房改房拆迁补偿和商品房一样吗？

　　房改房拆迁补偿和商品房一样吗？房改房是我国住房制度改革过程中产生的一种特殊房屋类型，很多企事业单位职工通过房改政策购买了原单位分配的公房。这类房屋在遇到征地拆迁时，其补偿标准是否与商品房相同，是很多被拆迁人关心的问题。今天，圣运律师事务所就来为大家详细解答房改房拆迁补偿与商品房补偿的异同。

　　一、房改房与商品房的产权区别

　　要理解房改房拆迁补偿的问题，首先需要厘清房改房与商品房在产权上的区别。房改房，又称已购公房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。这类房屋在产权性质上可以分为两种情况：

　　第一种是按成本价购买的房改房，购房人拥有完全产权，房屋所有权证上载明产权归个人所有，可以自由上市交易。第二种是按标准价购买的房改房，购房人只拥有部分产权，通常占有全部产权的一定比例(如70%或80%)，原产权单位仍保留部分产权份额。

　　而商品房则是开发商通过出让方式取得土地使用权后开发建设并出售的房屋，购房人购买后拥有完整的房屋所有权和土地使用权。从产权完整性上看，按成本价购买的房改房与商品房在产权内容上基本一致，但标准价购买的房改房在产权完整性上存在差异。

　　北京圣运律师事务所的拆迁律师指出，这种产权差异会直接影响拆迁补偿的计算方式和补偿金额。

　　二、房改房拆迁补偿标准的法律依据

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条至第二十一条对房屋征收补偿作出了统一规定。根据该条例，房屋征收补偿主要包括以下几个方面：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中，被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　这里需要特别注意的是，该条例并未区分房屋是房改房还是商品房，而是统一按照"类似房地产的市场价格"进行评估补偿。圣运律所认为，从法律规定本身来看，房改房和商品房在补偿标准的基本框架上是一致的，都应当遵循不低于市场价格的补偿原则。

　　但是，在实际操作中，由于房改房往往存在一些特殊情况，补偿结果可能与商品房有所差异。

　　三、已购公房与未购公房的不同处理方式

　　在征地拆迁实务中，房改房根据购买情况的不同，处理方式也有明显区别。

　　对于已经按照成本价购买的房改房，购房人拥有完全产权，在拆迁时的地位与商品房业主基本相同。征收方应当按照房屋评估价值给予全额补偿，补偿款归购房人所有。北京圣运律师事务所在实务中发现，这类房改房在拆迁时一般不会有太大争议，主要问题在于评估价格是否合理。

　　对于按照标准价购买的房改房，由于购房人只拥有部分产权，拆迁补偿时需要考虑原产权单位的权益。通常情况下，补偿款应当按照购房人和原产权单位的产权比例进行分配。例如，如果购房人拥有70%的产权，原单位拥有30%的产权，那么房屋价值补偿款就应当按照七三分成。当然，购房人也可以选择补交差额将标准价购房转为成本价购房，从而获得完全产权后再享受全额补偿。

　　对于尚未购买的公房，即承租人仍在承租的公房，情况又有所不同。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，公房承租人可以享受搬迁费和安置补偿，但房屋价值补偿一般归产权单位所有。不过，各地对于公房承租人的权益保护政策有所不同，部分地区会给予公房承租人一定的购房优惠或安置面积。

　　四、部分产权与完全产权的补偿差异

　　圣运律所的拆迁律师强调，部分产权的房改房在拆迁补偿时与完全产权房屋存在以下差异：

　　首先，在房屋价值补偿方面，部分产权房改房的补偿款需要按产权比例分割，购房人无法获得房屋的全部价值补偿。其次，在选择产权调换方式时，部分产权购房人可能需要补交一定费用才能获得完整的安置房屋产权。再次，部分房改房由于房龄较长、建筑标准较低，评估价值可能低于同区域的商品房，这也是导致补偿差异的原因之一。

　　此外，房改房还存在一些特殊问题，如土地使用权类型多为划拨而非出让，在评估时是否需要扣除土地出让金等因素，各地处理方式也不尽相同。有的地区会在评估时扣除土地出让金部分，有的地区则按照市场价格统一评估，这也会影响最终的补偿金额。

　　总结

　　综上所述，房改房拆迁补偿与商品房在法律规定的标准框架上是一致的，都应当按照不低于类似房地产市场价格的标准进行补偿。但由于房改房在产权性质上存在完全产权和部分产权的区别，在实际补偿金额上可能与商品房有所差异。已按成本价购买的房改房补偿与商品房基本相同，按标准价购买的部分产权房改房则需要按产权比例分配补偿款。如果您家的房改房面临拆迁，建议及时了解房屋的产权性质和当地的具体政策，必要时咨询专业的征地拆迁律师，确保获得公平合理的补偿。

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