租别人的房屋搞经营，真的无权主张停产停业损失等征收补偿吗,租别人的房子做生意,期间房子动迁:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 04:36 | 编辑:圣运律师 | 浏览:44

摘要：租别人的房屋搞经营，真的无权主张停产停业损失等征收补偿吗，太长不看版：1. 从严格的法律意义上讲，尤其是站在征收方所持的立场上，这是真的。征收补偿，与一般承租人没有一毛钱关系；2. 从社会实践的

太长不看版：1. 从严格的法律意义上讲，尤其是站在征收方所持的立场上，这是真的。征收补偿，与一般承租人没有一毛钱关系；2. 从社会实践的角度出发，尤其是站在房屋承租人的立场上，这事儿有商量、探讨的空间。协商好了，分得部分补偿利益有戏。

租赁他人的房屋来搞经营，这在经济高度发达的今天不是什么稀罕事儿。实践中有的企业租了厂房后发展得还很大，各种精密的高精尖生产设备、产品原材料的价值甚至远超过了房屋本身。那么一旦遇到征收拆迁，麻烦也就小不了了……

圣运律师在接待咨询、代理案件的过程中遇到了太多这样的事情：征收方在项目启动后砍瓜切菜般就和房屋的所有权人谈妥了补偿安置，紧接着出租人就开始频频做承租人的思想工作，要求其履行租赁合同的约定限期搬走。一些承租人会不服，或是希望征收方能够提供些停产停业损失的补偿，或是希望出租人能“高抬贵手”将所得的补偿利益适当分一些给自己。然而在多数情形下，这无疑于与虎谋皮，等来的往往是不明身份社会人员的逼迁、强拆、骚扰行径，最糟糕的甚至会直接来个房毁屋塌，价值动辄上百万上千万的机器设备都给你埋在里面……

广大房屋承租人一定会有疑问，这征收拆迁项目客观上对我的利益造成了巨大的影响和损害，导致我签订租赁合同的目的完全落空，难道我就真的无权获得一点点征收补偿吗？圣运律师认为，这个事情，要从两个角度来分别看待，不能简单地搞成“一点论”：

角度一：严格抠法条，要补偿的确没依据

《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

这一条很多被征收人都忽略了，因为它的法律位阶比《国有土地上房屋征收与补偿条例》要高，属于原则性的规范。这里面至少有3点需要理解：

其一，房屋征收行为系“为了公共利益的需要”所实施的行政行为，而非“政府出钱买房子”，公共利益是其中的关键词；

其二，拆迁补偿维护的是被征收人的合法权益。而根据《条例》的明文规定，被征收人是指被征收房屋的所有权人；

其三，征收行为本身的性质即是对不动产所有权的征收。

而房屋承租人基于租赁合同而对涉案房屋的占有、使用，则是一种《合同法》领域的债权法律关系，不属于用益物权范畴，更与所有权相距甚远。故此，仅从《物权法》的这一条规定来看，承租人要补偿的确是没依据的。

有一种观点认为，停产停业损失的补偿按照其立法目的解读，就应当是给予受征收影响的实际经营者的。这种观点或许有一定道理，但在法律层面上却站不住脚。

《条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

据此，停产停业损失、机器设备的搬迁损失都只能是给予被征收房屋的所有权人的，而不涉及一般承租人的问题。

而针对集体土地上的房屋，《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》等地方性法规、规章同样有明文规定，停产停业的经济损失是补给“被拆迁人”的，不包括农村房屋的承租人。

基于这些客观事实，实践中房屋征收部门、地方人民政府均不会与房屋的承租人进行任何形式的主动接触、协商，而往往选择直接与被征收人协商签订补偿安置协议，进而要求实际占有使用房屋的承租人腾房。若承租人在相应法律文件规定的期限内拒不腾房的，将可能面临人民法院的司法强制执行。

也就是说，从严格的法律意义上讲，承租人的损失只能通过租赁合同的约定、事后的协商等民事途径寻求弥补。如承租人可在租赁合同内约定“在房屋租赁后一定期限内遇征收拆迁导致合同终止的，出租人应当支付给承租人相应的补偿金”等内容，或通过与出租人的协商以其他名义、方式分得一定数额的经济补偿利益。但需要明确的是，这些都不是法律意义上的“征收补偿”“停产停业损失的补偿”，更不会与征收方直接发生法律关系。

角度二：承租人立场，寻求协商不是不可能

在征收拆迁实践中，若承租人占房不走则可能导致涉案项目的无法推进。此时一些征收方会采取各种逼迁、骚扰手段，甚至导致承租人的实际财产损失。那么承租人有权通过拨打110报警、及时录像取证、向政府提起查处申请直至就违法强拆行为提起行政诉讼等方式捍卫自身的财产权益。通过提起的程序以寻求协商、沟通的平台，承租人的利益损失问题不是不可能得到解决的。

一般地，承租人所能采取的维权行动与被征收人的类似，但需要注意的是一定要求得被征收人的理解。否则一旦房屋的出租人“翻脸”，承租人的“占房维权”将难以落实。

圣运律师最后想提供给广大房屋承租人3点意见：

其一，签租赁合同时要有风险防范意识，尽量不给自己找这类麻烦；

其二，在征收启动后要寻求被征收人的充分理解，搞好与房屋承租人的关系；

其三，通过法律手段争取与征收方的协商沟通，一旦遭遇违法逼迁、强拆，要及时寻求专业征收维权律师的帮助，将损失控制在最低限度。

毕竟，我们只是承租人，房子不是咱的，想直接找政府要补偿，还有待专业领域的不断探索和研究。

作者丨王小明北京圣运律师事务所

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