圣运律师|城中村改造，到底是怎么改,城中村改造全流程:今日拆迁法律话题

近年来城中村改造项目越来越多，有很多朋友都来咨询城中村改造到底是怎么回事，自己家算不算城中村的范围内。那到底什么是城中村呢？城中村改造又是怎么改？

一、首先，城中村有以下几个特点：

1.城中村内的主要成员是原农村集体经济组织内的农民，这些农民不再以农业为生。

2.城中村实行村民自治的内部管理体制，民事法律行为主体是村民依法推选的村民委员会或集体经济组织改组设立的合作或股份制经济组织。

3.城中村坐落于城市之中或位于城市周边，基于各种历史原因，城中村内建筑并没有或难以纳入城市规划管理。

4.城中村的土地原属于集体所有，在城市化过程中部分或全部依法转为国家所有。

二、城中村改造的原因

主要原因是“城中村”普遍存在建（构）筑物抗震指标不合格、火险隐患突出、环境脏乱差、市政设施不配套、治安混乱等问题，这些问题会导致一系列的社会隐患和城市问题，而且是城市现代化发展的严重障碍。除此之外，城中村改造也是城市规划调整的需要。

三、城中村改造项目的一般性流程包括：

1.定城中村改造总体规划和专项规划。

2.村改居，即将城中村由村民自治管理体制转变为城市居民自治的管理体制。

3.城市化转地，即将集体土地转为国有土地，实质上将集体土地征收为国有土地，但各地的做法各不一样。

4.改造模式的确定和城中村改造投资人的确定。

5.完成规划许可等行政审批手续。

6.拆迁补偿安置和拆除实施。

7.土地使用权手续的完善。

8.项目建造。

9.项目交付，主要包括回迁房的交付和公共设施、附属设施的交付。

四、城中村改造的补偿

如果城中村的土地已经转为国有土地的，应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿，具体来说补偿包括这四个方面：一、房屋价值的补偿，房屋价值的补偿不得低于周边类似房地产的市场价格。二、因拆迁造成的搬迁、临时安置的费用。三、因征收造成的停产停业损失。四、奖励和补助。若选择产权调换的，则同等条件下的安置房的面积不得低于被拆房屋的面积。

如果城中村的土地仍然为集体土地，但因为在城市，周边物价和房价显然比较高，也是可以参考前述标准进行补偿的。

需要注意的是城中村改造中涉及大量复杂的法律事务,而且由于各地的城中村形成的历史原因、城中村建（构）筑物的构成、城中村内的产业现状及产业规划等存在诸多不同，所以项目具有很强的地域性。因此各地的案例也都有着不同的特点，如果你在城中村改造中有什么问题需要解决，我们建议还是要找专业的人员进行咨询。

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内容审核：郭建炜律师

来源：中国法院网-圣运律师|城中村改造，到底是怎么改，

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