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北京公房使用权交易难迈大步,北京公房可以买卖吗:今日在线拆迁法、征收法律咨询

发布时间：
2024-07-24 17:26:10
作者：
圣运律师
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北京公房使用权交易难迈大步，（北京）：公房使用权交易北京公房使用权交易难迈大步(2003-7-312:23:31)2003年伊始，北京市国土资源和房屋管理局就出台了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，在全市范围内开展直管公有住

北京公房使用权交易难迈大步,北京公房可以买卖吗:今日在线拆迁法、征收法律咨询

一、北京公房使用权交易难迈大步

（北京）：公房使用权交易北京公房使用权交易难迈大步(2003-7-312:23:31)2003年伊始，北京市国土资源和房屋管理局就出台了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，在全市范围内开展直管公有住房使用权交易试点工作。此次试点对公有住房使用权转让或转租即住房三级市场，敞开了上市的大门，包括楼房、平房、筒子楼、简易楼等直管公有住房都可以上市进行交易，公房承租人可通过差价换房、有偿转让、以使用权交换产权和转租四种交易形式交易。

但是半年过去了，公房使用权交易却并没有人们想象得那样火爆，本报记者为此采访了关注此事的业界人士。房地产界评论人员胡景晖认为，公房使用权交易依旧平淡的原因如下：

第一、操作细则没有出台。早在2003年年初，公房使用权试点通知就已经出台。各大媒体的宣传报道铺天盖地，老百姓们都关注非常。但北京各大城区却都迟迟没有详细的操作细则出台，因此头几个月内人们被调动的热情逐渐冷却下来，交易积极性锐减。

第二、使用权交易费用高。使用权交易费用高是阻碍住房三级市场全面开放最重要的原因。以西城区为例，在公房使用权交易中，（1）承租人互换使用权或以公房使用权交换产权的，双方需各缴纳手续费100元，并按照双方成交差价的20％缴纳公房收益金；（2）承租人有偿转让承租权的，双方需各缴纳手续费100元，并按照双方成交价格的20％缴纳公房收益金；（3）承租人公房使用权转租的，需缴纳转租金额的20％作为公房转租收益调节金。

一套使用权房屋价格一般在10－20万元左右，收取20％左右的收益金，即在原本就不高的售价中拿走2－4万的利润。高额的使用权交易费大大地打击了百姓在住房三级市场交易的积极性。

第三、试点只限直管公房。本次使用权房交易试点只适用于北京市直管公有住房，单位自管公房则不在本次试点交易范围之内。中央在京单位的自管房屋与其他单位自管房屋在北京所有存量房中占有相当大的比例。但由于该次试点不包含这些房屋，因此也导致了北京市的公房使用权交易没能够火爆朝天。

北京我爱我家房地产经纪公司殷丽娟告诉本报记者，公房使用权交易其实是在租房居住（包括廉租）和购买二手房（产权）之间又增加了一种房屋使用权的差价交换，包括房屋使用权、公房使用权有偿购买和公房使用权交换住房产权三个消费阶梯。

同时，公房承租人将其住房使用权部分或全部转租给他人使用，又将使租赁市场房源进一步增加，从而在三级市场出现许多廉价租赁房源。公房使用权交易将从供给层面全面打开了北京市住房消费三级市场，从而成为解决北京中低收入阶层住房难问题的有效手段。

由此，专家认为，既然公房使用权已经开放交易，我们在公房使用权交易中改革就可以胆子更大一些，步子迈得更快一些。例如，在配套细则问题上更完备一些、使用权交易费用更低一些、房屋交易范围更大一些等。

二、公房使用权交易的条件是什么

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。两类房均为使用权房。

公房使用权交易的条件

一、持公房使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人;

二、公房使用权交易，当事人双方应当签订书面协议。协议签订后，当事人双方持相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续。这些材料包括：申请书、双方当事人身份证明、公有住房租赁合同及共居人、合居户同意意见书和房屋所有权证和共有人同意意见书;

三、公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权前，公房承租人须结清房屋租金和其他与该房屋有关的应由承租人交纳的各项费用;以公房使用权交换住房产权的，住房产权人亦应结清应当交纳的物业管理费等与该房屋管理有关的各项费用;

四、公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权后，该公房产权性质不变，新的承租人应当与出租人重新签订租赁合同;

五、通过公房使用权互换、有偿转让和交换住房产权方式取得公房使用权的新承租人可以将公房使用权再次上市交易;

六、公房承租人将其所承租的公房转租给他人使用的，应当向原出租人进行备案。转租人继续享有并承担原租赁合同规定的承租人的权利和义务，受转租人享有并承担转租合同规定的承租人的权利和义务，但原出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止;

七、合居户公房承租人将其拥有的公房使用权上市交易的，在同等条件下，合居另一方有优先权。合居户公房承租人将其拥有的公房使用权上市交易，不得侵犯合居另一方对共用部位和设备设施的正常使用权。

三、北京公房可以买卖吗

1、对于公房来说，个人是不得买卖甚至出租的。后来国家出台了房改政策，允许个人将该种类型的房屋买下产权，变成了房改房、已购公房。出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

2、现在禁止出售公房的范围：以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的。

3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；上市出售后形成新的住房困难的；擅自改变房屋使用性质的；法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

一、北京公房如何买卖？

1、公有住房承租人在落实受买人后，先按当时的出售公有住房政策与公有住房权属人或受托人签订《公有住房买卖合同》。《公有住房买卖合同》签订后，可售公有住房承租人即可凭《公有住房买卖合同》与买受人签订《公有住房出售合同》（简称《出售合同》）。

2、当事人在《出售合同》签订后的三十天内，应持《出售合同》、《公有住房买卖合同》、《公有住房上市出售交易过户申请表》及有关资料，向房屋所在地区、县房地产交易核心办理交易过户审核手续。

3、在收到经区、县房地产交易核心审核的《已购公有住房上市交易过户审核表》（简称《过户审核表》）后，持《公有住房买卖合同》及《出售合同》、《过户审核表》等有关资料向公有住房权属人或受托人办理购房手续，并交纳公有住房购房款项和首期房屋维修基金。

4、凭《过户审核表》及有关资料按规定分别向财税部门和交易核心交清全部税费或保证金后三天内，凭税费或保证金交款凭证及有关资料向区、县房地产登记处办理变更登记手续，申领房地产权证。

5、凭区、县房地产登记处出具的《公房上市出售已受理权证变更通知》，向原公有住房物业管理部门办理房屋维修基金。

二、北京市公房买卖应该注意些什么

1、以成本价购得的房屋，虽也可以取得房屋所有权，但它不同于完全意义上的商品房房屋所有权，其房产证上有未缴纳土地出让金等的标注，而以市场价购买的公房，则可以取得商品房房屋所有权证。因此，以成本价和市场价购得的住房，在转让时亦有所不同。

2、以成本价购买的房屋，在再行转让时，出售方应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增殖税和个人所得税等，而对于买受方来说，则需缴纳土地出让金、过户手续费、印花税、契税等。但应当注意，以成本价购买的房屋在二次交易时则无需缴纳土地出让金，因为在第一次上市交易中已缴纳了土地出让金，所以此时已完成了向个人私房的转化，而个人私房在交易时是不用缴纳土地出让金的。另外，对于以成本价购买公有住房的产权人，在自己主动补缴土地出让金后，其房屋也可作为商品房进行上市交易。

3、以市场价购买的公有房屋，由于已经取得了商品房屋所有权证，在性质上等同于私房，所以，在进行二次交易时，买卖双方只需按国家规定缴纳契税即可，不需再缴纳土地出让金。