商品房一房二卖知多少,房屋一房二卖归谁所有法律规定:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 11:08 | 编辑:圣运律师 | 浏览:41

摘要：商品房一房二卖知多少，为谋求最大利益，房地产开发商将商品房一房二卖的现象屡见不鲜。一、相关概念商品房是指房地产开发商开发、建成以后用于出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。商品房买卖是指房地产开发商将符

为谋求最大利益，房地产开发商将商品房一房二卖的现象屡见不鲜。

一、相关概念

商品房是指房地产开发商开发、建成以后用于出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。

商品房买卖是指房地产开发商将符合法律规定条件的商品房向社会公众出售、社会公众购买商品房的行为。

商品房一房二卖是指房地产开发商与第一买受人订立商品房买卖合同后，于办理商品房所有权转移登记以前又与第二买受人就同一商品房订立买卖合同的行为。

二、商品房一房二卖的原因

（一）经济利益的诱导

房地产开发商在经济利益的驱动下，为达到获取更利润的目的，当双方约定的房价低于现时的房价时，出卖人为获得更大的利益便可能不惜违反诚实信用原则，采取欺诈方式签订合同、恶意毁约、违约将已出售的房屋以更高的价格出售给第三人破坏市场经济秩序，侵害买房人的合法权益。另外在预售房买卖的场合，由于房屋交付的时间较长，价格波动的可能性就越大，如果房地产市场价格在这段时间上涨，出卖人也可能违约将房屋卖给他人，甚至是将房屋进行双重或多重买卖。

（二）法律规定不完善

虽然我国制定并颁布了《物权法》，但作为物权变动公示制度的不动产登记制度还不完善，我国的法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，房屋未办理登记过户手续不影响商品房买卖合同的效力，过户登记仅是涉及合同履行的问题。正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有很长的时间间隔，使得房地产开发商在这段时间内为追求更高的利润而造成对第一合同相对方的违约行为，更易引起一房二卖的现象。

（三）物权的排他性效力

物权具有排他性，一物之上绝不得存在两个相抵触的所有权。另外房屋具有特定性，不能以同种类的他物予以替换，因此当商品房的所有权属于其中一方时，必将有一方会得不到合同的履行，从而引起所有权纠纷。

三、法律分析

房地产开发企业将商品房一房二卖的行为对第一购房人构成了恶意违约，对隐瞒与第一人签订商品房买卖合同的事实，对第二购房人则构成欺诈。

在双方意思表示自由、真实的基础之上的，第二购房人不存在与开发商恶意串通的情况下，房地产开发商与第一、第二购房人签订的购房合同均为有效合同，是否办理房屋过户登记手续不影响合同的效力。

根据《物权法》的规定，房屋不动产所有权的转移以登记为要件，对房屋不动产，只有进行了登记才发生所有权的转移。因而，不知情的办理了房屋过户登记的善意购房人，取得房屋所有权。

未取得房屋所有权的一方，基于与开发商之间有效的合同，可以要求房地产开发商承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋卖给第三人，导致商品房买卖合同的目的不能实现，买受人可以请求返还已付购房款及利息、并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

四、法律规制

（一）预告登记制度

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这种登记使得购房人的请求权获得了物权的对抗性和排他性。

预告登记制度对于防止商品房的一房二卖有着重要的意义。在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。预告登记后，出卖人不能将房屋的所有权移转给第二买受人，还要承担违约责任，作为一个理性的人，当然不会做这种事情。因而，出卖人会失去将房屋再次卖出的动机，从而会极大地抑制了商品房的一房二卖。

（二）不动产统一登记制度

《不动产统一登记暂行条例》规定了不动产统一登记制度，改变了之前不动产多部门登记的混乱局面。不动产统一登记制度对不动产物权进行统一公示，无论哪个地方登记的不动产，进行交易时，当事人都会有统一、可以信任的依据，能够保障房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为。

（三）提高物权登记情况对公众的开放度

物权只有公示原则，不动产物权登记的主要目的在于向公众公示该不动产物权的现实状况。但由于我国的登记部门建立该制度时主要是出于行政管理的目的，登记作为一种情报，一般的公众很难查询这方面的资料，登记部门也设置了种种不合理的条件。同时，有些登记部门也缺少这方面的意识，致使登记的公示作用的发挥得到了严重的阻碍。不动产登记应无偿地向社会公示，而且应尽可能方便地让公众查询，要与网络技术结合起来，在尊重购房人隐私的基础上，让公众足不出户就可以通过互联网来查询。这样可以有效的防止商品房的一房二卖。