宅基地上房屋遭遇“部分补偿，全部拆除”，有辙吗,宅基地拆除补偿标准:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 14:35 | 编辑:圣运律师 | 浏览:48

摘要：宅基地上房屋遭遇“部分补偿，全部拆除”，有辙吗，此前圣运律师曾多次解读过违建查处过程中“部分违建，全部拆除”的现象，那当然是扩大了拆除的范围，涉嫌违法强制拆除。而在近期的咨询中，一些面临城中村改造等项目的被拆迁人则遭遇了“部分补偿，全部拆除

此前圣运律师曾多次解读过违建查处过程中“部分违建，全部拆除”的现象，那当然是扩大了拆除的范围，涉嫌违法强制拆除。而在近期的咨询中，一些面临城中村改造等项目的被拆迁人则遭遇了“部分补偿，全部拆除”的窘境：几百平米的宅基地上房屋全拆，但补偿却只计算其中的部分面积、层数，其余的就都要面临“白拆”了。那么面对这种明摆着让被拆迁人吃亏的补偿安置方案，大家真的有辙破解吗？

“拆一还一”，这是大家所熟悉的拆迁补偿原则，也符合一般公众的逻辑认知。而“部分补偿，全部拆除”即意味着拆一，但只还0.5，还有0.5不认账，不计算补偿安置利益。

很多被拆迁人会拿着有类似规定的补偿安置方案、手册急冲冲地找到圣运律师，询问我们这样制定的标准合法吗？自家的房屋刚好属于方案中要被“压价”“打折”的情形，还有救吗？那么法律法规规定什么情况下补偿利益会“缩水打折”？“拆一还一”，拆多大面积补偿多大面积，这是常理；“拆一还0.5”，总得有个理由和依据吧？

稍微翻翻法条，你就会发现这种情况事实上并不多见，几乎只限于两种前提下：

一是部分面积的房屋被认定为违建

譬如《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第10条就规定，设区的市、县（市、区）政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依照法律法规和有关规定对征收范围内未经登记的建筑物、构筑物进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

这一经典的法律规范表述源自《国有土地上房屋征收与补偿条例》，全国各省市的规定中几乎都予以援引。

我们可以看到，不予补偿的只能是违法建筑或者超过批准期限的临时建筑，除此之外就都是合法建筑了。

基于此，除非被拆迁房屋的某些部分、楼层确系在未取得规划许可的情况下自行翻建、改建、扩建，并被县级自然资源和规划主管部门、乡镇街道或者综合行政执法部门依法认定为违建，否则相应的面积、楼层就应当得到完整、不打折扣的补偿。

若拆迁方非要“压低补偿”，则应当基于一个前提：涉案面积从严格意义上应当判定成违建，拆迁方为促进签约腾房而给予其“适当补偿”或者“奖励”，从而换得当事人的配合。

这种“鼓励同意帮拆违建”的操作在很多地方都有使用，这里的“帮拆”可谓名副其实，是行政机关“柔性执法”的一种体现。如果当事人同意配合，拆迁方就会给予其一笔奖励。

但如前所述，这种“优惠”是给予被拆迁人的，而不是把人家本属于合法建筑的部分说成是违建，让人家吃亏。

也就是说，这种“压低补偿”针对的只能是违法建筑，而不能肆意把历史遗留原因形成的无证房屋归到这一堆里去“压价”。因为在实践中，房屋的部分面积无证并不等同于违建，也并不一定涉及违反规划，这是需要相关部门去调查后判定的。

直白点儿讲，“部分补偿，全部拆除”在本质上与“以拆违促拆迁”只有一念之差，是一种不符合行政目的正当性原则的“阴招”，既不符合事实也没有法律依据。

二是部分用于生产经营的面积属于“住改非”

“住改非”一直是拆迁腾退领域的老大难问题，许多农户在利用自家临街门面房从事经营时并未及时变更规划许可，房屋用途始终为住宅，从而形成了擅自变更房屋用途的事实。

在具体项目中，“住改非”若发生于2008年《城乡规划法》施行前或者更早，则按照经营性房屋取得停产停业损失的可能性更大，当然也要在完全合规的非住宅房屋的停产停业损失标准上有所下调。而倘若“住改非”行为发生于近年且未经任何审批，往往就只能按住宅房屋补偿了。

圣运律师认为，对这一问题的认定应秉持“尊重历史，照顾现实”的原则，对当地明确有经营行为鼓励政策，且确已合法经营多年的房屋，在拆除时应当尽可能给予停产停业损失的补偿，而不应简单粗暴地以有证无证为依据搞“一刀切”，对涉案房屋的经营性房屋身份不予认定。

实践中如果存在“经营面积”方面的争议，被拆迁人也要学会积极举证来证明自己的主张，从而争取自己的合法补偿利益最大化。

圣运律师最后要提示大家的是，“部分补偿，全部拆除”若想合法，必须严格履行入户调查登记程序，被拆迁人应当知情并亲自参与。如果当地存在大部分房屋都有无证楼层、未审批经营面积等情形，被拆迁村民完全可以团结起来对补偿安置方案提出异议，敦促拆迁方对相应的内容进行修改。如能在项目实施前通过“尊重农民意愿”这一原则的助力将其中不利于我们的条款、标准修改掉，同时再引入专业律师的介入，那么权利救济的局面或将大为改观。

此外，“拆一还0.5”的标准、方案并不影响征收项目中的区县政府依法作出征收补偿决定，被征收人要牢牢抓住这一程序，在律师的指导下及时复议或者诉讼，从而争取到在法庭上质疑这种“乱打折”补偿政策的机会。（王小明/文）