圣运律师事务所：城中村改造有法可依了！城中村改造要这样进行（上）:今日拆迁法律话题
在去年的相关会议上就明确指出，要在超大特大城市稳步推进城中村改造，这也意味着，今后一段时间内，城中村改造将是国家重点推进的项目。目前超大特大城市总共有二十多个，对于都是哪些城市，我们在此之前都已经说过很多次，这里就不再重复了（大家可以查看我们往日发布的与城中村改造相关的文章）。
但是城中村改造大家一定要有所了解，城中村改造是一项涉及老百姓切身利益的活动，也是一项具有公益性质的活动，国家在超大特大城市稳步推进城中村改造活动，一来是可以通过城中村改造的方式改善居住条件差的老百姓的生活质量，提升其生活品质，二来是为了推动城市经济发展，提升整个城市的风貌，完善城市功能，三来则是为了进一步消除城市中存在的安全稳患。
虽然说，启动相应的城中村改造可以造福老百姓，推动城市发展，但是城中村改造并不是一件简单的活动，而且，城中村改造也不是想怎么改就能怎么改，想在哪改造就能在哪儿改造的。也就是说，城中村改造也是需要结合实际情况来推进，不可以全部采取一刀切的方式。
一般来说，城中村改造主要有三种方式，一种是拆除重建，一种是整治提升，最后一种则是拆整结合。其中主要是以整治提升为主，拆除重建为辅。拆除重建只能是在符合一定条件的情况下进行，比如房屋存在安全隐患，房屋整体规划不符合城市规划建设的标准等等，对于这样的房屋，那么才有可能会被拆除重建。因此，实践过程中，相关部门为了省事，将全部的房屋拆除，然后重新建设，就违背了相关的政策规定。那么，城中村改造应当要如何进行呢？
事实上，关于城中村改造并没有一个具体的法律法规，在此之前，绝大多数的城中村改造项目，基本上依据的都是《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关的法律法规，但是由于这两部法律主要针对的是土地征收，所以，在城中村改造过程中很容易出现侵害老百姓合法权益的现象，尤其是在拆除重建过程中，侵害被征收人相关权益的行为时有发生。
所以，为了保障老百姓在城中村改造过程中的各项权益，广州市制定了《广州市城中村改造条例》，该《条例》目前已经获得广东省人大常委会批准，将于2024年5月1日起施行。该《条例》是全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例，该《条例》中不仅明确了什么是城中村，而且还针对如何征收集体土地，如何保障被征收人权益等作出了明确规定。下面我们就结合该《条例》中的内容来一起详细地了解一下
一、关于城中村改造的含义
《广州市城中村改造条例》第二条规定，所谓的城中村改造，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已征为国有、已完成撤村改制，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。
城中村改造的具体范围由市人民政府根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划划定并向社会公布。
简单一点来讲城中村其实就是城里的农村，这些村庄随着城市的发展，被遗留在了城里，同时其也失去或是基本失去了耕地，只不过，这些村庄仍然实行着村民自治和农村集体所有制，即使后来从农民转为了居民，其生活状态也仍然保持着原来的样子。
实践中，城中村其实非常多的，几乎每一座城市我们都能看见城中村的影子，尤其是一些超大、特大城市里。不过，今后城中村可能会逐渐地减少，随着在超大、特大城市稳步推进城中村改造项目，城中村很有可能在不远的将来就会逐渐消失。
二、拆除重建类城中村改造必须经村民同意
该《条例》第十八条规定，拆除新建类城中村改造项目启动之前，区人民政府应当组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意后，纳入城中村改造年度计划并启动改造。
也就是说，在城中村改造过程中，如果房屋不符合城市建设规划，不符合原土地利用和建筑形态标准，存在安全隐患等等，那么，在拆除重建时，必须要经三分之二以上成员或是三分之二以上村民的同意，在未获得绝大多数村民的同意下，相关部门是不可以启动拆除重建工作的。
在未经三分之二以上成员或村民的同意之下，强行拆毁老百姓的房屋，尤其是在未给予任何补偿时，其拆除行为肯定是不合法的，此时，作为被征收人则应马上咨询专业律师，必要时可在专业律师的帮助下，通过法律途径来维护自己的合法权益。
实践中，有的被征收人在遇到这种情况时，往往不知道如何去维护自己的合法权益，在房屋被强制拆除后，就一味地等着相关部门主动来找自己谈赔偿，但事实上，这种办法只会让被征收人错失维护合法权益的机会。因此，圣运律师在这里提醒大家，在城中村改造过程中，一旦遇到对方违法拆除房屋的行为，要马上启动相应的法律程序，这是很关键的。
三、城中村改造中涉及征收的必须要遵循先补偿、后搬迁原则
《条例》第二十一条明确规定，城中村改造项目涉及土地征收的，区人民政府应当对土地的位置、权属、地类、面积以及村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况按规定进行土地现状调查，调查结果应当由拟征收的土地所有权人、使用权人签字确认。
征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。
这一点其实与《土地管理法实施条例》等有关规定类似，在实施土地征收之前，必须要实地对征收范围内的土地、房屋现状进行调查，在弄清楚之后，还需要与被征收人一起确认土地现状调查表，这是必须要履行的程序之一。实践中，若征收方未履行这一程序，那就侵害了被征收人参与权、知情权等相关权益。
其次，征收集体土地，必须要遵循先补偿、后搬迁原则，无论是因什么原因，无论征收目的是什么，这是雷打不动的征收原则，若在未给予被征收人任何补偿，甚至都没有签订补偿安置协议的情况下，就强行摧毁地上附着物、房屋，毁坏青苗等，则就违背了有关法律法规。
总之，圣运律师今天想要告诉大家的是，城中村改造在超大、特大城市稳步推进已经板上钉钉的事，所以，大家一定要积极地去了解一些相关的知识，日后要遇到城中村改造，那么可以马上发现城中村改造过程中是否存在违法行为，是否有侵害自己的合法权益。
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内容审核：李站波律师
来源：中国法院网-圣运律师事务所：城中村改造有法可依了！城中村改造要这样进行（上），
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