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广州拆迁补偿案例分享会,2020广州拆迁补偿

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自从今年下半年开始，黄埔区政府立下三年完成全区66个旧改的军令状后，除了黄埔各个项目疯狂加速，其他各区关于旧改的报道也在以肉眼的速度增长。

在这场如火如荼的旧改活动中，有入库、有招商、也有签约的。其中启动一个旧改项目最重要的便是改造意愿表决。根据《广州市城市更新办法》规定，改造意向和改造方式需征求村集体经济组织成员80%以上同意。也就是俗称的“过八”。改造意愿是所有改造项目的开始，之后才可以向区政府申请纳入项目储备库，向市更新部门申请纳入年度更新计划......。

那么一般的改造意愿表决包含了改造意向、改造模式与改造方式。很多朋友会经常把改造模式与改造方式搞混，在此为大家理清这两者的区别：改造方式主要是指用地和建筑的空间规划形式，分为全面改造和微改造。改造模式主要是指用地开发处置形式，分为政府征收储备、合作改造、自主改造三种。在此附上改造意愿表决表格给大家进行参考。

想要完成一个村的改造意愿表决，并不是件易事。据了解，广州旧村在改造意愿表决上分为三种情况。

一

从未开展改造意愿表决的村

这类旧村暂时还没有平台或开发主体介入引导表决，旧改知识层面缺乏，周边配套与经济水平低下，开展改造意愿表决时不确定因素较大，受限村民接收旧改专业能力、主体与经费影响。

二

已有部分改造意愿的村

这类旧村经过一部分改造宣传或表决之后，对于旧改接受能力比较高，但是普遍要求也会变高，需要加强引导，提高更多通过率。

三

对改造意愿有较大分歧，存在难度的村

这类旧村里面派系多，关系网错综复杂。村民们的需求也更加多样化，有些甚至并不跟钱财挂钩（具体需求可以点击阅览前面文章《旧改拆迁谈判难？村民这十大诉求你都不了解，有什么好谈的！》）也是拒迁户、钉子户多发村。此类村子需要特别小心注意，不随意站边，利用多种手段，多种方式综合运用。

在开始表决之前，为了确保改造意向表决的成功率，前期还是需要做很多准备工作的。这些工作包括动员宣讲、组建宣讲小组开展培训、意愿摸查等。

一

动员宣讲

在接触村集体时单靠外部入村人员是很难推动整个项目的，需要内部有威望的村领导、干部、村民代表或者能人等进行召集动员，才能加快改造意愿的进度，所以手上有一份村集体干部名单是十分重要的！

宣讲的形式是可以多样化的，但都需要跟村委协商以后才开展，以村委作为主导！

二

组织宣讲小组开展培训

一个人的力量是有限的，能宣传到村民业主的数量也是有限的。但是组织当地旧改意向大的成员成立一个宣讲小组就不同了。宣讲小组依靠自身关系以及数量优势，能快速有效的推动大家的意愿表决，省时省力。

但是对于小组的专业培训就显得尤为重要了，专业的旧改知识能让宣讲小组更好的解析出意愿不强烈或者反对票成员的需求，从而解决问题关键。当然，合理的奖金激励可以让宣讲小组更好的进行意愿的收集。

三

意愿摸查

介于意向改造的同意率要达到80%以上才算成功，所以前期千万不要不做数据调查意向调查就召集大家投票。这样的成功率往往很低，而且大家在会上看到票数这么少，对旧改的信心就会大打折扣。所以在召集投票表决时，一定要先进行旧改意向的摸查，方便针对性的制定推进方案。当意愿摸查的赞成率基本达到85%-90%，与村委协商一致以后，就可以有计划的开展正式表决工作了。

四

正式表决的开展

一定要尽可能的保证全员到场，由于有各种原因不在村内的产权人，所以很大概率表决现场会有人缺席。要注意协调大家的时间，该请假的请假，能回来的回来，保证参会人数达到有效表决人数的标准。而收票的形式也可以多样化，实在不能到场的，也需要采取一些措施方法保证投票的顺利进行。还需要通过投票表决同意率的变化情况去分析变票的原因，剩余反对票或弃权票的推进方案等。而在投票上设定一些奖金可以提高投票的通过率。

当村民的改造意愿表决达到80%赞成率后，将所有赞成得票根整理汇总，并代村拟定申请报告，由镇街盖章同意后，上交给区城更局。

下面列举一些改造意愿表决阶段比较优秀的案例村。

小坪村

2018年12月19日，有着深圳“旧改王”之称的佳兆业集团以总价74.26亿元大手笔拿下广州白云区新市小坪村旧改项目。可是，很多人并不知道，对于这条村，佳兆业已经悄悄进驻了近十年。

截至目前，小坪村城中村改造签约率逾八成，拆迁补偿方案表决同意率逾95%。其中，村民住宅签约的建筑面积已经达到20万平方米，已经有超过三分之二的村民同意改造。

在小坪村见到不少关于更新改造的宣传标语，十分醒目。在村经济联合社的宣传栏里，见到令人羡慕的补贴公告。公告显示，小坪村启动改造后，村民可立即享受不少利益。

（图片来源乐居）

企业奖励每个股民3万元/人，拆迁费奖励27元/平方米；

经济社的物业补偿：700-1600元/股；

此外，改造期间企业补助村经济联合社6770万/年（每年递增5%）。

南浦村

南浦村，位于石碁镇东部，其雕刻的红木家具、古玩，远近闻名。按照政府规划，包括南浦村在内，石碁镇将对市莲路石碁段两旁长达5公里的旧村、旧厂进行更新改造，建设成一座融合居住、旅游观光、美食、购物、文化产业为一体的红木小镇，总面积约2.5平方公里。

2017年8月11日南浦村全村股民对旧改意愿进行投票，比例超过85%，达到政策规定的80%表决率。这也意味着南浦村将按照村民意愿，启动全面改造。

东风村

2011年，东风村召开社员代表会议，确立合作改造。过去几年，工作不断在推进。2017年，东风村开展改造意愿表决通过。

东风村先后组织了3次村社干部召开动员会议，随后召开全体社员代表会议，作有关城中村改造宣传动员工作。此外，村社邀请海珠区更新局、南洲街道相关负责人，针对旧改政策、流程及现今情势对村民进行宣传指导，并且借助微信推文、短信传播、宣传手册派发等方式全方位向村民答疑解惑，指导村民做旧改“明白人”。

“我们组织了全村社员和户主召开动员大会，向大家解释改造涉及的问题。”工作人员表示，会议还邀请了海珠区更新局的领导和街道领导参加，解释改造政策，为村民答疑解惑。

据悉，东风村9个经济联社的3903名社员前往各个经济合作社进行改造意向表决，就更新改造意愿、更新改造模式、更新改造方式进行表决表决方式是以年满18岁的社员以签名的方式表决。已经超过9成村民表决同意。

吉山村

近期备受关注的吉山村，在2019年5月6日，吉山股份合作经济联社旧村全面改造意愿表决同意率超过80%，并在持续增加中，其中4个社同意率达90%以上。

2018年9月25日，吉山村“旧村”改造意愿表决正式开始。

2019年3月中下旬，吉山村为使村民们对旧村改造有了更深入的了解和认识，进一步加强“旧村”改造宣传力度，并通过在村内挂起了相关宣传横幅、召开宣讲会等方法，令村民们对吉山村的“旧村”改造工作充满了信心和期待！

港湾一村、二村

2019年7月1日，黄埔街港湾一村社区、港湾北社区（以下称二村）旧城改造第一轮意愿表决工作正式拉开了序幕，截至7月15日，意愿表决同意率已全部达到90%。

意愿表决启动仪式当天，黄埔街道党工委书记黎广宁带领街道党员干部来到人潮密集的居民咨询点为居民群众答疑解惑，耐心细致地回应居民群众对旧城改造的关心和担忧。

黎广宁书记深入群众、充分聆听、细致周到呼应居民群众的工作作风，得到广大居民群众的点赞。在黎广宁的号召下，启动当天，就有众多居民积极前来咨询点领取表决书，并于当天就提交了相关资料。

黎广宁动员辖区内的党员发挥模范带头作用，积极配合完成意愿表决工作，向广大居民群众宣传旧城改造政策精神。黎广宁多次强调，本次改造前期工作由街道主办，意愿表决工作中，居委会工作人员务必出面协调，只有政府工作人员出现，才能赢取大家的信服。

坑口村

今年7月17日上午，荔湾坑口经济联社重新启动旧村改造的公开表决。

经过联社代表的公开表决，其中：

改造意愿——同意改造，100%通过；

改造方式——全面改造，100%通过；

改造模式——合作改造，100%通过；

坑口村民，其实并不缺钱。这样也是之前的改造推进不下去的原因之一。要不然这次投票，不会出现重新启动这四个字。那么，这一次为什么意向这么强烈？

主要解决城中村利益与城市发展整体利益之间的矛盾。在官方的规划中，坑口将以白鹅潭中心商务区为基础打造白鹅潭沿江总部经济带，构建全区“一带两区”发展新格局。

赤沙村

赤沙村位于海珠东北部，紧挨新滘东路、华南快速路，北侧与琶洲会展中心一河之隔，与琶洲CBD咫尺之遥。沿新滘东路、江海大道驱车20分钟可达珠江新城。地理位置十分优越。

赤沙村十年前就已经开始改造之路，传闻富力集团介入该村旧改。在2018年举行的赤沙村全体股民大会中，就有97%的村民表决通过，同意实行全面更新改造，当时的合作意向企业为富力。

红卫村

和广州的绝大多数城中村相似，红卫村现状为典型的脏乱差城中村。村民的居住环境恶劣，村内阴暗潮湿，大多数地方终日不见阳光，电线乱搭，存在严重的消防安全隐患；集体商业和工业厂房等物业大多建于八九十年代，消防设施陈旧、公共配套设施跟不上、产业业态低端、欠缺统一合理规划布局；人口结构多样，经济来源单一，收入失衡等。

2019年3月6日海珠区江海街红卫经济联合社举行了全村的改造意愿表决大会，最终的表决结果为：

具有表决权的村民人数：3138人；同意人数：3058人；不同意人数：53人；弃权人数：27人；表决同意百分比：97.45%，红卫经济联合社更新改造表决达到法律规定的人数同意，获得通过。

（图片来源新时代 新红卫）

拆迁目标，任重而道远，改造意向才只是开始。确保高效完成签约谈判及拆迁工作，不仅需要动迁人员具备丰富的签约谈判技巧，更重要的是把准“钉子户”脉搏，同时，针对不同类型的钉子户有哪些针对性的应对方法，明确强制拆迁会涉及的刑事风险及防控方法也是直击拆迁难点的关键。

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投稿：屈诗

来源：头条-旧改必看！广州市旧村改造意愿表决全攻略！（附8条村案例解析）

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