房屋因违法强制拆除引发行政赔偿，一审法院以拆除行为发生近六年之前、有效期仅一年的评估报告作为确定房屋损失的依据，是否属于适用法律错误？违法征收拆迁引发的行政赔偿，应如何把握"损害发生时市场价格"与"参照项目补偿方案"之间的关系？本案二审对此作出回答。

一、裁判要旨

违法行政行为造成财产损害、不能返还或恢复原状的，一般应以损害发生时该财产的市场价格计算损失；市场价格无法确定或不足以弥补损失的，可采用其他合理方式计算。一审以拆除近六年前出具、有效期仅一年的估价报告作为拆除时的损失价值依据，属适用法律错误。违法征收拆迁引发的行政赔偿虽通常参照同一征收项目补偿安置方案确定标准以体现公平，但公平原则的适用须以赔偿请求人获得全面、充分、有效救济为前提；以距今近六年的评估价值作为货币赔偿数额，不足以弥补实际损失的，应予纠正。

二、案件基本信息

• 案件类型：行政赔偿诉讼（违法拆除农村房屋）
• 审理法院：山东省无棣县人民法院（一审）；山东省滨州市中级人民法院（二审）
• 委托代理：北京圣运律师事务所王有银律师团队
• 诉讼地位：上诉人一方（某村民夫妻）
• 争议标的：棚户区改造项目范围内农村住宅被违法强制拆除后的房屋损失赔偿
• 审结方式：二审裁定撤销一审行政赔偿判决，发回原审人民法院重审

三、案件事实

某村民夫妻分别于1971年、1972年出生，系山东省某县某村村民，在该村建有住宅。2016年，当地启动该村等棚户区改造项目。

2016年2月19日，棚改指挥部委托评估公司对该村等三百余户住宅进行征收补偿评估，并于2016年6月出具《房地产估价报告》。分户初步评估结果显示，该户主房88.02平方米、附房102.59平方米、宅基地264.06平方米；估价时点为2016年2月19日，报告明确记载应用有效期为一年，即2017年2月后已告失效。然而，此后数年该户既未签订协议，也未获得补偿。2019年7月10日，县住房和城乡建设局组织人员将案涉房屋强制拆除；该拆除行为此后已被另案确认违法。

房屋被拆除时，周边同地段小区市场价格已达每平方米8766元。该户夫妻提起行政赔偿诉讼，请求恢复原状或按一比一产权置换；不能恢复的，按周边市场价格赔偿房屋损失175万余元，并一并主张院落空地、屋内物品、临时安置补助、拆迁奖励及利息等损失。一审法院仍按2016年评估报告确定的价值判决赔偿。该户夫妻由北京圣运律师事务所王有银律师团队代理提起上诉。

四、裁判观点与法律适用

二审法院明确，本案系县住建局违法强制拆除村民房屋引发的行政赔偿争议，焦点在于如何确定案涉房屋损失的赔偿数额。

关于损失计算时点，二审法院依照《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》（法释〔2022〕10号）第二十七条第一款指出，违法行政行为造成公民、法人或其他组织财产损害，不能返还财产或恢复原状的，按照损害发生时该财产的市场价格计算损失；市场价格无法确定或该价格不足以弥补损失的，可以采用其他合理方式计算。本案一审认定损失的依据，是2016年棚改期间出具的估价报告，估价时点为2016年2月19日、有效期仅一年，而案涉房屋被强制拆除的时间为2019年7月10日；一审以此作为拆除时的损失价值，适用法律确有不当。

关于公平原则的适用边界，法院进一步指出，对违法征收拆迁引发的行政赔偿，人民法院确定赔偿方式及数额时，往往需要考虑同一征收范围内其他被征收人的补偿利益，通常选择普遍适用的拆迁项目补偿安置方案确定具体赔偿标准，这是公平原则的体现；但公平原则的适用仍需以赔偿请求人的损失能够得到填补为前提，行政赔偿法律责任的确定应当首先确保赔偿请求人获得全面、充分、有效的救济，否则既不利于合法权益保障，亦无法体现对违法行政行为的惩戒。本案中，被诉行政赔偿决定及一审判决均以2016年的房屋院落评估价值作为货币赔偿数额，而该评估报告距离赔偿争议发生已近六年，以此确定损失价值亦不足以弥补该户夫妻的实际损失。

综上，二审法院认为一审判决认定基本事实不清、主要证据不足、适用法律确有不当，依照《行政诉讼法》第八十九条第一款第三项之规定，裁定撤销一审行政赔偿判决；本案发回原审人民法院重审。

裁判规则要点： 行政赔偿损失原则上按"损害发生时"即房屋被强制拆除之时的市场价格计算，估价时点与拆除时点错位、且报告已过有效期的，不能作为赔偿依据；"参照项目补偿方案"的公平原则，必须以赔偿请求人获得全面充分救济为前提，不能成为压低赔偿的借口；评估报告距拆除近六年、明显不足以弥补实际损失的，二审可撤销原判发回重审，由一审按拆除时点依法重新确定赔偿数额。

五、法律启示

北京圣运律师事务所王有银律师团队律师提醒： 棚改片区居民遭遇多年拖延后房屋被违法拆除的，应把握三点。其一，保存评估报告原件并核对有效期，估价时点、有效期是质证的关键抓手，报告一旦过期，行政机关再以此定价即属适用法律错误；其二，固定周边市场价证据，拆除时同地段商品房成交价、安置房价格、同批次其他被征收人的补偿材料，均是主张按拆除时点市场价赔偿的参照；其三，赔偿之诉中坚决主张"损害发生时市场价格"原则，对一审沿用旧报告判决的，应及时上诉，二审通常会以适用法律错误为由撤销原判、发回重审。

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为保护当事人隐私，本文对当事人姓名、具体地方行政地名等进行了脱敏处理。本文案件事实及裁判结果均以相关裁判文书载明内容为依据。