圣运律师|拆迁前买了农村宅基地，就能一夜暴富,买宅基地遇到拆迁了:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 06:27 | 编辑:圣运律师 | 浏览:47

摘要：圣运律师|拆迁前买了农村宅基地，就能一夜暴富，近年来，随着城乡规划的发展，征地拆迁变得越来越普遍。与此同时，出现了一大批农村房屋买卖合同纠纷案件。原因是很多人在拆迁之前买了房子，拆迁时以为自己能靠补偿一夜暴富，但卖方却在这时候反悔，双方因为

近年来，随着城乡规划的发展，征地拆迁变得越来越普遍。与此同时，出现了一大批农村房屋买卖合同纠纷案件。原因是很多人在拆迁之前买了房子，拆迁时以为自己能靠补偿一夜暴富，但卖方却在这时候反悔，双方因为买卖合同和拆迁利益分配争执不下，那拆迁的补偿到底应该给谁呢？法律是怎样规定的？

首先要知道的是，对于农村宅基地，我国的法律规定是很严格的。在农村集体经济组织内，一户村民只能申请一处宅基地，宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。

而且我国的宅基地是禁止买卖的，只有使用权可以依照法律的规定转让，并且转让应当符合以下四个条件：一是转让人拥有两处以上宅基地，二是受让人没有宅基地，三是转让人和受让人系同一集体经济组织内部的成员，四是转让需经集体经济组织同意。此外，转让后必须要向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请。

但是在农村集体所有建设用地上建造房屋并向社会公开销售的，合同一定是无效的，因为此种情况下，单位和个人进行建设，需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。

至于转让合同是否有效，我们根据主体不同把合同分出了两类。

1、农村本集体经济组织成员之间农村宅基地和房屋转让合同。

这种合同一般是认定为有效的。因为宅基地使用权可以在本集体成员内部流转，所以对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。

2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的宅基地及房屋转让合同。

虽然我国禁止宅基地使用权转让给本集体经济组织以外的人，宅基地的转让合同可能会被认定为无效。

综合以上两种情况，从具体的判例来看，有效与否不能一概而论，被认定无效的是大部分。在合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；双方当事人关于补偿达成一致的，应当依约履行。一般情况下，法院在确定合同无效后的损失承担时，会综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。

除此之外，对于多次交易的合同，一般我们认为最后一个房屋的购买人符合法律相关规定的，成为了本集体组织的成员，合同就可能被认定为有效。

那双方对于拆迁利益分配的协议是否有效呢？

现实生活里有一些人会通过书写欠条的形式来分配拆迁利益，对于这种协议我们一般认为分配协议是有效的，它和买卖合同是否有效互不影响。