一、胜诉结果：法院撤销一审判决，确认强制拆除行为违法

房屋所有权人与相关部门签订交房协议后，承租商户的经营场所是否就可以直接被强制拆除？商户的租赁权益、经营权益以及室内物品又该如何保障？

本案中，三家企业分别承租房屋用于物流经营、酒店经营和超市经营。涉案房屋被纳入当地征收改造项目后，房屋所有权人与相关部门签订了相关交房确认文件，但承租商户并未因此丧失依法享有的租赁及经营权益。

2020年11月6日，相关镇人民政府组织实施强制拆除，三家企业经营场所内的房屋及相关物品受到影响。

三家企业认为，相关部门实施的强制拆除行为缺乏法律依据，侵害了企业的合法权益，遂分别提起行政诉讼。

一审法院未支持企业的诉讼请求。三家企业不服，依法提起上诉。

福建省厦门市中级人民法院经过审理，分别作出三份行政判决，撤销一审判决，并确认相关镇人民政府实施的强制拆除行为违法。

三起关联案件均取得胜诉结果：一审判决被撤销，涉案强制拆除行为被法院确认违法。

二、案件基本情况

本案由三起关联行政诉讼组成，涉及三家承租经营企业。

• 案件类型：行政诉讼

• 案件类别：征地拆迁、违法强拆

• 审理法院：福建省厦门市中级人民法院

• 案件一：（2021）闽02行终343号

• 案件二：（2021）闽02行终346号

• 案件三：（2021）闽02行终347号

• 上诉人：某超市、某物流公司、某酒店

• 被上诉人：某镇人民政府

• 涉案项目：某地区征收改造项目

• 核心争议：承租经营场所遭强制拆除，行政机关是否应承担相应法律责任

• 最终结果：撤销一审判决，确认强制拆除行为违法

三、案件经过：三家企业正常经营，经营场所却遭到强制拆除

三家企业分别承租当地房屋，用于物流、酒店及超市经营，并与房屋出租方签订了相应租赁合同。

后来，涉案区域被纳入当地征收改造项目。

在项目推进过程中，房屋所有权人与相关部门签订了房屋交房确认文件，并办理了相应交接手续。

2020年10月，相关部门向涉案房屋承租方送达搬迁通知，要求其限期搬迁。

2020年11月6日，某镇人民政府组织实施涉案房屋拆除行为。

三家企业认为，虽然房屋所有权人与相关部门之间存在交房协议，但企业作为实际承租经营者，依法享有相应租赁权益，经营场所内还有附属设施及相关物品。

在没有依法解决相关权益问题的情况下，直接实施强制拆除，显然损害了企业的合法权益。

因此，三家企业分别提起行政诉讼，请求法院确认强制拆除行为违法。

然而，一审法院并未支持企业的诉讼请求。

三家企业对此不服，认为一审法院对强制拆除行为的性质、实施主体以及行政机关应当承担的法律责任认定存在问题，于是依法提起上诉。

四、案件争议焦点：房屋所有权人同意交房，能否直接拆除承租人的经营场所？

本案涉及三个重要法律问题。

1. 承租人是否具有提起行政诉讼的主体资格？

相关部门认为，涉案房屋已经由房屋所有权人与相关方面签订交房协议，承租企业并非房屋所有权人，不应当成为本案的适格原告。

但法院需要审查的，不仅仅是房屋所有权归属，还包括行政行为是否对承租企业的合法权益产生实际影响。

本案中，三家企业均与房屋出租方存在租赁关系，涉案房屋用于实际经营。

强制拆除行为不仅涉及房屋本身，还可能直接影响承租人的经营场所、租赁权益及相关附属物品。

因此，不能仅凭承租人不是房屋所有权人，就当然否定其提起行政诉讼的资格。

2. 房屋所有权人签订交房协议，是否意味着行政机关可以直接强制拆除？

这是本案的重要争议。

相关部门认为，房屋所有权人已经签订交房确认文件，相关房屋已经具备交付条件，因此后续拆除行为具有相应依据。

但法院认为，房屋所有权人与相关部门之间签订交房协议，并不当然意味着承租人的合法权益已经得到妥善处理。

尤其是涉案房屋已经出租给企业用于经营，承租企业对经营场所享有相应的租赁权益。

行政机关不能仅凭与房屋所有权人签订的交房文件，就忽略承租企业的合法权益，更不能以此作为实施强制拆除行为的当然依据。

3. 强制拆除与强制搬迁是否属于同一种行政行为？

本案还有一个非常重要的法律争议，就是如何准确认定涉案行为的性质。

相关部门及一审审理中，对涉案行为的性质存在不同理解。

但二审法院结合案件事实认为，应当根据实际实施的行为进行判断，不能仅凭通知书、交房协议等文件的名称，就将实际拆除行为认定为一般意义上的强制搬迁。

本案中，相关部门实际实施了涉案房屋的强制拆除行为。

因此，应当按照行政强制行为的法律规定审查其职权依据、程序是否合法，而不能通过改变行为性质的方式规避法定程序。

五、二审法院判决：撤销一审判决，确认强拆行为违法

福建省厦门市中级人民法院经过审理，对三起关联案件分别作出了判决。

法院认为，行政机关实施行政强制行为，必须具有明确的法定职权和法律依据，并依法履行相应程序。

根据《中华人民共和国行政强制法》第三十四条、第三十五条、第三十七条等相关规定，行政机关实施行政强制执行，应当依法履行催告、作出行政强制执行决定等法定程序。

对于依法应当申请人民法院强制执行的事项，也不能擅自绕开法定程序，直接实施强制拆除。

本案中，相关部门虽然提供了房屋交房确认文件、搬迁通知等材料，但这些材料并不能当然证明其已经取得实施涉案强制拆除行为的法定职权和执行依据。

同时，相关镇人民政府未能提供充分证据证明其实施涉案强制拆除行为具有合法的职权依据及相应程序保障。

法院据此认定，涉案强制拆除行为缺乏法律依据，违反法定程序，不具有合法性。

最终，二审法院分别作出以下判决：

第一起案件：（2021）闽02行终343号

撤销一审行政判决，确认某镇人民政府对某超市经营场所实施的强制拆除行为违法。

第二起案件：（2021）闽02行终346号

撤销一审行政判决，确认某镇人民政府对某物流公司经营场所实施的强制拆除行为违法。

第三起案件：（2021）闽02行终347号

撤销一审行政判决，确认某镇人民政府对某酒店经营场所实施的强制拆除行为违法。

三份判决均明确确认了涉案强制拆除行为的违法性质。

这意味着，三家企业通过二审行政诉讼，成功推翻一审不利判决，依法维护了自身的合法权益。

六、圣运律师点评：承租人的合法权益不能被征收拆迁程序忽视

在征地拆迁过程中，很多人认为，只有房屋所有权人才有资格针对强拆行为提起诉讼。

实际上，这种理解并不全面。

对于承租经营者而言，虽然其不是房屋所有权人，但如果行政机关实施的拆除行为直接影响其依法享有的租赁权益、经营权益及其他合法权益，其仍然可能具有提起行政诉讼的主体资格。

本案对企业征地拆迁维权具有以下几个方面的参考价值。

第一，承租企业的合法权益同样受到法律保护

企业承租房屋用于经营，通常需要投入装修、设备、经营设施等成本。

即使房屋所有权人与征收实施主体已经签订相关协议，也不能当然认为承租企业的权益已经得到解决。

对于承租人而言，应当及时收集租赁合同、租金支付凭证、经营证照、装修投入凭证以及室内物品清单等材料，以证明自身与涉案行政行为存在法律上的利害关系。

第二，房屋所有权人同意交房，不等于行政机关可以随意强拆

房屋所有权人与相关部门签订协议，属于双方之间的法律关系。

但协议的存在，并不当然赋予行政机关强制拆除承租人经营场所的权力。

行政机关实施强制行为，仍然必须具有明确的法定职权和法律依据，并依法履行必要程序。

不能将房屋所有权人的同意，直接等同于行政机关取得了强制执行权。

第三，必须准确区分强制搬迁与强制拆除

在征地拆迁案件中，行政机关实施的行为究竟属于搬迁、清场，还是强制拆除，应当结合实际行为进行认定。

不能只看相关文件如何命名，而应当审查行政机关实际实施了什么行为、由谁组织实施、是否具有相应法律依据。

一旦实际行为构成行政强制执行，就必须接受行政强制法律规范的约束。

第四，一审败诉并不意味着维权终结

本案中，三家企业在一审未获得支持后，并没有放弃维权，而是依法提起上诉。

最终，二审法院撤销了一审判决，并确认涉案强制拆除行为违法。

这也说明，行政诉讼不仅要关注案件事实，还要准确识别行政行为的性质、实施主体、职权依据以及程序是否合法。

对于企业而言，即使经营场所已经遭到拆除，也应当及时收集证据，依法审查行政机关的行为是否存在违法情形。

北京圣运律师事务所认为，征地拆迁不仅涉及房屋所有权人的权益，也涉及承租经营者的合法财产权益。房屋所有权人与征收实施主体之间达成协议，并不意味着行政机关可以忽视承租人的合法权益，更不意味着可以绕开法定程序直接实施强制拆除。对于企业经营场所遭遇违法强拆的情况，应当从行政行为实施主体、法定职权、执行依据及程序合法性等方面进行全面审查，通过行政复议、行政诉讼等合法途径维护自身权益。

本文根据福建省厦门市中级人民法院（2021）闽02行终343号、346号、347号三份行政判决书整理。除北京圣运律师事务所外，其他当事人姓名、企业名称、行政机关具体名称、村庄、社区及详细地址均已脱敏。