——圣运律师代理房屋强制拆除行政诉讼案：征收补偿尚未依法解决，行政机关直接拆除1268.02平方米房屋，法院确认强拆行为违法

胜案结果

宁波市海曙区人民法院审理认为，陈先生作为案涉房屋的实际建造者、使用人，与被诉强制拆除行为具有直接利害关系，具备提起行政诉讼的主体资格。

虽然高桥镇政府与相关村股份经济合作社签订了补偿协议，但现有证据不足以证明案涉房屋属于该合作社所有，也不能证明高桥镇政府已经与陈先生就其对案涉房屋享有的权益依法达成补偿或者处置协议。

在此情况下，高桥镇政府未与陈先生就其享有的房屋权益达成一致，也未履行法定强制拆除程序，即于2023年11月6日实施拆除，程序违法。

因案涉房屋已经被实际拆除，不具有可撤销内容，法院最终依法确认强制拆除行为违法。

案件基本信息

案件名称：房屋强制拆除行政诉讼案

审理法院：宁波市海曙区人民法院

案号：（2024）浙0203行初46号

原告：陈先生

被告：浙江省宁波市某区某镇人民政府

第三人：陈先生、张先生、某村股份经济合作社

代理律师：北京圣运（天津）律师事务所王律师

涉案房屋：浙江省宁波市某区某镇某村某处房屋

涉案面积：1268.02平方米

案件结果：法院确认镇政府强制拆除房屋及附属设施的行为违法

一、案件背景：经营厂房历经多年使用，后被纳入轨道交通项目征收范围

陈先生原系当地村民。

早在1988年，陈先生便开始办理案涉土地及房屋建设相关手续。当时，其以某塑料工艺品厂名义申请办理土地征用及建设手续，并实际参与投资建设。

相关审批材料显示，案涉土地位于浙江省宁波市某区某镇某村，征用土地面积约0.996亩，建设用途主要为发展乡镇企业、扩大生产经营场所。

1988年，相关部门作出扩建基建项目批复，同意建设车间、办公室、仓库、门房、车棚等建筑，总建设规模达到688平方米。

随后，陈先生陆续建设案涉房屋，并缴纳相关土地征用费、耕地占用税等费用。

1996年，陈先生又申请补办并取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

此后，案涉房屋曾用于塑料小作坊经营，后又用于家庭居住，并于2010年左右开始对外出租，由陈先生的儿媳负责出租及收取租金。

二、房屋被纳入轨道交通项目范围，补偿问题却未与实际权利人解决

2023年，因宁波市轨道交通6号线工程建设需要，案涉土地及房屋被纳入拆迁范围。

高桥镇拆迁办随后与某村股份经济合作社签订《集体非住宅用房拆迁货币补偿协议》。

协议载明，案涉土地面积为1312.37平方米，土地用途为工业，土地性质为集体，未经登记建筑面积为1268.02平方米，使用人为陈先生。

根据协议约定，相关房地产评估金额达到4437937元，拆迁补偿资金为400万元，由拆迁部门向村股份经济合作社支付。

村股份经济合作社同时出具承诺书，称案涉未经登记建筑属于村所有，并承诺自行处理相关承租人的装修、设备搬迁损失等问题。

然而，问题恰恰在于：

这份补偿协议并不是陈先生本人签订的。

陈先生并未就其实际建造、使用的案涉房屋与高桥镇政府签订补偿协议，也没有就其房屋权益的处置与政府达成一致。

三、争议发生：政府认为已经取得“处置权”，陈先生则认为自己从未获得合法补偿

高桥镇政府在诉讼中主张，案涉土地、房屋及附属设施已经由村股份经济合作社与拆迁部门协商处理，相关补偿款也已经支付，因此政府已经取得对案涉房屋的处置权。

政府同时提出，案涉房屋及土地的相关手续曾以某塑料工艺品厂名义办理，陈先生并非登记主体，因此不能证明其与案涉房屋存在法律上的利害关系。

此外，政府还认为，即便陈先生与案涉房屋存在一定关系，案涉房屋此前已经对外出租，拆除前相关物品也已经搬空，因此拆除行为并未侵害陈先生的合法权益。

面对上述抗辩，陈先生一方提交了土地申请、土地审批、建设项目批复、资金落实材料、土地征用费缴纳凭证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等一系列历史材料。

这些材料与相关第三人的陈述相互印证，证明案涉房屋实际上由陈先生出资建设并长期使用。

尤其值得注意的是，村股份经济合作社在庭审中也陈述，案涉土地系陈先生向村里购买，虽然手续可能存在欠缺，但案涉房屋系陈先生搭建。

四、案件争议焦点

本案审理过程中，法院主要围绕两个核心问题进行审查：

第一，陈先生是否与被诉强制拆除行为具有法律上的利害关系，是否具备原告主体资格；

第二，在陈先生对案涉房屋享有相应权益的情况下，高桥镇政府直接拆除房屋的行为是否合法。

法院最终均作出了对陈先生有利的认定。

五、法院认定：陈先生属于案涉房屋实际建造者、使用人，具备原告资格

根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

法院审查陈先生提交的土地申请、土地审批、建设项目批复、资金落实表、土地使用协议、土地费用缴纳凭证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证据，并结合相关第三人的陈述后认为：

陈先生自1988年开始，即以相关企业名义办理案涉土地、房屋的用地及建设手续，并实际出资、陆续建设案涉房屋。

因此，陈先生属于案涉房屋的实际建造者、使用人，与高桥镇政府实施的拆除行为具有法律上的利害关系。

对于高桥镇政府提出的“陈先生与案涉房屋没有利害关系、不具备原告资格”的抗辩，法院不予采纳。

六、政府与村合作社签订补偿协议，并不当然意味着可以拆除实际权利人的房屋

这是本案最为关键的法律问题之一。

高桥镇政府认为，其已经与村股份经济合作社签订补偿协议，因此获得了案涉房屋的处置权。

但法院审查后指出，现有证据不足以证明案涉房屋属于村股份经济合作社所有。

相反，从案件查明的事实来看，陈先生是案涉房屋的实际建造者、使用人，并对案涉房屋享有相应权益。

因此，高桥镇政府不能仅凭其与村股份经济合作社签订的补偿协议，就当然取得对陈先生所享有房屋权益的处置权。

尤其是在陈先生本人没有签订补偿协议、没有就房屋权益处置达成一致的情况下，行政机关不能以与其他主体签订协议为由直接排除实际权利人的合法权益。

法院明确指出，高桥镇政府未与陈先生就其对案涉房屋享有的权益签订相关补偿协议，也未能证明双方已经就相关权益的处置达成一致。

七、强制拆除前未履行法定程序，法院确认强拆违法

法院进一步认为，即使行政机关依法具有实施相关拆除工作的职权，实施强制拆除行为仍然必须遵循法定程序。

本案中，高桥镇政府在未与陈先生就其享有的房屋权益解决补偿问题的情况下，直接实施拆除。

与此同时，高桥镇政府也未能举证证明，在强制拆除之前已经依法履行了相应的法定程序和步骤。

也就是说，本案并不是简单的“房屋能不能拆”的问题，而是行政机关在拆除之前是否依法解决了实际权利人的权益问题、是否履行了法定程序的问题。

法院最终认定，高桥镇政府的强制拆除行为不符合法定程序。

八、房屋已经被拆除，法院依法采用“确认违法”方式作出判决

由于案涉房屋在法院审理时已经被实际拆除，行政行为已经实施完毕，客观上不存在恢复原状或者直接撤销拆除行为的现实可能。

因此，法院没有判决撤销强制拆除行为，而是依法确认该行政行为违法。

法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项作出判决。

最终判决明确：

确认高桥镇人民政府于2023年11月6日将位于浙江省宁波市某区某镇某村的案涉房屋及附属设施拆除的行为违法。

案件受理费50元，由高桥镇政府承担。

九、律师代理思路：围绕“实际权利人”与“强拆程序”两条主线展开

本案表面上是一起房屋强制拆除案件，但真正的争议并不只在于“房屋是谁的”，还涉及行政机关能否依据与其他主体签订的补偿协议直接处置案涉房屋。

因此，代理律师首先从房屋建设历史入手，对几十年前形成的土地申请、建设批复、资金落实、土地费用缴纳凭证以及规划许可证等材料进行系统梳理。

通过完整还原房屋建设、使用及经营历史，证明陈先生并非与案涉房屋无关的普通第三人，而是实际建造者、长期使用人。

与此同时，通过相关第三人的陈述进一步印证房屋实际权利归属情况。

在此基础上，再针对政府所谓“已经与村合作社签订补偿协议、因此取得房屋处置权”的抗辩进行反驳。

核心观点是：

行政机关与其他主体签订补偿协议，并不能当然代替对实际权利人的补偿；

实际权利人的房屋权益尚未依法处置的情况下，不能直接通过强制拆除方式消灭其权益；

行政机关实施强制拆除，应当有明确的事实依据和法律依据，并依法履行相应程序。

最终，法院采纳了上述核心代理意见，确认陈先生具备原告资格，并认定政府在未解决其房屋权益、未履行法定程序的情况下直接拆除房屋，行为违法。

十、案件启示：签了补偿协议的人，不一定就是可以代表所有权利人的人

征收拆迁案件中，经常会出现土地、房屋登记情况与实际建设、使用情况并不完全一致的情况。

尤其是一些历史形成的乡镇企业厂房、集体土地上的非住宅房屋，可能存在建设年代久远、审批手续不完整、企业名称与实际出资人不一致等问题。

在这种情况下，行政机关不能仅凭某一份登记材料或者与某个主体签订的补偿协议，就当然认定其他实际权利人与房屋没有关系。

对于被征收人而言，早期形成的土地审批材料、建设批复、缴费凭证、建设规划许可证、历史经营材料、村集体证明以及相关人员陈述，都可能成为证明实际权利关系的重要证据。

本案正是通过对1988年以来形成的历史材料进行系统梳理，最终使法院确认陈先生属于案涉房屋的实际建造者、使用人，并依法确认强拆行为违法。

十一、案件启示：补偿没有解决，行政机关不能简单“先拆再说”

本案还再次说明，在涉及房屋拆除、征收、搬迁的行政行为中，“补偿问题”和“拆除行为”并不是可以完全割裂处理的两个问题。

如果实际权利人尚未就其房屋权益获得依法处理，行政机关就直接实施强制拆除，必然面临程序是否合法以及是否侵害当事人合法权益的问题。

尤其是当行政机关已经与其他主体签订补偿协议，却没有解决实际权利人的补偿问题时，更应当依法查明权利关系，而不能简单以既有协议作为直接拆除的依据。

本案中，政府与村股份经济合作社签订补偿协议，并不能替代政府与陈先生就其实际享有的房屋权益进行依法处置。

因此，法院最终确认强拆行为违法。

十二、法律适用说明

本案判决主要适用《中华人民共和国行政诉讼法》关于原告主体资格及确认违法判决的相关规定。

其中，法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款认定，行政行为相对人以及与行政行为具有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起行政诉讼。

法院同时依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第一项，在行政行为违法且已经实施完毕、不具有可撤销内容的情况下，依法作出确认违法判决。

需要说明的是，本案案涉强制拆除行为发生于2023年11月6日，案件适用的《中华人民共和国行政诉讼法》为2017年6月27日第二次修正、2017年7月1日起施行的法律文本。案例阅读和实际维权过程中，应当根据具体行政行为发生时间确定适用的法律版本，不能简单将后续法律变化倒推适用于此前已经发生的行政行为。

本案同时涉及征收拆迁补偿问题，具体补偿标准还应结合项目启动时间、征收补偿方案以及当时有效的地方性法规、规章和规范性文件综合判断。

十三、最终判决

宁波市海曙区人民法院最终判决：

确认宁波市海曙区高桥镇人民政府于2023年11月6日将位于浙江省宁波市某区某镇某村的案涉房屋及附属设施拆除的行为违法。

案件受理费50元，由高桥镇人民政府承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向法院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。

结语

对于历史形成的厂房、经营性房屋以及集体土地上的非住宅建筑而言，权利关系往往较为复杂。特别是当房屋建设年代较早、土地及建设手续曾以企业名义办理、实际出资人与手续载明主体存在差异时，更不能简单依据某一份材料认定实际权利人。

本案中，政府虽然与村股份经济合作社签订了补偿协议，但在陈先生实际建造、使用案涉房屋且相关权益尚未依法解决的情况下，仍直接实施了强制拆除。

圣运律师通过梳理几十年前形成的土地、建设及缴费材料，并结合相关人员陈述，证明陈先生与案涉房屋之间存在真实、直接的权利联系，最终法院确认其具备原告主体资格，并认定政府在未解决其房屋权益、未履行法定程序的情况下直接拆除房屋，行为违法。

这也提醒广大被征收人，在面对征收拆迁过程中，不能因为行政机关已经与村集体、其他权利人或者相关单位签订协议，就认为自己的权益已经无法主张。对于房屋建设、土地使用、历史投资、补偿协商以及行政机关实施拆除的全过程，应当及时保存相关证据，并通过行政复议、行政诉讼等法定途径依法维护自身合法权益。

（为保护当事人隐私，本文对案件中的部分姓名、具体行政区划及地址等关键信息进行了脱敏处理。）