2026年一审二审都输了，判决生效还能翻盘？广州租赁经营纠纷再审发回重审

胜案案例

2021年-2026年胜案（部分）

2021年-2026年胜案（部分）

来源：北京圣运律所作者：圣运律师

租下整栋商业楼经营酒店餐饮，租期还有好几年，却因疫情期间迟延交租约两个月被房东解约收房。一审、二审都站在房东一边，两审判决生效后，难道就只能认了？广东广州这起案件给出了答案：再审阶段，两审判决被撤销、案件发回重审。

一、案情背景：租期到2028年，却因两个月交租延迟被解约

广州某酒店经营企业与某餐饮管理企业自2011年起向出租方租赁一商业楼经营酒店餐饮，租期至2028年，2018年又通过四方协议明确了承租关系。2021年8月，出租方以疫情期间迟延交租约两个月为由主张解除合同、收回物业——拖欠租金正发生在疫情暂停堂食期间，管控持续约20天。

双方成诉后，广州市番禺区人民法院一审（（2021）粤0113民初23917号）、广州市中级人民法院二审（（2023）粤01民终11527号）均支持出租方解除合同、物业无偿交付的主张。两家经营企业陷入两审败诉的被动局面。

二、办案过程：代理经营承租人申请再审

本案由北京圣运律师事务所王有银律师团队（律师）代理两家企业申请再审。需要说明的是，本案是民商事租赁合同纠纷，并非征地拆迁案件，程序上与行政征收类案件不同；团队在征拆类行政案件之外，也长期处理行政与民事交叉领域的争议。办案重点有三：梳理疫情管控与迟延交租的因果关系、固定装修投入及资产清单、论证两审判决适用法律错误。

三、再审裁判：两审判决撤销，案件发回重审

两家企业不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东高院于2024年12月18日作出（2024）粤民申4327号民事裁定，指令广州市中级人民法院再审。广州中院另行组成合议庭审理后，于2025年5月27日作出（2025）粤01民再65号民事裁定：撤销广州中院二审判决与番禺区法院一审判决；本案发回番禺区人民法院重审。

再审裁定的核心理由有三层。第一，依最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见，承租房屋用于经营、因疫情防控资金周转困难的，出租人以承租人未按期交租为由解除合同的，不予支持。第二，出租人仅因迟延交租约两个月即解约收回物业，存在过错；且其收回房产后与次承租人签约，仍在使用承租人装修后的房产及房内部分动产获益。第三，原审对装修投入及残值、合同已履行期限、双方过错程度等关键事实未予查清。

四、法律分析：对经营承租人意味着什么

本次裁定属于程序性结论，实体上的赔偿与补偿争议留待发回重审后审理；但两审生效判决被撤销、案件回到重审程序，意味着此前被动的局面被打开。对经营场所承租人而言，三点规则值得记住：一是疫情、灾情等特殊期间的交租迟延，不等于当然构成根本违约，解除权的行使要受疫情指导意见约束；二是大额装修投入是重要筹码，经营过程中要保存装修合同、付款凭证、资产清单；三是两审败诉不等于终局，符合法定条件可申请再审，但再审有严格的期限与事由要求。

五、律师提示

1. 期限意识：申请再审应在判决发生法律效力后六个月内提出，逾期不再受理；收到不利判决先别急着履行，尽快评估救济路径。

2. 证据留存：租赁合同、补充协议、装修合同与付款凭证、疫情管控通知、停业流水，平时就要归档。

3. 行动建议：房东以欠租为由发解约通知的，先核对迟延原因与疫情、不可抗力情形，再决定是否书面抗辩，避免错过异议期。

常见问题（FAQ）

问：一审二审都输了，判决生效了我还能怎么办？

答：符合法定情形的，可在判决发生法律效力后六个月内向上一级人民法院申请再审。本案即通过申请再审撤销两审判决、发回重审。建议尽早携带原审卷宗评估再审事由是否成立。

问：疫情期间晚交了两个月房租，出租人就能解约收房吗？

答：不一定。依最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见，承租房屋用于经营、因疫情防控资金周转困难的，出租人单纯以未按期交租为由解除合同，人民法院不予支持。注意留存疫情管控、停业通知等证据。

问：再审裁定发回重审，对我意味着什么？

答：意味着原一、二审判决被撤销、案件回到一审法院重新审理，此前生效的不利结论不再执行。但重审仍需充分举证，装修残值等关键事实建议提前准备评估材料。

问：合同解除后，我投入的装修费用能主张补偿吗？