在房屋征收与补偿的行政争议中承租人不可做原告的例外情形,征收中承租人诉讼案例:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 04:33 | 编辑:圣运律师 | 浏览:49

摘要：在房屋征收与补偿的行政争议中承租人不可做原告的例外情形，文章2011年颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，在对公共利益的界定、设置前置性控权机制、将*拆决定审查权限定于司法机关等诸多方面作出了

文章

2011年颁布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，在对公共利益的界定、设置前置性控权机制、将*拆决定审查权限定于司法机关等诸多方面作出了创新性规定，以更好地保障被征收人的合法权益。但根据《征收与补偿条例》第二条关于“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”的规定、第十四条关于“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”的规定和第二十六条第三款关于“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”的规定，在房屋征收与补偿行政争议中似乎只有房屋所有权人才具有原告资格。而《征收与补偿条例》对《城市房屋拆迁管理条例》所给予特别保护的房屋承租人却只字未提，那么这是否意味着房屋承租人在房屋征收与补偿的行政争议中不具有原告主体资格？其在征收与补偿过程中的合法权益也不受保护呢？

一、关于行政诉讼原告资格

根据我国《行政诉讼法》的规定，起诉人要具有原告资格必须具备三个条件：

1、原告应当与被诉行政行为之间具有利害关系。

我国《行政诉讼法》第25条第1款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”根据上述条款，在我国有权提起行政诉讼的当事人需与实施的行政行为具有利害关系。但需注意的是该条规定的“利害关系”区别于《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第12条规定的“法律上的利害关系”。

根据我国现有的法律未对“利害关系”作出明确的规定。但根据最高人民法院行*审判庭的观点，这里所说的利害关系，是指原告与被诉行政行为之间存在的利益关系。它包括不利的关系和有利的关系，但必须是一种已经形成或者必将形成的关系。

2、原告要有诉求。

行政机关作出的行政行为可能侵犯了很多行政相对人及利害关系人的合法权益，只有主张该行为侵犯其自身的合法权益的行政相对人及利害关系人才有可能成为原告。

3、原告主张的权利与被诉行政行为之间具有因果关系。

《行政诉讼法》第2条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”

根据上述条款规定，起诉人只有主张自己的权利受到侵害时，其有可能具备原告资格。如果起诉人没有主张自己的权利受到侵害，或仅主张他人的合法权益或者公共利益受到侵害的，则不具有原告资格。

二、被征收人房屋承租人是否具有行政诉讼原告资格

对于房屋承租人是否具有行政诉讼原告资格，通说认为，一般情形下房屋承租人是不具有行政诉讼原告资格的。

因为在房屋征收中政府将公民、法人或者其他组织所有的房屋收归国有，其行为所损害的对象是房屋的所有人，而非房屋的承租人，故政府只需给予房屋所有人补偿。而对于房屋承租人的损失，房屋承租人是依据与出租人之间的合同关系取得的房屋使用权，因此当房屋被征收、无法继续履行合同时，承租人可以依据合同关系向房屋所有人主张损失（即可从房屋所有人获得的补偿款中获得一定补偿），无需再向政府主张*关损失。因此，房屋的承租人与政府征收行为之间是没有利害关系，故不具有行政诉讼的原告资格。但是有原则就有例外，公租房的承租人与承租后自建附属物的承租人就是其中两个个例外。

三、被征收人房屋承租人可做行政诉讼原告的情形

1、公租房的承租人

关于公租房，根据我国目前的实际情况，我国的公租房分为直管公房与自管公房。直管公房是指：国家房地产管理部门享有所有权的或直接经营管理的房屋。自管公房是指：国有企业、事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋。但是不管是直管公房还是自管公房，若想取得公租房的承租权都要依据与房屋所有权人签订的租赁合同。这似乎与一般情形下的房屋承租人具有的承租权并没有区别，但是作为公租房的承租权还是与一般情形下的房屋承租权是有区别的：

①、主体的特定性。

作为公租房的出租方是特定的，只能是国家房地产管理部门、国有企业等机关或单位。②、行为的限制性。

因公租房的所有权人都具有一定的国家与公益性质，外加公租房本身就具有一定的福利性与身份性，故根据诚信原则公租房的所有权人不可随意变更（如擅自转租给他人等）或终止出租行为。

③、权利的特殊性。

公有住房承租权属于具有物权特性的特殊债权。作为公有住房的承租人在不损害房屋结构及内部设施、按期足额交纳租金的前提下一般无需经出租人同意即可依据自由意志直接支配房屋，且该支配权具有排他性，能够对抗第三人。因此，公有住房承租权具有一定物权特性。但是不可否认的是，公有住房承租人能够获得公有住房承租权的最基本的依据仍是来自于双方之间签订的租赁合同。故公有住房承租权属于具有物权特性的特殊债权。

④、地位上的特殊性

由于我国绝大多数公有住房是属于计划经济时代的产物，因此公有住房的承租人实际上是计划经济时代福利分房的承受人，享有长期缴纳低房租居住该房屋并排他使用的权利。因此说，公有住房承租人的经济地位是无限接近于房屋的所有权人的。

综上所述，公有住房的承租权是区别于一般情况下的房屋承租权的。

正因如此，当公有住房被国家予以征收，会导致公有住房承租人的低房租的承租权予以丧失。因此，公有住房的承租人与征收行为具有利害关系，故应具有原告资格。

2、承租人自建附属物的（以下简称自建物承租人）具有行政诉讼原告资格

首先应当释明的是，自建附属设施的承租人一般对于被征收房屋本身是无法作为适格主体单独提起行政诉讼的。其与上述中提及的一般情况下的房屋承租人无法成为行政诉讼原告是一样的原理，在此就不再重复提及。

但是本文之所以主张自建物承租人具有行政诉讼原告资格的原因在于，该承租人除了承租的房屋本身的使用权之外还具有自建附属物的权益。现实中，相关行政机关在征收房屋时一般都会连同此类附属物一同征收。此时对于被征收的附属物的利益归属，自建物承租人作为该附属物的权益人，自然具有行政诉讼的原告资格。

但此处需要注意的是，若自建物承租人在承租房屋时与出租人作出了特殊约定的，（如：征收时针对附属物应一并征收等）根据该约定，自建物承租人是有可能不再具备行政诉讼原告资格。但是对于附属物的征收补偿及停产停业损失、搬迁费等，可以以出租人为被告向法院提起民事诉讼，以此来要求出租人予以分割。