办案|城镇居民购买农民宅基地上房屋的合同效力及法律后果,城镇居民购买农村宅基地建房后怎么办:今日拆迁法律话题

时间:2025-04-30 16:53 | 编辑:圣运律师 | 浏览:47

摘要：办案|城镇居民购买农民宅基地上房屋的合同效力及法律后果，近些年来，随着农村城市化进程的不断加速，新农村建设蓬勃发展，广大农民的居住环境得到了极大的改善。然而，随着农村大面积拆迁腾退工作的陆续开展，许多

近些年来，随着农村城市化进程的不断加速，新农村建设蓬勃发展，广大农民的居住环境得到了极大的改善。然而，随着农村大面积拆迁腾退工作的陆续开展，许多年前已经将宅基地上房屋出售给城镇居民的农民，因拆迁腾退安置补偿利益巨大，纷纷选择“撕毁”早前签订的《宅基地上房屋买卖协议》，以法律规定禁止城镇居民购买农民宅基地上房屋为由，主张协议无效，进而要求购房的城镇居民返还所购房屋及宅基地。现今，此类纠纷已极为普遍，由于是涉及买卖双方切身的重大利益，加之法院审判实践难以统一，因此在社会上引起了广泛的关注及热议。下面笔者通过一真实案例，并结合我国相关法律的具体规定，从理论及审判实践两个层面，对争议双方最为关心的“合同效力”及“法律后果”进行分析、论述。

【案情摘要】

1991年，城镇居民A（化名）与某村村民B（化名）签订了一份《宅基地上房屋买卖协议》，双方约定A以人民币七千五百元的价格购买B宅基地上的三间房屋用于居住。协议签订后，A支付了购房款，B将房屋腾空并交付给了A。此后近二十年的时间里，A夫妇二人一直在上述房屋内居住，且多次对上述房屋进行了改建及扩建，并取得了本村村委会及乡镇规划部门的认可。

2010年上半年开始，因新农村建设需要，周边地段开始陆续腾退拆迁，且有消息称涉案宅基地亦将被划入腾退拆迁范围之内，在未来几年之内进行拆迁腾退改造。

2010年底，B将A作为被告起诉至当地基层法院，以法律规定禁止城镇居民购买农民宅基地上房屋为由，主张双方签订的《宅基地上房屋买卖协议》无效。一审法院经过开庭审理，判决驳回原告B要求确认买卖协议无效的诉讼请求，理由如下：1、法院认为A购房后对所购房屋多次进行了改建及扩建，并取得了本村村委会及乡镇规划部门的认可，可视为对其享有宅基地使用权的确认；2、被告夫妇二人长期在上述房屋内实际居住，虽然其仍为城镇户口，但事实上已与本村村民无异，应具体区别于购房后没有长期实际进行居住的情况；3、鉴于原《宅基地上房屋买卖协议》中所涉房屋经过被告多次翻建、扩建后客观上已经无法从现有房屋中进行剥离，无法确定其具体价值，如果认定协议无效，将无法对原被告双方利益进行合理分割。

一审判决后，原告B不服提出了上诉，二审法院经过审理后认为：被上诉人（一审被告）系城镇居民，不具有受让涉案宅基地的主体资格，因房屋是建在宅基地上，买卖宅基地上的房屋也当然包括房屋所附着的宅基地，双方所签订的《宅基地上房屋买卖协议》因违反我国法律、法规的禁止性规定而无效。最终，二审法院撤销了一审判决，改判涉案《宅基地上房屋买卖协议》无效。

【法律分析】

一、合同效力

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”笔者认为，对于上述法律规定应理解为：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地受农业人口身份上的限制，只有具有集体经济组织成员资格的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，所以只有房屋买卖的双方均是同一集体组织成员的，才可能被认定为合同有效，城镇居民不得购买农民的房屋，其与农民签订的购房协议是无效的。

此外，从我国相关政策性规定来看，国家为了维护农村集体土地秩序，严厉禁止城镇居民购买农村房屋。例如：国务院办公厅早在1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中第二条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；国土资源圣运国土资发〔2004〕234号《关于加强农村宅基地管理的意见》第（十三）款：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

综上，城镇居民不得购买农民的房屋，其与农民签订的购房协议因违反我国法律禁止性规定而无效。

二、法律后果

根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

在实践中，城镇居民购买农民房屋购房协议被法院认定为无效后，主要有以下两种情况：一是涉案房屋尚未拆迁，此种情况较好处理，一般是卖方将购房款退还给买方，并折价补偿买方房屋装修费用，如果买方对房屋进行了改建、扩建，则应对改建、扩建房屋进行评估作价，由卖方补偿给买方，买方将房屋及宅基地腾空返还还给卖方；二是涉案房屋已经拆迁，此种情况下房屋及宅基地已经不具备返还条件，而是转化成了拆迁利益，对此法院在实践中，通常从维护交易稳定出发，认为卖方单方“反悔”，有悖诚实信用原则，从而认定卖方对购房协议无效应负主要责任，在对拆迁利益进行分配时，采取所谓“三七开原则”，即卖方分得拆迁利益的三成，买方分得拆迁利益的七成，此种审判原则虽无具体法律规定作为依据，但在北京地区各级法院系统已经基本统一。

对此，笔者认为，尽管卖方缺乏诚信，但这不应成为法院据此认定其应对协议无效负主要责任的理由及依据。因为在买卖双方签订购房协议时，双方均是自愿行为，其对协议是否有效应负有同等的注意义务，其签订的购房协议也是因为违反我国法律禁止性规定而无效，而不是因为卖方主张无效而无效，因此买卖双方应对协议无效承担同等的责任。至于买方因为房价上涨而遭受的经济损失，笔者认为房价的上涨还是下跌，不是由买卖双方能决定的，是市场经济规律决定的，上涨还是下跌不是必然的，在买卖时也不是可预见的，应该算作买卖双方的交易风险，不应由一方承担。

此外，笔者认为，即便法院考虑到卖方单方毁约行为违背诚实信用原则，从维护交易稳定的方面出发，从而认定卖方对协议无效负主要责任，但也不宜采取绝对的“三七开原则”来划分双方责任或分配双方的利益，而是应该具体案情具体分析，结合案情在确定主次责任的大前提之下，具体划分双方的责任。

以上是笔者对城镇居民购买农民宅基地上房屋的合同效力及法律后果的一些个人见解，恳请各位同仁指正。

圣运

C律师

2012年10月18日