企业被"以拆违代拆迁"如何应对？圣运律师教你4步破解困局

　　在企业征拆实务中，"以拆违代拆迁"是一种较为常见的违法操作手法。其基本模式是：征收方在启动征收程序后，不按照法定的征收补偿程序进行处理，而是将被征收房屋认定为违法建筑，以拆除违法建筑的名义实施强拆，从而规避征收补偿义务。这种做法不仅严重侵害了被征收企业的合法权益，也违反了法定程序。本文从识别、应对、举证、救济四个方面，为企业主提供应对"以拆违代拆迁"的4步策略。

　　第一步：准确识别"以拆违代拆迁"的典型特征

　　"以拆违代拆迁"与正常的违法建筑拆除在程序和时机上存在明显区别。正常拆违的典型特征是：查处违法建筑是日常执法行为，与征收项目没有直接关联;查处程序独立启动，不受征收时间节点的影响;查处决定依法作出，给予当事人陈述申辩的权利。而"以拆违代拆迁"的典型特征则表现为：查处行为与征收项目高度同步，恰好在征收开始后启动;查处机关不具有法定查处职权，如由基层政府或开发区管委会直接作出认定;未履行法定程序，未给予当事人陈述申辩、申请听证的权利;查处目的明显是为了压低补偿或规避补偿义务。企业主应当根据上述特征，初步判断自己是否遭遇了"以拆违代拆迁"。

　　第二步：针对违法认定决定及时启动法律程序

　　如果企业收到了《违法建筑认定通知书》《责令限期拆除决定书》等文书，应当立即采取应对措施。根据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条和第四十四条的规定，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务，当事人有权进行陈述和申辩;对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

　　根据2024年1月1日起施行的《中华人民共和国行政复议法》第二十条的规定，企业主可以在收到相关决定之日起六十日内申请行政复议;根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，可以在收到决定书之日起六个月内提起行政诉讼。需要特别强调的是，只要在法定期限内启动了行政复议或行政诉讼程序，行政机关就不得实施强制拆除，这就是法律赋予被征收人的"诉讼保全"效力。

　　第三步：全面收集证明房屋合法性的证据材料

　　面对"以拆违代拆迁"，企业主需要充分收集证明自己房屋合法性的证据材料。这些材料包括但不限于：建设时期的规划许可、用地审批等手续文件;因历史原因未能办理产权登记的合理说明和相关证明材料;房屋长期合法使用的证据，如纳税记录、水电费缴纳凭证、消防验收合格证明等;地方政府或相关部门曾经认可房屋合法性的文件或会议纪要;招商引资协议中政府对房屋合法性的承诺或默许。

　　对于确实因历史原因未能取得完整产权证书的厂房，企业主应当从以下几个方面论证其并非违法建筑：建设时当地政策环境特殊，普遍存在未批先建的情况;当地政府部门对企业的建设行为知情并默许;企业长期合法经营，未被相关部门查处;类似情况的其他企业在之前的征收中获得了合理补偿。

　　在应对"以拆违代拆迁"的实务操作中，企业主还需要注意几个关键的时间节点和操作细节。收到任何涉及违建认定的文书后，务必在法定期限内提出书面异议或启动法律程序，一旦超期将丧失重要的程序性保护。在文书送达环节，要注意核查送达主体的法定职权和送达程序的合法性，对于非正规渠道送达的文书应当谨慎对待。在与征收方或拆违部门沟通时，应当坚持书面沟通为主，口头沟通为辅的原则，确保所有重要事项都有书面记录。同时，企业主可以考虑向同级或上级人大、政协反映情况，争取更多层面的关注和监督。

　　第四步：通过多途径维权追究违法责任

　　在应对"以拆违代拆迁"时，企业主可以同时通过多个途径维护自身权益：针对违法建筑认定决定申请行政复议或提起行政诉讼，要求撤销违法认定;如果房屋已经被强拆，可以提起确认强拆违法的行政诉讼;对强拆造成的损失申请行政赔偿;对违法认定和强拆行为向上级行政机关投诉举报;如果相关工作人员存在滥用职权、徇私舞弊等行为，可以向监察机关举报。

　　根据《中华人民共和国国家赔偿法》第四条的规定，行政机关及其工作人员在行使行政职权时，违法征收、征用财产的，受害人有取得赔偿的权利。如果征收方以拆违为名实施了违法强拆，企业主有权要求赔偿房屋价值、装修损失、设备损失、停产停业损失等全部合理损失。企业主在维权过程中应当注意，即便是已经被认定为违法建筑的房屋，如果认定程序存在违法，认定结论也可以被推翻，企业主不应因收到违建认定文书就放弃维权。

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