地方政府搞开发建设不可不知的法律“红线”（一）,政府在规范房地产开发行为时,应提出哪些要求:今日拆迁法律话题

时间:2026-02-01 16:49 | 编辑:圣运律师 | 浏览:189

摘要：地方政府搞开发建设不可不知的法律“红线”（一），一、土地的分类（一）按照权属性质分为农村集体土地、国有土地农村集体土地由农村集体经济组织享有所有权。农民或者其他单位或个人可以通过宅基地审批、土地承

一、土地的分类

（一）按照权属性质分为农村集体土地、国有土地

　　农村集体土地由农村集体经济组织享有所有权。农民或者其他单位或个人可以通过宅基地审批、土地承包经营以及土地承包经营权的流转等方式来取得农村集体土地使用权。

　　国有土地由国家享有所有权，任何单位和个人需要使用国有土地的，需通过划拨、出让、转让等方式取得国有土地使用权。

（二）按照土地用途分为农用地、建设用地、未利用地

　　国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

　　农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地（其中包括基本农田）、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，包括目前还未利用的土地、难利用的土地，如荒草地、盐碱地、裸土地等，以及未列入农用地、建设用地的其它水域地。

　　使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

　　农村集体土地里面包括农用地、农村集体建设用地、未利用地。

　　国有土地里面也包括了农用地、建设用地和未利用地三种。

二、有关各种建设的一些禁止性规定

　　（一）不经过农用地转用审批，不得在农用地进行建设

　　进行各项建设必须使用建设用地，涉及农用地的，要首先根据《土地利用总体规划》转为建设用地。

1.农用地转用手续批准权限：

　　（1）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

　　（2）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

　　（3）上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

2.有关耕地保护的一些制度

耕地是农用地的一种，《土地管理法》明确规定国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。各种建设需使用耕地的，除了办理上述农转用手续外，还受下列制度约束：

　　（1）耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，应当缴纳耕地占用税。其中占用基本农田的，税额提高50%。村民占用耕地新建住宅，减半征收。（《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》及北京市实施办法）

　　（2）占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照"占多少，垦多少"的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。（《土地管理法》第31条）

　　（3）基本农田保护。基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，必须经国务院批准。（《基本农田保护条例》第15条）

　　3.农用地上允许的建设

　　（1）以经营性养殖为目的的畜禽舍及附属设施；

　　（2）设施农业，即进行工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施；

　　（3）农村道路，即农村（北方宽≥2.0米）的村间、田间道路(含机耕道)。

　　此外，根据我市设施农业的标准，农业管理用房每亩不超过15平方米。在这个限制范围内建设管理用房是允许的。

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