住宅拆迁补偿款，是否与《买卖合同》有关宅基地住房《买卖合同》的效力，如何认定:今日拆迁法律话题

农村宅基地住房，是不动产的一种。而宅基地所有人，其享有的权益包括：宅基地占地范围内，集体土地使用权和地上的房屋所有权。商品房，可以自由流转，但宅基地的土地性质，为集体所有权，其一般，只能在本集体经济组织成员内部流转。

农村宅基地住宅，在拆迁中，对其的补偿是否正常、合理，主要看《买卖合同》是否合法与有效。

一、对宅基地住房《买卖合同》的效力，如何认定？

在《土地管理法》中，第六十三条规定了：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”

宅基地住房，不能向非本集体成员的第三人转让及出售。即，购买后，不能合法转让过户。

（一）认定有效：对于买卖双方，均为同一集体经济组织的成员，可认定合同有效。

（二）认定无效：对将房屋出售给、本集体经济组织以外的人员，未经有关组织、部门批准，合同应作无效处理。

（三）是否“有效”：对于《买卖合同》已履行、买受人长期实际居住使用的，对合同效力的认定，需视案件具体，综合分析。

二、拆迁中，如何处理对《买卖合同》效力的不同认定？

（一）《买卖合同》有效，其存在两种情形：

1、房屋已过户：由买受人，取得拆迁补偿款。

2、房屋未过户：

买受人，可选择其一：

（1）解除合同；

（2）主张所购房屋产权消灭的对价：拆迁补偿款。

（二）《买卖合同》无效：

1、返还购房款：

买受人，应将房屋原状返还与出卖人，出卖人，则应将收取的购房款返还与买受人。

2、对房屋添附行为的价值，进行补偿：

这种情况，常是买受人，在购买房屋后，在居住使用的期间，已经对房屋及院落、进行了装修及翻（扩）建行为。则此添附部分的所有权，为买受人。

对其的处理，常为：买受人，将原物及添附，一并返还及给付与出卖人，而出卖人，则需将添附价值，补偿与买受人。

3、按过错赔偿损失：

常为，买卖双方，明知、或应当知晓，国家法律法规及政策、不允许农村集体土地流转而出卖，双方，应当就合同无效、承担一定的过错责任。

4、拆迁时，适当补偿：

在拆迁时，买受人，并非合法的产权人，其无法得到，对产权进行的拆迁补偿。

但若因，出卖人，因房屋涨价、拆迁补偿等原因，主张《买卖合同》无效，且要求买受人，返还房屋或拆迁补偿款的，买受人，则可从补偿利益中，分得部分。买受人，可考虑实际情况，合理确定过错大小，扩大信赖利益范围。

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内容审核：罗娟律师

来源：头条-住宅拆迁补偿款，是否与《买卖合同》有关宅基地住房《买卖合同》的效力，如何认定，

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