圣运拆迁律师：旧城区改建、城中村整治怎么整,城中村旧城改造流程:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 04:34 | 编辑:圣运律师 | 浏览:55

摘要：圣运拆迁律师：旧城区改建、城中村整治怎么整，在今天的征地拆迁领域中，一般性的土地征收、房屋征收项目越来越不多见，取而代之的是大量名为“旧城区改建”“城中村整治”“棚户区改造”“危旧房改造”等项目。那么，这些项目究竟有何特殊之处呢？被征收人面

在今天的征地拆迁领域中，一般性的土地征收、房屋征收项目越来越不多见，取而代之的是大量名为“旧城区改建”“城中村整治”“棚户区改造”“危旧房改造”等项目。那么，这些项目究竟有何特殊之处呢？被征收人面临这些项目时，其合法权益又是否能得以保障呢？

首先我们来简要了解一下旧城区改建的特点。所谓“旧改”，其基本思路是“优化征收程序、简化审批手续”，基本原则是“加快手续办理、简化审批要件、下放审批权限、做好政策衔接”。一言以蔽之，这是一类追求高速度、高效率、简化程序步骤的征收项目模式，具有极强的政策特性。在这样的项目里，“不谈法律谈政策”或许是一种违法的策略，也往往就是现实情况。

《某旧城区改建房屋征收实施意见》对此作了比较详细的规定。其中明确指出，旧城区改建具体包括中心城区棚户区改造、平房院落修缮、危旧房改造（不含解危排险等紧急情况）、城中村边角地环境整治等项目。

这一《意见》是基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定制定的，其所反映的旧城区改建项目所需要关注的特殊之处有以下几点：

其一，改建征询与方案征询。旧城区改建计划确定后，圣运组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。只有当大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民政府确定。这是此类项目的第一次征询，即对于是不是启动旧改项目的征询意见。

区县房屋征收部门会同区县财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办（乡镇政府）拟定房屋征收补偿方案，并报区县人民政府批准。房屋征收补偿方案应在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。征收范围内产权人、公房承租人有意见的，持本人身份证明和房屋权属证明或者公房承租证明，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。

多数产权人、公房承租人不同意征收补偿方案的，区县人民政府应当组织由相关权利人代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。区、圣运应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。这是此类项目的第二次征询，即对是否同意征收补偿方案的补偿标准等问题征询意见。多数，应理解为过半数。

圣运律师想提示大家的是，旧城区改建类项目从规定上看似乎尤其强调“民意”，其征询民意的力度要比一般征收项目大得多。但实践中，却存在以多数民意绑架少数人权利的倾向，甚至直接将大多数人的同意看作是“社会公共利益”，进而以此要求少数人放弃对自身合法权益的主A。这无疑是值得被征收人群体高度警惕的。

其二，预签征收补偿协议。此即在此类项目中运用极为频繁的“预征收”模式，或曰“模拟征收”。关于此问题，圣运律师在《预征收模式来袭，被征收人需警惕！》一文中有详尽论述，兹不赘述。事实上，这个程序设置是此类项目确保极高效率的核心关键，被征收人对此一定要有清楚的认识，绝不可稀里糊涂就签了协议，事后再追悔不已。

其三，征收评估价格与预签协议评估价格出现差异的，按照“就高不就低”的原则处理。这句规定的理解，法理上与实践上是有巨大差异的。从文理解释的角度看，它是说按程序会有两次评估：预签约之前评估一次，征收决定生效后再评估一次。两次出现差异的，以高的那次为准。然而圣运律师指出，在实践中基本没见过这么操作的。一旦预签约比例的要求满足，预签协议生效，那么对于已经签约的就不存在评估的问题了。只有那些第一波拒签协议的，才会涉及征收评估的问题。换言之，这样的规定，基本被空置。

其四，司法*拆是唯一合法*拆方式。在这点上旧城区改建项目与一般征收项目没有任何区别，都必须严格遵循国务院590号令的规定，即在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的区县人民政府依法申请人民法院强制执行。因此，实践中的“帮拆”等怪现象是严重违法的。

最后需要明确的是，就补偿安置方式而言，货币补偿和房屋产权调换都是要有的，被征收人有权进行选择。而我们上述分析所借助的文件，系某市住建委的发文，从严格意义上讲不属于地方性法规或地方政府规章，只能叫做“地方规范性文件”。到了法庭上，其连被“参照”适用的级别都没有。但其中的“核心精髓”模拟征收，却得到了法院的认可，这实在令人倍感遗憾。

圣运律师最后想指出的是，旧城区改建政策制定的出发点是好的，必须予以积极肯定。棚改、危改、城中村整治均属势在必行，也是我国城市建设中补短板、还欠账的必由之路。然而无论如何，究竟何为“棚户区”，何为“危旧房”，何为“城中村”，一定要有明晰的确定标准。且在项目实施中一定要严格遵循法定程序，确保被征收人的正当法律权利，这才是政策目的得以良好实现的关键所在。