件背景：企业房屋被纳入征收范围，未登记建筑认定直接关系补偿权益

某科技公司在南京市江宁区某街道拥有涉案房屋。

根据该公司取得的相关土地权属资料，其此前依法取得国有土地使用权，并在土地上建设、使用相关房屋。

2021年12月，涉案项目被纳入相关城乡建设规划。

随后，因某科技创新园四期经济适用房项目建设需要，涉案房屋被纳入国有土地上房屋征收范围。

2022年12月9日，江宁区人民政府作出《南京市江宁区人民政府房屋征收决定》，明确相关征收项目、征收范围、征收补偿实施方案等内容。

某科技公司的房屋位于该项目征收范围之内。

在征收过程中，房屋面积、房屋性质以及是否属于登记建筑等问题，直接关系企业最终能够获得多少征收补偿。

因此，未登记建筑如何调查、如何认定、最终按照什么标准处理，对于被征收企业而言具有重要意义。

二、政府组织调查：涉案房屋被认定存在未登记建筑

在房屋征收实施过程中，相关部门对征收范围内房屋进行了调查、测量。

根据复议机关查明的事实，涉案项目涉及企业3家，房屋总建筑面积约39881.47平方米，其中被认定为未登记建筑的面积为2780.58平方米。

其中，某科技公司相关房屋建筑面积约11571.31平方米。

在前期调查过程中，相关部门曾组织对涉案房屋进行入户测量。

材料显示，现场共测得13处建筑物，总面积为11571.31平方米。

随后，相关政府部门围绕涉案项目未登记建筑的调查、认定及处理问题召开专题会议，并形成相关会议材料。

2023年4月24日，江宁区人民政府作出《某科技创新园房屋征收未登记建筑意见》。

该意见对征收范围内相关建筑面积以及未登记建筑情况进行了认定，并决定对相关未登记建筑按照有关规定进行处理。

三、未登记建筑认定结果公布：企业认为相关行政行为影响自身补偿权益

涉案《未登记建筑意见》作出后，政府部门将相关意见在征收项目现场进行公示。

对于被征收企业而言，这一认定并不是普通的信息公示。

因为根据国有土地上房屋征收相关规定：

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当依法给予补偿；

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，则不予补偿。

因此，一旦企业房屋被认定为未登记建筑，后续如何认定其合法性、如何进行评估以及如何确定补偿方式，都可能直接影响企业的征收补偿利益。

某科技公司在了解相关认定情况后，认为涉案《未登记建筑意见》的作出程序存在问题。

尤其是相关认定意见作出前后的调查、评估以及公示程序，均与企业自身权益密切相关。

四、企业申请政府信息公开并提起行政复议

为了进一步了解涉案征收过程中未登记建筑的调查、认定和处理依据，某科技公司曾向江宁区人民政府申请政府信息公开。

2024年11月，申请人向被申请人提交《政府信息公开申请书》，要求公开与涉案征收项目有关的信息，其中包括：

“对征收范围内未经登记或者改变用途、结构的房屋进行调查、认定和处理的结果及公告公示。”

江宁区人民政府随后作出政府信息公开答复，并将涉案《未登记建筑意见》及相关附件作为政府信息向申请人公开。

在取得相关材料后，某科技公司进一步发现，涉案《未登记建筑意见》在作出及公示过程中存在程序方面的问题。

因此，2024年12月27日，某科技公司依法向南京市人民政府申请行政复议，请求撤销江宁区人民政府于2023年4月24日作出的《某科技创新园房屋征收未登记建筑意见》，并责令重新调查、认定和处理。

五、行政机关认为：涉案未登记建筑认定具有相应职权

在行政复议过程中，被申请人认为，其依法具有作出涉案《未登记建筑意见》的法定职责。

被申请人认为，在作出相关认定意见之前，已经按照规定开展前期调查，并组织相关职能部门召开专题会议研究相关问题。

同时，被申请人认为，相关认定意见已经在征收项目现场进行公示，行政程序合法。

被申请人还认为，申请人申请行政复议已经超过法定期限，因此请求维持涉案行政行为。

对于申请人的相关复议请求，被申请人并未认可。

六、复议机关审查：未登记建筑认定不仅要有实体依据，还必须依法履行程序

南京市人民政府在审查过程中认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款的规定：

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

同时，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》也对征收范围内未经登记或者改变用途、结构房屋的调查、认定和处理作出了规定。

因此，政府对未登记建筑进行调查、认定和处理，本身具有相应的法定职权。

但是，行政机关具有法定职权，并不意味着可以忽略法定程序。

对于直接关系被征收人补偿利益的未登记建筑认定行为，行政机关除了要具备相应职权、查明相关事实之外，还应当依法履行调查、公示等程序。

七、争议焦点：未登记建筑认定意见是否依法公示不少于7日？

本案的关键问题之一，就是：

江宁区人民政府作出的《某科技创新园房屋征收未登记建筑意见》，是否依法履行了不少于7日的公示程序？

相关规定明确，未登记建筑认定意见应当在征收现场进行公示，公示期不少于7日。

本案中，江宁区人民政府于2023年4月24日作出涉案《未登记建筑意见》，并在征收项目公示栏进行了公示。

被申请人主张，相关认定意见已经按照规定进行了公示，公示时间不少于7日。

但是，在行政复议过程中，被申请人提供的证据材料只能证明：

2023年4月24日当天进行了公示。

相关证据不足以充分证明该认定意见实际连续公示了不少于7日。

因此，行政机关需要承担相应的举证责任。

八、复议机关认定：行政机关未能证明公示期限不少于7日，应承担举证不能的法律后果

南京市人民政府审查后认为，根据相关法律规定，行政机关应当对其作出的行政行为的合法性承担举证责任。

本案中，被申请人虽然主张涉案《未登记建筑意见》已经依法公示不少于7日，但是其提供的证据材料只能证明：

2023年4月24日当天进行了公示。

现有证据不足以证明相关认定意见的实际公示期限达到法定的7日要求。

由于该公示程序直接关系被征收企业知悉、了解相关认定结果以及依法行使相关权利，因此不能仅凭行政机关的单方陈述认定其已经完成法定公示程序。

换言之：

行政机关不能仅仅说“已经公示”，还需要拿出能够证明公示期限符合法律规定的证据。

在无法证明公示期限不少于7日的情况下，应当承担相应的举证不能后果。

九、最终复议决定：确认区政府作出的未登记建筑认定意见违法

经过审理，南京市人民政府最终作出（2025）宁行复第3号行政复议决定。

复议机关确认：

南京市江宁区人民政府于2023年4月24日作出的《某科技创新园房屋征收未登记建筑意见》违法。

对于某科技公司而言，这意味着涉案未登记建筑认定行政行为的合法性已经受到复议机关的否定性评价。

本案中，复议机关并非简单因为企业不同意未登记建筑认定结果，就直接否定行政机关的实体认定。

而是重点审查了行政机关在作出这一直接影响被征收企业补偿权益的行政行为过程中，是否依法履行了应当履行的程序。

最终，正是因为行政机关未能充分证明涉案认定意见已经依法公示不少于7日，导致该行政行为被依法确认违法。

十、律师点评：征收中的“程序”，同样关系企业最终补偿权益

在企业征收案件中，很多企业往往更加关注最终的补偿金额，却容易忽视行政机关作出相关征收行政行为时是否严格履行法定程序。

实际上，调查、认定、公示、评估等每一个环节，都可能直接影响企业最终能够获得的征收补偿。

尤其是对于未登记建筑而言，政府作出的认定意见可能进一步影响建筑面积认定、补偿范围以及后续评估等事项。

因此，企业遇到征收时，不能简单认为：

“政府已经作出了认定意见，就只能接受。”

而应当重点审查：

第一，行政机关是否具有作出相关行政行为的法定职权；

第二，相关调查是否全面、真实，调查面积是否与实际情况相符；

第三，未登记建筑认定是否具有充分的事实依据；

第四，认定意见作出前后是否履行了法定程序；

第五，相关认定意见是否依法进行公示，公示期限是否符合法定要求；

第六，行政机关是否能够提供证据证明其已经依法完成相关程序。

本案中，复议机关最终确认涉案未登记建筑认定意见违法，关键就在于行政机关未能通过充分证据证明其已经依法履行不少于7日的公示程序。

这也提醒广大被征收企业，面对征收过程中出现的未登记建筑认定、违建认定、房屋面积认定等问题时，不能只看最终结果，还要审查行政机关作出结果的整个过程是否合法。

北京圣运律师事务所王有银律师认为，企业征收涉及的往往是企业长期经营形成的房屋、土地以及相关财产权益，面对征收过程中出现的调查、认定、公示、评估等问题，企业应及时固定证据，对相关行政行为进行全面审查。如果发现行政机关存在事实认定不清、证据不足或者程序违法等情形，应当依法通过政府信息公开、行政复议、行政诉讼等途径维护自身合法权益。

注：为保护当事人隐私，本文对案件当事人名称、具体地址等信息进行了脱敏处理，案件事实及处理结果以相关法律文书为依据。