案例|城市拆迁系列五十六：不可买卖的宅基地,不可以拆迁:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 01:45 | 编辑:圣运律师 | 浏览:44

摘要：案例|城市拆迁系列五十六：不可买卖的宅基地，关键词 / 北京拆迁，宅基地，A办案律师 / A【事实概要】“B初起日沉阁，山雨欲来风满楼”。但凡一个地方“拆迁”欲来，总免不了几家欢喜几家愁的故事。200

关键词 / 北京拆迁，宅基地，A

办案律师 / A

【事实概要】

“B初起日沉阁，山雨欲来风满楼”。但凡一个地方“拆迁”欲来，总免不了几家欢喜几家愁的故事。2009年8月下旬，家住北京市海淀区上庄镇的C（化名）听说自家附近地带又将拉开新一轮拆迁的序幕，不禁心下一动：自己早先还有一处宅基地，内有北房五间，西配房两间，门楼一座。如果按拆迁补偿来计算数额自然不菲。不过，这处宅基地和房屋已经于1999年以4.6万元价格卖与城市居民身份的D（化名），并有自己与D之弟E（化名）所签买卖字据为证。这栋易主十年的房子还能为自己在这场拆迁里面争取更多的补偿么？疑问，无数次轻叩C的心门。同年9月中旬，C找到A律师答疑解惑。A律师肯定地告诉C，宅基地属于农民集体所有，非集体组织成员购买宅基地上房屋的属于无效行为。吃了这颗“定心丸”，C随即委托A律师代理确认其与D之间的房屋买卖字据无效一案的法律事项。

【办案掠影】

办案唯一计：跌宕有致的先诉后调

——奔逸绝尘的起诉

成为代理人伊始，A律师迅即向海淀区人民法院提交了一份《民事起诉状》，请求法院将原告C在对《土地管理法》相关规定缺乏认知的情况下将宅基地及房屋卖给被告D的行为依法确认为无效。该起诉成功被海淀区人民法院受理。

——踪迹F的被告

一首词曰：“惊鸿去后，轻抛素袜，杳无音信”。海淀区人民法院受理案件后随即通知被告应诉，孰知，一直出现在这桩买卖台前的E声称，此时他也不知道D身在何处。这至关重要的一诉，是否会因“找不到”被告而搁浅？2009年11月中旬，海淀区人民法院在征询A律师意见后作出智慧一举——对D采取了公告送达的方式，公告要求被告定期答辩并提交证据，逾期视为放弃举证权利。另，法院将于举证期满后第四日公开开庭审理此案，逾期将依法缺席判决。

公告送达后，E找到法官，表示将尽快找到D应诉举证。时隔不久，E再传“佳音”，称获得了D的授权，代理其参与诉讼。

——皆大欢喜的调解

2010年2月下旬，海淀区人民法院开庭审理了C诉D房屋买卖合同纠纷。C及其代理人A律师、D的代理人E均参与了庭审活动。法庭调查中，原、被告双方对房屋买卖事实均认可。不过被告方提出反诉，主张其购房后进行了大规模的整理、装修与改建，要求本诉原告（反诉被告）C返还购房款4.6万元，并赔偿因房屋买卖行为无效而导致的经济损失32.6万元。此外，被告方还向法庭申请了房屋价值鉴定，以确定房屋和土地价格进行评估。

在双方的剑拔弩张势头中，庭审进入休庭阶段。后，A律师在征得委托人的同意后，找到庭审法官表示愿意调解。在法官的斡旋下，被告方接受了调解提议。几次协商过后，双方达成一致意见：认可1999年3月签订的字据无效，C向D退还购房款4.6万元，支付经济补偿款23.6万元，D则及时腾退房屋予以交还。2010年3月初，海淀区人民法院依据双方当事人的请求，制作了《民事调解书》，对前述“君子协议”予以法律定式，又一项纷争在皆大欢喜的格调中消融。

【律师说法】

感怀这一场受拆迁利益驱使产生的房屋买卖纠纷的始末，其价值揭示涵盖了两个方面：法律的实体价值与程序价值。

一方面，根据《土地管理法》的相关规定，农民拥有的宅基地属于集体土地，农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部，即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。根据这一实体性规定，人们可以判断自身享有的权利以及须承担的义务。具体说来，通过这一法律规范，人们可以事先预测宅基地是不可以进入市场流通的；而如果发生这样的买卖行为，可以据以判断行为的无效性。本案办案说法极为简单，三下五除二一般提起了买卖合同无效之诉的内在机理正在如此。

另一方面，“能调则调、当判则判、判调结合”，是我国最高人民法院为基层各级人民法院确定的基本原则。民事调解作为一项由来已久的司法传统，其程序价值较之简单的司法判决，可在以下四个方面媲美：首先，调解通过当事人自愿协商而不是法官依法裁判来解决纠纷，整个诉讼过程当事人都非常清楚，容易理解和接受，如此的诉讼极具人文关怀；其次，调解强调当事人之间的平等协商和自愿妥协，降低和弱化了当事人之间的对抗性，有利于社会的和谐与稳定；再者，调解具有简便、高效、经济的特点，方式灵活，能减轻当事人的诉讼负担，也能节约司法资源。举之如本案中，代理律师为委托人节省了一半诉讼费用、近2万元的土地与房屋价值评估费用，也大大节约了缠诉的时间，减轻了委托人的诉累；末者，通过调解，双方当事人所自愿选择的处理结果最符合他们的利益需求，因此也有利于当事人自觉履行，更符合“司法公正”的实质要求。在本案中，诉争双方在调解后，一方得到了合理赔偿，一方则实现了迅速腾房的诉求，这一圆满性是强制执行等程序要望其项背的。

我们的世界无处不充满着矛盾，不过也正是由于这些矛盾的存在，这个世界才在史话更迭中生机不断。这似乎是一种能够自圆其说的宿命。法律的存在与发展，正是仰赖于这种宿命的周而复始——法律的存在之旨乃是苦心积虑地通过实体法律体系建构与程序技术构成缓解、消除人世间的是非曲直，而这个摸索之道的曲径通幽又反哺了其自身难以克服的种种劣势。站在这个起点与终点契合的圆周里，法律俨然已是居于其中的人们免除矛盾、克服矛盾的核心点。