商品房买卖】房屋建造合同中，附随义务不影响合同义务的履行,商品房买卖合同附加协议存在问题:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 01:46 | 编辑:圣运律师 | 浏览:56

摘要：商品房买卖】房屋建造合同中，附随义务不影响合同义务的履行，【导读】2012年12月17日，某投资公司与某木业公司就位于天津市某区某庄木质别墅建造事宜达成协议，约定由某木业公司建造木质别墅，某投资公司支

【导读】

2012年12月17日，某投资公司与某木业公司就位于天津市某区某庄木质别墅建造事宜达成协议，约定由某木业公司建造木质别墅，某投资公司支付工程款。后某投资公司未支付工程余款引起诉讼。某投资公司认为某木业公司未向其公司提供竣工图纸，致使该公司无法确认圣运公司施工完成的具体面积故无法验收及结算。

该案件涉及到合同违约的认定及附随义务的履行。在房屋建造合同中如何正当维权维护自己的合法权益。圣运通过该案件的分析，对房屋买卖双方的违约责任做简单介绍。

关键词房屋建造违约附随义务

【案情介绍】

2012年12月17日，某投资公司与某木业公司就位于天津市某区某庄木质别墅建造事宜达成协议，约定由某木业公司建造木质别墅，某投资公司支付工程款。某木业公司已于2013年12月底将上述木质别墅建造完成并交付某投资公司使用。某投资公司不支付剩余款项工程余款，某木业公司起诉要求某投资公司支付其工程款。某投资公司认为某木业公司未向其公司提供竣工图纸，致使该公司无法确认某木业公司施工完成的具体面积，亦无法组织验收，无法与某木业公司结算，故认为应驳回某木业公司的诉讼请求。

【律师参与】

该案件涉及到房屋建造合同的履行，即约定的权利义务的履行及合同附随义务的认定。因此，在该类案件中，律师提醒当事人注意的事项：

1、“约定大于法定”。合同条款中，当事人之间约定的事项只要不违背法律强制性规定，或者说违法的约定被接受并被履行的，一般就认可其“合法”。也可以理解为当事人自己处分自己权利及履行义务的权限，原则上不受限制，但法律禁止或不符合公序良俗的除外。

2、合同的诚实信用原则及自愿、平等、合法是基础。在双方或多方当事人之间签订合同时，首要的原则是平等，即双方的地位平等，其意思表达是真实且自愿，且双方应当诚实守信。对协议的签订要做到信守承诺去履行实施。

3、对于合同义务除了约定义务和法定义务以外，还有以诚信原则为基准、尊重交易习惯、适当限制等原则可以确定的合同附随义务。合同的附随义务的具体方法有检索合同和法条、参阅先例、斟酌法理、揣摩交易习惯；并考虑合同性质、目的、利益衡平、具体情事等因素。有些交易习惯或商业惯例即被认定为附随义务，如根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

4、该案中，律师提示当事人的是合同义务的履行及附随义务的认定，并提示当事人申请测量房屋面积、检测房屋质量、检测房屋的竣工验收情况。若双方均对房屋质量无异议，则竣工图纸是附随义务的范围内，不能影响某投资公司支付该建筑房屋的工程款。

【案例评析】

1、《合同法》第六十条第二款规定：当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条款中所说的通知、协助和保密的义务，就是当事人履行合同时的附随义务。附随义务是本世纪合同法发展的一项突破。在附随义务理论产生之前，当事人只履行合同中约定的义务，没约定的就不履行。而附随义务扩大了合同当事人的义务，即这些义务即使在合同条款中没有规定，当事人也必须遵守和履行，否则就违背了民法的基本精神诚实信用原则。

上述案例中，“竣工图纸”的提供可以认定为是某木业公司的“附随义务”，且某投资有限公司对于对方交付并投入使用的房产质量并无意义。因此，该附随义务不影响合同的生效。

2、本案中就木质别墅的实际建造面积的不同意见不影响双方之间权利义务的确定，尤其是双方当事人在法院主持下共同测量，该测量的目的也是在于明确该房屋的具体建筑面积，对建筑质量无意义，并不影响合同双方履行其各自的权利义务。因此，根据《合同法》六十条第一款的内容“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。