拆迁评估时点选错，房价从四千涨到五千还能按老的算？法院判了！

前言

房屋征收评估时点的选择，直接影响补偿金额的多少。有些征收项目从启动到实际补偿历时数年，期间房价大幅上涨，如果仍按几年前的价格评估，被征收人的利益将严重受损。那么，评估时点到底应该怎么选？法院对此有何态度？本文结合相关法律规定和司法实践为您解答。

PART 一

评估时点应为房屋征收决定公告之日

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条的规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

这一规定的立法本意是，以征收决定公告之日作为评估时点，确保评估结果能够客观反映被征收房屋在征收决定作出时的市场价值。同时，这一时点是固定的，不因征收进程的快慢而改变。

但在实务中，有些征收项目由于各种原因，从征收决定公告到实际签订补偿协议或作出补偿决定，可能间隔较长时间。在此期间，如果房地产市场价格发生了较大变化，就可能产生评估时点与实际补偿时点之间价格差异的问题。

PART 二

房价涨了还能按老的算吗

这是一个在司法实践中被广泛讨论的问题。

从严格意义上讲，按照现行法律规定，评估时点就是房屋征收决定公告之日，评估机构应当按照这一时点的市场价格进行评估。但是，如果征收进程长期拖延，导致被征收人在数年后才获得补偿，而期间房价大幅上涨，仅以征收决定公告之日的价格进行补偿，可能无法保障被征收人"原有生活水平不降低"的法定原则。

对此，司法实践中有不同的处理方式。一些法院认为，应当严格遵循评估时点的法律规定，以房屋征收决定公告之日作为评估时点。另一些法院则认为，如果因征收部门的原因导致征收进程长期拖延，且期间房价大幅上涨，应当考虑以实际补偿时点或者判决时点作为评估时点，以充分保障被征收人的合法权益。

最高人民法院在相关裁判要旨中明确，因房屋违法强拆，长期未补偿安置的，被拆迁人主张赔偿因房价上涨造成的损失，人民法院应予支持。采取现房安置方式的，安置房屋不低于被拆除房屋的使用标准及使用价值；采取货币赔偿方式的，不低于生效判决作出时同类房屋的市场价值。

虽然这一裁判要旨是针对违法强拆的行政赔偿案件，但其背后的法律逻辑——即长期拖延的征收应当考虑市场变化，保障被征收人获得公平的补偿——对于正常征收程序中的评估时点争议也具有重要的参考价值。

PART 三

因征收部门原因导致延误的，可能调整评估时点

在行政诉讼实务中，如果评估时点与实际补偿时点之间存在较长时间间隔，且房价发生了较大变化，法院通常会审查延误的原因。

如果延误是由于征收部门的原因造成的，如征收部门迟迟不作出补偿决定、不推进征收工作等，法院可能会倾向于保护被征收人的利益，考虑以实际补偿时点或判决时点的市场价格作为补偿基准。

反之，如果延误是由于被征收人自身的原因造成的，如被征收人拒不配合评估、拒不签订补偿协议等，法院则可能会维持以征收决定公告之日作为评估时点的做法。

PART 四

圣运律师提示

圣运律师提醒各位被征收人在面对评估时点争议时，应当注意以下几点：

01

确认房屋征收决定公告的

具体日期

评估时点就是这一天，评估报告应当明确载明评估时点。如果评估报告中的评估时点不是征收决定公告之日，可以提出异议。

02

关注征收进程

如果征收进程长期拖延，应当保留相关证据，如征收决定公告的日期、与征收部门的沟通记录等，以备后续维权使用。

03

收集市场价格变化的证据

如果评估时点至实际补偿时点期间房价发生了较大变化，应当收集周边类似房屋的市场交易价格数据，作为主张调整评估时点的依据。

04

在诉讼中提出评估时点问题

如经过协商无法解决评估时点争议，可以在行政诉讼中请求人民法院审查评估时点的合理性，并考虑申请重新评估。

结语

评估时点的选择，是房屋征收补偿中的关键问题。虽然法律规定以房屋征收决定公告之日作为评估时点，但在征收进程长期拖延、房价大幅变化的情况下，被征收人有权主张以实际补偿时点的市场价格作为补偿基准。如对评估时点或评估结果有异议，建议及时咨询专业圣运律师，通过法律途径维护自身权益。

【关于圣运征地拆迁律师团】

圣运律师事务所征地拆迁律师团专注于征地拆迁法律服务，业务范围涵盖房屋征收、土地征收、集体土地拆迁、企业拆迁、违法强拆维权等。团队成员具有深厚的理论功底和丰富的实务经验，曾协助数千名被征收人争取合理补偿，累计挽回经济损失数亿元。

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