共有产权房拆迁时怎么补偿？最新规定是什么？

　　共有产权房拆迁时怎么补偿？最新规定是什么？近年来，共有产权房作为一种新型的住房保障形式，在越来越多的城市推广实施。很多购买了共有产权房的家庭在面对征地拆迁时，都会产生这样的疑问：共有产权房拆迁时怎么补偿?购房人能不能拿到全额补偿款?今天，圣运律所就围绕这个问题，为大家做详细的法律解读。

　　一、什么是共有产权房?其法律性质如何界定?

　　共有产权房，是指政府与购房人按照一定比例共同拥有房屋产权的保障性住房。购房人可以以低于市场价的价格购买部分产权份额，通常是50%到80%不等，剩余部分由政府指定的代持机构持有。从法律性质上看，共有产权房属于按份共有关系，适用《中华人民共和国民法典》中关于共有制度的相关规定。

　　《民法典》第二百九十八条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。这意味着，在共有产权房中，购房人对自己持有的产权份额享有占有、使用、收益和处分的权利，政府代持机构对其持有的份额同样享有相应权利。

　　圣运律师事务所的拆迁律师指出，在征地拆迁情境下，共有产权房的补偿分配应当按照产权份额进行，这是处理此类案件的基本法律原则。

　　二、共有产权房拆迁时如何分配补偿款?

　　当共有产权房面临征收拆迁时，补偿款的分配是购房人最为关心的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　对于共有产权房而言，圣运律所认为补偿分配应当遵循以下规则：

　　首先，房屋价值补偿部分应当按照产权份额比例进行分配。如果购房人持有70%的产权份额，政府代持机构持有30%的份额，那么房屋价值补偿款就应当按照七三分成。这是按份共有制度在拆迁补偿中的直接体现。

　　其次，搬迁费和临时安置补偿等具有人身属性的补偿，通常应当归实际居住使用的购房人所有。因为这些费用是用于弥补搬迁过程中实际居住人产生的实际损失，与产权份额没有直接关系。

　　再次，如果涉及装饰装修补偿，一般也归实际出资装修的购房人所有。当然，如果购房合同中有特别约定，则应当按照合同约定处理。

　　北京圣运律师事务所在实务中发现，各地对于共有产权房的拆迁补偿政策存在一定差异。有的地区允许购房人在拆迁时以评估价回购政府持有的产权份额，从而获得全额补偿;有的地区则严格按照产权份额比例直接分配补偿款。建议共有产权房的购房人在遇到拆迁时，仔细查阅当地的共有产权房管理办法和相关征收政策。

　　三、购房人能否回购政府份额以获得全额补偿?

　　关于购房人是否可以回购政府持有的产权份额，这要看各地的具体政策规定。以北京为例，《北京市共有产权住房管理暂行办法》规定，购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。虽然该办法未直接规定拆迁时回购政府份额的情形，但在实际操作中，部分项目会允许购房人在拆迁时先行回购政府份额，再以完全产权人的身份获得全额补偿。

　　圣运律师提醒，如果当地政策允许回购，购房人需要注意回购价格的确定方式。一般是以拆迁时的评估价格为基础计算政府份额的价值，购房人支付相应对价后即可获得房屋的完整产权。

　　四、各地共有产权房政策的差异

　　目前，全国已有多个城市出台了共有产权房相关政策，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等。各地的产权比例设定、申购条件、转让限制以及拆迁补偿处理方式都存在差异。例如，上海称之为"共有产权保障住房"，广东部分城市则称为"共有产权房"，具体规则各有特点。

　　在征地拆迁过程中，圣运律师事务所建议共有产权房购房人首先查明当地的具体政策规定，明确自己的权利义务。如果征收方给出的补偿方案没有充分考虑共有产权的特殊性，或者没有按照法定标准进行分配，被拆迁人应当及时寻求专业拆迁律师的帮助，通过协商或法律途径维护自身权益。

　　总结

　　共有产权房拆迁时的补偿分配，核心原则是按照产权份额进行分配。房屋价值补偿按份额比例分成，搬迁安置补偿等具有人身属性的费用归实际居住人所有。部分地区允许购房人回购政府份额后获得全额补偿，具体要看当地政策规定。由于各地共有产权房政策差异较大，建议遇到拆迁的共有产权房购房人及时了解当地政策，必要时咨询专业的征地拆迁律师，确保自己的合法权益得到充分保障。

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