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评估报告具有明确的估价时点与有效期，行政赔偿以何时的评估结论为依据，直接决定赔偿能否弥补被征收人的实际损失。征收程序启动多年后才实施强制拆除、再以征收启动时的评估报告确定赔偿数额，是征收维护权益过程中常见的争议焦点。本案二审即围绕评估报告的时效性展开审查，最终以适用法律不当为由撤销一审判决、发回重审。

一、裁判要旨

行政赔偿案件中，一审以多年前出具、有效期仅一年的房地产评估报告作为强制拆除时点损失的认定依据，评估报告的出具时间与强制拆除发生时间相隔数年，房地产市场状况已发生明显变化，人民法院认为该报告已不足以弥补被征收人的实际损失，属于适用法律不当，依法裁定撤销一审赔偿判决、发回重审。

二、案件基本信息

• 案件类型：行政赔偿（二审）

• 审理法院：山东省滨州市中级人民法院

• 委托代理：北京圣运律师事务所王有银律师团队

• 诉讼地位：上诉人一方（孙先生、李女士）

• 争议标的：棚户区改造项目中被强制拆除房屋的行政赔偿

• 审结方式：二审裁定撤销原判、发回重审

三、案件事实

孙先生与李女士夫妇在某县某镇某村拥有房屋及院落，因当地棚户区改造项目被纳入征收范围。征收决定作出后，某县住房和城乡建设部门委托评估机构对房屋进行分户评估，评估报告载明估价时点为征收决定公告之日，有效期为一年。此后，相关部门又以房屋危险等级鉴定为由推进处置，涉案房屋在补偿安置未最终达成一致的情况下被强制拆除。

强制拆除发生后，某县住房和城乡建设部门作出行政赔偿决定，按照当年评估结果确定房屋及院落损失，或提供一套安置房供被征收人选择。孙先生、李女士不服，提起行政赔偿诉讼。一审法院以多年前的评估报告为依据认定赔偿数额，判决驳回了二人的诉讼请求。二人不服提起上诉，主张应按照赔偿不低于补偿的原则、参照周边类似房屋的市场价格确定赔偿，并对院落空地、搬迁过渡、奖励及利息等提出主张。

四、裁判观点与法律适用

二审法院审查认为，本案的关键在于评估报告的时效性。涉案评估报告出具于征收启动之初，有效期仅一年，而强制拆除行为发生在数年之后；房地产市场价格在数年间已发生明显变化，仍以该报告作为强制拆除时点的损失依据，将导致赔偿数额明显低于被征收人的实际损失，不符合《中华人民共和国国家赔偿法》关于赔偿应弥补直接损失的规定。同时，依照《中华人民共和国行政诉讼法》关于二审裁判的相关规定，原判决适用法律错误的，二审法院可以依法发回重审。

二审法院还注意到，行政机关虽曾以房屋危险鉴定名义推进拆除，但涉案房屋实际处于棚户区改造征收项目范围之内，赔偿标准的确定应当回到征收补偿与国家赔偿的法定框架内审查，不应被“危房处置”的表象所遮蔽。据此，二审法院裁定撤销一审行政赔偿判决，将案件发回一审法院重审。

裁判规则要点：评估结论的效力受估价时点与有效期约束；强制拆除时间与评估时点脱节的，不能机械套用旧评估报告；行政赔偿案件中，赔偿标准应当与强制拆除时的房地产市场状况相适应，确保被征收人获得的赔偿能够弥补其实际损失。

五、法律启示

本案对被征收人具有三点直接启示。第一，关注评估报告的“保质期”。评估报告通常载明有效期，征收拖延数年才拆除、又以旧报告定赔的，应在诉讼中明确提出时效抗辩。第二，重审或重新处理时，应申请以强制拆除时点或判决时点为基准重新评估，并留存周边同类房屋市场成交价、中介挂牌信息等证据，用以支撑赔偿不低于补偿的主张。第三，院落空地、搬迁费、过渡费、奖励金等容易被遗漏的项目，应逐项列明并附依据，避免因主张不全而在重审中再次吃亏。行政赔偿诉讼本质上是“打标准”的过程，旧报告能否作为定案依据，本身就是独立且有分量的争点。

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