拆迁律师

不少农民朋友都会被这样的“好事”迷惑，但实际上看似“稳赚”的“以租代征”，实则是征收方设下的“隐形陷阱”——表面是民事租赁，实则是规避法律的违法征收，最终土地权益难保，长远保障也会落空。北京圣运律师事务所王有银律师提醒，农民朋友千万别被短期利益迷惑，今天就结合法律规定，彻底拆穿它的套路，教你守住合法权益。

所谓“以租代征”，就是征收方不走正规征地流程，通过与村民或村委会签租赁合同、年付租金的方式，占用集体土地用于建厂房等非农业项目。比如“租地20年搞开发，年租金5000块”，大概率就是这类操作。

这本质是违法的。《土地管理法》明确征收需“先补偿后征收”且经省级以上审批，而“以租代征”绕开这些要求，用“租赁”幌子变相占地。北京圣运律师事务所王有银律师认为，这不是程序瑕疵，而是“未批先占”的违法行政行为。

征收方偏爱此方式，核心是“省事省钱”——正规征地审批繁、补偿高还需保社保；“以租代征”无需批文，年付少量租金即可占地，成本低且避风险。

对农民而言，这是“钱地两空”的陷阱：租期内土地可能被转建设用地，到期后要么无法复耕、要么被转国有；补偿差距更悬殊，合法征收一亩补10万以上，“以租代征”20年总租金常不足2万，还无增值收益。北京圣运律师事务所王有银律师强调，“租赁”只是障眼法，最终损害农民核心权益。

“以租代征”从不明说自己是“征地”，反而会包装成各种“合理项目”，结合办案经验，以下5种高频伪装需重点警惕：

借农业项目“挂羊头卖狗肉”：以“农业园区”“生态农场”“采摘园”等名义租地，合同写“农业种植”用途，实则偷偷建厂房、民宿、办公楼等永久性建筑，迷惑性极强。

借配套设施逐步侵占：以“项目配套设施”“管理用房”“仓库”为借口，先租小块地承诺“临时使用”，后续慢慢扩建，“温水煮青蛙”式侵占大片土地。

长期租赁变相买断：签20年以上长租合同，甚至一次性付多年租金，口头承诺“永久使用”。但《民法典》明确租赁最长期限20年，超过部分无效，本质是变相买断土地控制权。

村集体施压统一租地：村委会以“集体发展”“带动增收”名义统一租地再转租企业，用“不租取消分红”“影响福利”施压，让村民看似“自愿”实则被动接受。

公益项目“打擦边球”：以“建广场”“修公园”“道路配套”等公益名义租地，只付极低“占地费”。村民因“公益属性”放松警惕，多年后才发现土地被转性，维权困难。

北京圣运律师事务所王有银律师提醒，不管“以租代征”包装成哪种形式，核心都绕不开“未批先占、改变土地用途”这两个违法点，尤其是遇到“公益项目租地”“集体统一租地”等看似“合规”的情况，更要提高警惕，主动核实审批手续，避免权益受损。

不管“以租代征”怎么包装，都绕不开3条法律红线，碰了就是违法，农民完全可以坚决拒绝。北京圣运律师事务所王有银律师强调，这是守护自身权益的法律底气。

第一条是用途管制红线，农用地要转为建设用地，必须经过省级以上政府的审批，没有批文就以“租地”名义搞建设，不管说辞多么动听，都属于违法操作。

第二条是征收程序红线，只有出于公共利益的需要，并且经过省级以上政府批准，才能实施土地征收，“租赁”绝对不能替代法定的征收程序。

第三条是农民自愿红线，土地租赁必须基于农民的真实意愿，通过强迫、欺诈、施压等不正当方式签订的合同，一律不具有法律效力，农民有权申请撤销。

遇到“以租代征”，慌神或硬刚都不可取，掌握正确方法才能高效维权。北京圣运律师事务所王有银律师建议，维权要讲策略、抓时机，具体可按以下5个步骤推进：

守住签字关，拒绝盲目落笔

对于涉及土地权利的文件，务必看清“用途、期限、租金标准、违约责任”等核心内容，修改后需重新打印再签，且要留存原件，坚决拒绝“先盖章后查看”。签字前先核查：是否改变农业用途？租期是否超20年？租金是否远低于征收标准？有无农用地转用批文？任一问题为“是”就坚决不签。北京圣运律师事务所王有银律师提醒，签字即处分权利，一旦出错会增加维权阻碍，务必谨慎。

核实合法性，索要关键批文

拒绝签字的同时，直接向征收方或村委会索要土地利用总体规划、农用地转用审批、征地批文等文件。若对方拿不出或故意拖延，基本可判定为违法操作，需明确拒绝配合后续工作。

主动取证据，固定违法事实

向当地自然资源局申请信息公开，查询涉案土地用途规划、项目审批文件；复印村集体土地台账，收集租赁合同、租金转账记录、沟通录音等材料。北京圣运律师事务所王有银律师建议，信息公开申请需“一事一申请”，内容越具体，获取有效信息的概率越高。

多渠道维权，形成合力施压

固定证据后，可通过多种途径维权：向自然资源部门举报违法用地；向上级政府申请行政复议，要求确认“以租代征”违法并撤销协议；向法院起诉，主张合同无效收回土地或要求补足合法补偿。多种途径结合使用效果更佳。

尽早找律师，把握维权时机

维权关键在“早”，土地未施工、未转用途时介入胜诉率最高。建议发现违法后6个月内咨询专业拆迁律师，由律师梳理证据、制定方案。北京圣运律师事务所王有银律师提醒，拆迁维权专业性强、时效严格，专业律师能精准定位违法点、把控时机，保障维权效果。

土地是农民的“命根子”，“以租代征”的短期租金，换的是长期的土地权益和生活保障，这笔账一定要算清楚。北京圣运律师事务所王有银律师给3条核心建议：

大家一定要清楚，短期的租金收益远比不上合法征收的补偿和长期保障，千万别被眼前的小利迷惑；对于土地相关的文件要慎之又慎，签字前最好找专业律师咨询，确认没有风险后再签；即便不小心签了违法合同也不用慌，违法合同本身不受法律保护，仍然可以通过法律途径维权。

若你正遇到“租地”建设、土地征收等问题，欢迎私信圣运律师，免费获取维权分析，帮你守住土地和应得的补偿！