圣运律师：宅基地上的无证房，这3种不宜认定成违法建筑,无证的宅基地房屋能买卖吗:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 17:35 | 编辑:圣运律师 | 浏览:57

摘要：圣运律师：宅基地上的无证房，这3种不宜认定成违法建筑，今年实施的新《土地管理法》第六十二条明确规定，农村村民只能拥有一处宅基地，村民居住用地，必须要由乡、镇人民政府审批。但是，实践过程中，农村村民私自在土地上搭建房屋的情况却非常的普遍，

　　今年实施的新《土地管理法》第六十二条明确规定，农村村民只能拥有一处宅基地，村民居住用地，必须要由乡、镇人民政府审批。但是，实践过程中，农村村民私自在土地上搭建房屋的情况却非常的普遍，导致农村涌出许多的无证房屋。

　　一般情况下，没有经过审批办理相关手续而建无证房屋，多数会被认定成违法建筑。那么，这类房屋在拆迁时有补偿吗？如果有是怎么补偿的？

　　实践中，农村无证房屋在遇上拆迁的时候通常会被直接认定成违法建筑被拆迁方强制拆除且不给任何的补偿。针对这种情况，圣运律师认为，拆迁方直接给所有的无证房屋戴上“违建”的帽子，是非常不妥，也非常不合理的，尤其是农村的房子，更不应该如此。

　　虽然在《城乡规划法》和《土地管理法》中明确了在自己宅基地上建造房屋，需要取得乡村建设规划许可证，或是审批，但是对于以下几类无证房屋不宜认定成违法建筑：

　　一、房子是由上辈遗传下来或是建于上世纪八十年代。因当时的社会发展水平以及法律法规的不健全，上辈人遗传下来的房子和七、八十年代所建的房子大多数都没有产权证。所以，鉴于此，这类房屋不宜认定成违法建筑，相关部门需要根据房屋的年代、居住使用情况等进行综合判断。

　　而且根据自然资源部下发的相关文件以及其他政策，始建于上世纪八十年代的无证房或是比这更早的无证房应当要作为合法建筑予以确权登记。

　　二、房子建于2008年之前的。要知道，我国《城乡规划法》是在2008年才开始实施的，而且2008年之前，建筑房屋只需要宅基地使用权证，不需要申请各种规划许可证，所以，如果房子是建在2008年之前，在2008年之前也没有改建、扩建、翻建的情况，那么就不宜认定成违法建筑，简单来说，就是因历史遗留问题造成的，不能一口认定成违法建筑。

　　因此，这类房屋在遇上拆迁的时候，所获得的拆迁补偿应与合法房屋要差不多，拆迁方不能因无证就降低拆迁补偿。

　　三、用于被拆迁人安置用的无证房。一般情况下，拆迁安置房是很难办理下来的，如果被拆迁人面临二次拆迁的话，那么就没有产权证，这种情况下，相关风险就不应该由被拆迁人承担。

　　对此，圣运律师提醒大家，上述几种无证房屋不宜认定成违法建筑，更不应该在遇上拆迁时不予补偿，责令被拆迁人限期拆除，如果遇到了有相关部门人员直接认定成违法建筑，建议被征收人及时的采取法律措施。

　　不过，圣运律师要顺带说一下，如果房屋是建在耕地上，那就比较的残酷了，不管是在2008年以前建的，还是2008年以后建的，只要是无证房屋都有可能被认定成为违法建筑。

　　因为在《土地管理法》中明确规定，禁止在耕地上进行非农业建设。当然了，如通过了农用地转建设用地的审批，取得了农用地转批手续且拿到了用地许可证，在房屋建成之后办理了产房证的话，就不会被认定成违法建筑。

　　那么无证房屋在拆迁时怎么补偿呢？

　　我们上面说了，上述无证房在拆迁时应当要给予合理、公平的补偿。所以依据《土地管理法》中的规定，给予被征收人的补偿不能低于其原有的生活水平。土地的补偿费应按照综合地价来确定。涉及到农村村民住宅的，采取货币补偿、产权置换、提供宅基地等方式进行补偿。

　　安排宅基地建房：这种补偿方式就是需要征收方为被征收人安排宅基地用于建房。

　　提供安置房：征收方提供给被征收人的安置房必须要根据实际合法房屋的面积差不多，也就说是要按照1：1的比例来进行置换。

　　货币补偿：房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价；宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积；房屋重置成新价格＝房屋重置价格×(1-已使用年数÷耐用年限)。

　　以上三种方式被征收人可根据自己的需求任意选择，如果征收方只提供一种补偿方式是不合法的，被征收人可以拒绝签订补偿协议。