商品房出现问题，业主应如何理性维护权益,商品房出现问题谁负责:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 08:37 | 编辑:圣运律师 | 浏览:40

摘要：商品房出现问题，业主应如何理性维护权益，近日北京圣运在搜集网上业主群体维权的相关新闻时发现曾有网友曝出圣运业主跳楼维权的图片，在现场中业主企图跳楼维权的行为引来了不少人围观，当然也引来了当地派出所民警

近日北京圣运在搜集网上业主群体维权的相关新闻时发现曾有网友曝出圣运业主跳楼维权的图片，在现场中业主企图跳楼维权的行为引来了不少人围观，当然也引来了当地派出所民警和消防部队的救援。该事件引起不少网友的关注。

从以上事件中我们看到虽然业主跳楼维权是出于无奈，但是这却不是维权的上策，理性维权对于圣运的业主们来说至关重要。业主与开发商的矛盾究竟有哪些呢？其实在大量的商品房纠纷案件中，商品房质量问题和延期交房问题往往是业主与开发商矛盾的爆发点。那么遇到这些问题时，业主该注意哪些事项呢？如何最大程度的避免自己的损失呢？

北京圣运今天为您带来商品房质量问题和延期交房问题的相关解答。

一、商品房质量纠纷

说到商品房质量纠纷，我们就要知道房屋质量涵盖的范围有哪些，房屋质量范围包括：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线、安装工程、供热、供冷等，以及近几年涌现出来的空气污染、噪声污染等。其中常见的有：房屋渗漏水、墙面裂痕、天花板开裂、地面空鼓、墙皮脱落及危害居住者的生命安全及身体健康等。在房地产相关纠纷中，房屋质量问题始终是焦点，几乎可以说是“名列前茅”。而在房屋质量问题中，又以墙体开裂、渗水漏水、透寒等现象最为突出，这样的纠纷可谓层出不穷。一遇到商品房质量问题很多业主第一反应就是我要退房，我要为维权。那么是不是只要遭遇了商品房质量问题就可以退房了呢？其实这是要分情况来看的，通常来说对于普通质量问题，业主是可以要求保修的。可以通过修复处理而且买受人又没有非解除合同不可的特殊理由时，买受人不得主张退房或解除合同（例如：同屋面防水、电气管线、墙面落漆、裂缝等，都属于建筑物质量瑕疵问题，而不是影响居住安全的质量问题）。而因商品房主体结构质量不合格（如地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题），或因不能通过维修来解决的质量问题严重影响正常居住使用的，房屋买受人可要求退房并赔偿损失。因此在遇到商品房质量问题的时候，一定要清晰的定位自己所遇到的问题属于哪种情形理性维权。

二、延期交房纠纷

房屋买卖合同中，开发商没有按照合同约定的时间而推迟交房的行为被称之为：延期交房。在延期交房纠纷中，交房的时间的认定至关重要，它关系到延期交房从何时计算的问题。在我们承办的案件中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。通常开发商（出卖人）认为房屋的交付使用就是买受人直接的占有房屋，也就是我们通常说的“交钥匙”行为。而买受人则认为，房屋交付的时间是以交付各种房屋产权证书为准。那么到底交房的时间如何确定呢？对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。由此可知，当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”，即为合同约定的房屋交付使用。但如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。

如果出现了商品房延期交付，开发商应该担负什么样的责任？购房者可否主张退房？相关的法律依据有哪些？

根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”可见因开发商延期交房的是可以要求开发商承担违约责任的。此外如遇不可抗力的情形，需要延期交房的，开发商也有告知义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消失”。因此，开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房，但是必须按照法定的条件和程序办理。

三、开发商延期交房，该如何要求赔偿，赔偿又该怎么计算？

我们都知道商品房买卖合同是一种经济合同，按照《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。

遇到延期交房的问题，购房人首先须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿是否具有的明确条款，其次购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，包括银行贷款按揭部分，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的。合同有约定时，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条如下解释：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”对此，可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。没有约定时，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

最后北京圣运再次要强调的是：遇到商品房的相关纠纷理性维权最重要，除此之外业主们还应该有力的团结在一起集体维权，齐心协力。因为只有业主们有序的联合在一起，积极的组织在一起，才能达到最理想的效果。再者就是抓住时机，相对于其他债权人来说，业主群体还是显得势单力薄，消息闭塞，如果团结不紧密还会导致行动上的延迟。这直接的导致了业主可能会错失诉讼的最佳时机。因此北京圣运建议：在这个过程中一定要聘请专业的律师，作为专业的房产律师由于自身具有丰富的办案经验，能够最快速的组织起业主，进入维权程序。另一方面，与开发商的谈判，与政府、银行、施工方协调开发商资产，向法院提起诉讼，后期判决的执行等方面不仅仅需要专业律师，而且需要专业的律师团队来做。只有专业的人做专业的事才能最大限度保障业主们的合法权益。