是什么让企业拆迁补偿款"缩水"？警惕5类常见的不当扣减手段

　　在企业征拆实务中，企业主经常会遇到这样的情况：按照法定标准计算出的补偿金额应当是一个较为理想的数字，但实际到手的补偿款却明显"缩水"。这种缩水并非偶然，而是征收方在补偿过程中采取各类不当扣减手段的结果。了解这些常见手段，有助于企业主在补偿协商中提高警惕，防止合法权益被侵害。本文梳理了导致企业拆迁补偿款缩水的5类常见不当扣减手段。

　　手段一：以"成本法"替代"市场比较法"进行房屋评估

　　房屋评估方法的选择直接影响评估结果的高低。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　在实务中，部分征收方指定的评估机构倾向于使用成本法进行评估。成本法是以重新建造相同房屋所需的成本为基础确定评估价值，这种评估方法往往忽略了土地的区位价值、房屋的市场溢价等因素，导致评估结果明显低于市场价格。企业主应当审查评估报告采用的评估方法，对于应当适用市场比较法或收益法而适用了成本法的情形，应当及时提出异议。

　　手段二：对停产停业损失计算期限进行不当压缩

　　停产停业损失是企业拆迁补偿中的重要组成部分。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条的规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。停产停业损失的计算期限直接决定了补偿金额的多少。在实务中，征收方常常将停产停业损失的计算期限压缩为3至6个月，但实际上，对于生产型企业而言，从搬迁到重新选址、厂房建设、设备安装调试、恢复生产，往往需要更长的时间。企业主应当根据实际情况合理主张停产期限，并提供相应的证据材料支持自己的主张。

　　手段三：以"违法建筑"为由否定部分房屋的补偿资格

　　在征收实务中，部分征收方会将被征收范围内的部分房屋认定为违法建筑，从而不予补偿或者降低补偿标准。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　企业主应当注意的是，未经登记的建筑并非一律认定为违法建筑。认定违法建筑需要经过法定程序，由具有法定职权的部门依法作出认定。对于因历史原因、政策原因未能办理产权登记的厂房，企业主应当积极举证证明其合法性或历史原因，争取合理补偿。

　　手段四：遗漏不可搬迁设备的重置补偿

　　企业的生产设备分为可搬迁设备和不可搬迁设备两类。可搬迁设备的补偿以搬迁费用为主，不可搬迁设备则应当按照重置成新价进行补偿。在实务中，部分征收方在评估时将所有设备统一按照搬迁费用进行补偿，对于不可搬迁设备的重置成本不予考虑，导致企业设备损失的补偿严重不足。企业主应当对自己的设备进行详细分类，明确哪些设备属于不可搬迁设备，并提供设备购置发票、设备清单等证据材料，主张不可搬迁设备的重置成新价补偿。

　　手段五：将搬迁奖励与补偿总额混同计算

　　搬迁奖励是征收方为鼓励被征收人配合搬迁而设置的激励性费用，与法定补偿项目是两个不同的概念。在实务中，部分征收方会将搬迁奖励计入补偿总额，从而降低了法定的补偿标准。例如，征收方可能先按照较低的标准计算法定补偿金额，再将搬迁奖励加入其中，使得总额看起来较为合理，但实际上法定补偿部分已经被压缩。企业主应当要求征收方将法定补偿项目和搬迁奖励分别列明，确保法定补偿部分按照法定标准足额计算。

　　面对上述5类不当扣减手段，企业主应当采取积极的防范措施。在评估阶段，主动参与评估机构的选定，要求评估机构说明评估方法的选取理由，对评估报告逐项审查;在协商阶段，要求征收方提供完整的补偿项目清单和计算依据，对每个补偿项目的计算过程进行核对;在签约阶段，坚持将各项补偿分别列明，拒绝"打包补偿""一口价"等模糊表述;在整个过程中，做好证据固定工作，对重要的沟通协商过程进行书面记录或录音录像。如果发现补偿款存在不合理缩水的情况，应当及时通过法律途径维护自身权益。

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