签订产权调换协议后，征收部门通知被征收人收房，但还建店面与"原地、原层、原位置还建"的承诺明显不符——被征收人拒绝收房数年后，征收部门能否以"早已通知、是你自己不收"为由主张义务已履行完毕？

本案中，江西省某市陈女士（化名）2013年因旧城改造签订经营性店面产权调换协议，区政府曾书面承诺原地还建、楼层位置不变。2017年还建房建成后，陈女士发现店面位置改变、无窗扇、无采光天井，拒绝收房，双方僵持多年。

在北京圣运律师事务所王有银律师团队代理下，南昌铁路运输中级法院二审终审判决：驳回住房和城乡建设局上诉，责令其继续履行还建房安置义务。

一、案件基本信息

原告： 陈女士（化名，江西省某市店面被征收人）

诉讼代理人： 北京圣运律师事务所王有银律师团队律师

被告： 江西省某市某区住房和城乡建设局（房屋征收部门）

审理法院： 南昌铁路运输中级法院（二审）

案件类型： 行政诉讼（履行房屋征收补偿产权调换协议）

争议事项： 征收部门是否已按《产权调换协议书》及政府《承诺书》履行还建房安置义务

案件核心问题： 征收部门仅能证明曾通知收房，却不能证明通知交付的店面符合"原地还建、楼层位置不变"约定时，能否认定其已完成协议履行？

二、案件背景：29平方米店面，一场拖了六年的还建

2012年7月，因县城集贸中心市场及周边旧城改造项目需要，某区人民政府作出房屋征收决定，确定区住房和城乡建设局为房屋征收部门，陈女士在集贸中心市场的店面位于征收范围内。

2013年4月，区政府向市场内各楼层店面业主出具《承诺书》，明确承诺：确保原地还建，即一楼店面还建一楼、二楼店面还建二楼；还建后店面位置在地上一层，地段、方位、左右邻居不变；办证时等面积及约定公摊部分免交税费；店面宽度保持原样。同年，陈女士与征收部门签订《产权调换协议书》，约定被征收店面约29.45平方米，按套内面积"征一还一"，安置于本项目同等区域，并约定搬迁奖励、临时安置补偿费等。

协议签订后，住建局陆续将截至2017年8月底的临时安置补偿费支付给陈女士。原址建起商业综合体并于2017年建成交付。住建局称2017年7月已送达还建房交付通知书，但陈女士否认签收；其在此后相关诉讼中陈述：2017年8月被通知验房时，发现店面位置改变、无窗扇、无采光天井、通风困难、无配套设施。陈女士拒绝收房，双方就此僵持，陈女士遂起诉，请求判令住建局履行《产权调换协议书》。

三、各方观点与焦点

1. 被告（区住房和城乡建设局）上诉称： 其已履行通知收房义务，陈女士未及时收房系对自身权利的处分，法律后果不应由住建局承担；陈女士在另案起诉状中已自认2017年8月被通知验房，可见住建局早已通知；双方因店面位置、采光等产生的分歧，应通过其他途径解决，不能据此否认住建局已履行义务。

2. 原告（陈女士）一方主张： 住建局交付的还建房位置改变、无窗扇采光、配套缺失，与协议及《承诺书》约定的"原地原层原位置还建"严重不符，属于未按约定履行行政协议；住建局此后亦未再支付临时安置补偿费。依据行政协议司法解释，对协议是否履行发生争议的，由负有履行义务的行政机关承担举证责任。

四、法院裁判观点

一审法院认为：区政府《承诺书》内容明确具体，应视为《产权调换协议书》的组成部分，确定了原楼层原位置还建；因签约时还建房尚未建成，协议未明确具体楼层房号，交付内容需在履行中落实。征收补偿应遵循及时补偿原则，在案证据不能证明住建局已交付符合约定的店面，安置义务尚未完成；住建局应继续与陈女士协商解决还建房安置及临时安置补偿费结算，协商不成的由区政府依法作出安置决定。陈女士因一直不认可安置完成，起诉并未超过诉讼时效。一审据此判决责令住建局履行还建房安置义务。

南昌铁路运输中级法院二审进一步明确：依据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，对行政协议是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，住建局提交的照片和证人证言，仅能证明2017年8月曾通知验房，但其在原审程序中未能提供验房通知书，法院无法查实验房通知中是否告知了安置房的具体位置、面积、可优惠购买面积、办证税费优惠政策以及还建店面的建筑状况，进而无法认定住建局已依照协议和承诺书约定完全履行安置补偿义务，住建局应承担举证不能的法律责任。

终审判决：驳回上诉，维持原判——责令区住房和城乡建设局继续履行还建房安置义务；二审案件受理费由住建局负担。

五、圣运律师说法

本案确立了行政协议履行争议中的两项重要规则：其一，征收过程中行政机关向被征收人出具的《承诺书》，只要内容明确具体，即构成征收补偿协议的组成部分，"原地还建、楼层位置不变"等承诺必须兑现；其二，行政协议是否履行发生争议时，举证责任在负有履行义务的行政机关一方——仅以"通知过收房"抗辩，却拿不出通知内容与交付标的符合约定的证据，不能视为履行完毕。

北京圣运律师事务所王有银律师团队律师提醒广大被征收人：签订产权调换协议时，对还建房的位置、楼层、面积、朝向、办证优惠等约定越具体越好；政府出具的承诺书、优惠政策文件务必留存原件。收房时发现与约定不符的，及时书面提出异议并保留证据，起诉要求继续履行协议不受"早已通知"的限制；后续过渡费、临时安置补偿费的结算，也应一并主张。

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