开发商在销售商品房时的允诺是否有合同效力,开发商销售的承诺可以作为:今日拆迁法律话题

时间:2025-06-16 14:08 | 编辑:圣运律师 | 浏览:54

摘要：开发商在销售商品房时的允诺是否有合同效力，【案情介绍】2012年，被告圣运圣运置业有限公司（以下简称圣运公司）投资开发了”圣运国际广场”项目，原告胡*娣在对”圣运国际广场”商铺咨询中，销售部门负责人向

【案情介绍】

2012年，被告圣运圣运置业有限公司（以下简称圣运公司）投资开发了”圣运国际广场”项目，原告胡*娣在对”圣运国际广场”商铺咨询中，销售部门负责人向原告介绍，商铺购买者个人只需支付25%的现金，开发商帮助从银行贷款25%，由开发商返租招商10年，租金直接冲抵剩余50%房贷，10年后购房者获得100%房产。被告”圣运国际广场”项目的销售宣传横幅、电视广告等均有这样的宣传承诺。基于被告的上述宣传，原告与被告于2012年7月24日签订了《圣运国际广场商品房认购协议书》（以下简称《认购协议》），认购了14套商铺，当日交纳了300万元，2012年8月6日又按被告要求交纳了1000万元，之后被告给原告出具了承诺函，确认原告交纳了1300万元定金；2012年8月9日原告又向被告交纳了700万元，原告累计付款金额2000万元，已经超出总房款的25%。但原告要求与被告签订商品房买卖合同时，被告却单方面违反之前的承诺，拒绝按原来的承诺与原告签订书面的商品房买卖合同，为原告办理购买商铺的备案登记等义务。原告多次与家人、朋友、律师一起前往被告处，要求被告履行与原告签订的《认购协议》约定的义务及承诺，但多次协商无果。随后原告又多次发函给被告，催促被告履行义务；被告仍然不愿履行合同约定义务，并于2013年12月17日登报要求单方解除与原告签订的《认购协议》。原告为了维护自己的合法权益，于2014年1月13日向淮南市中级人民法院提起诉讼，原告要求被告履行《认购协议》内容，确认原告与被告签订的《认购协议》内容，确认原告与被告签订的《认购协议》有效，确认被告作出的解除通告无效。经法院审理，法院认为原告与被告签订的《认购协议》法律性质为预约合同，不能判决被告强制履行《认购协议》，驳回了原告的该项诉讼请求。另，法院经审理查明案件相关事实，确认原告与被告签订的《认购协议》有效，认定被告解除通告行为无效。迫于无奈，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起诉讼，请求判令：

一、原告与被告解除2012年7月24日所签订《圣运国际广场商品房认购协议书协议》；二、被告向原告双倍返还定金600万元；三、被告返还原告已支付的购房款1700万元，并赔偿损失（其中1000万元自2012年8月6日起，以1000万元为基数，按同期人民*行贷款基准利率四倍计算至被告付清款之日止；其中700万元自2012年8月9日起，以700万元为基数，按同期人民*行贷款基准利率四倍计算至被告付清款之日止。截止2015年3月12日损失暂计算为10858850元）。一、二、三项请求暂计算为34045333.33元。四、判令被告承担本案的全部诉讼费用。

【法院判决】

一、解除原告胡*娣和被告圣运圣运置业有限公司签订的《圣运国际广场商品房认购协议书》；

二、被告圣运圣运置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向胡*娣偿还定金6000000元，购房款17000000元，利息8252275元，合计31252275元；自2015年3月3日起的利息，按照本金17000000元，年利率6.15%，计算至本判决确定的履行期限届满之日；

三、驳回原告胡*娣的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费212027元，由胡*娣负担13965.62元，由圣运圣运置业有限公司负担198061.38元。保全费5000元，由圣运圣运置业有限责任公司负担。

【北京栩锐律师分析】

《认购协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效。该《认购协议》对双方当事人均具有约束力，据已查明的事实，圣运公司在2012年7月12日即作出”开发商垫付50%，由业主支付50%，业主支付部分可向银行贷款50%”等广告宣传。该广告内容具体明确，对房屋买卖合同订立有重大影响，应视为要约。因此原告要求圣运公司按照首付25%的条件与圣运公司签订商品房买卖合同并无不当。圣运公司主张*告全款，并以前为由不与原告签订《商品房买卖合同》是构成违约的。因此原告要求解除《认购协议》的请求得到了法院的支持。

由于圣运圣运公司的违约行为，导致守约方签订《商品房买卖合同》的目的不能实现，因此，圣运公司应当承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干意见的解释》第二条：”当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来在一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。所以法院支持原告要求返还房款并赔偿利息的诉求。

律师提醒，在商品房销售过程中，开发商明确的说明、允诺即使未被写入商品房销售合同，也应视为合同内容。如果开发商交付的商品房不符合该广告内容，就要承担违约责任。