案号：（2022）冀06行初291号 被告：保定市人民政府 委托人：孙先生二人（化名） 第三人：保定市某区人民政府 诉求：请求撤销不合理的《行政复议决定书》。
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02
孙先生二人在和河北省保定市合法拥有国有土地上房屋，由于当地的棚户区改造项目被纳入征收范围内。几年前，区政府作出了《棚户区改造项目房屋征收决定》，并在征收范围内予以公告。孙先生二人一直等待协商补偿但未曾有相关人员与之协商，几年后当地的房地产估价有限责任公司对孙先生的房屋市场价值进行评估，随后后出具了相应的《房地产估价报告》。不久后，相关人员在未谈拢补偿的情况下，对孙先生二人的房屋实施了强制拆除。孙先生二人认为自己权益受到损害，来到了北京圣运律师事务所寻求法律帮助，想通过合法途径维护自己的权益。
接受委托后，圣运律师听取了案件详情并制订详细的办案计划，指派团队专业律师具体执行，迅速启动了办案程序。在准备好相应的材料之后，整理好充分的证据后，圣运律师协助孙先生二人提起了诉讼程序。在复议申请过程中，针对依法获得安置补偿的申请保定市人民政府以主体不是适格的被申请人为由进行了驳回。针对这样的结果，圣运律师协助孙先生二人提起诉讼程序，请求撤销不合理的复议决定。
在本案中圣运律师认为，本案中涉及到的项目为棚户区改造项目，在相应证据中街道办已经认可是其实施的强制拆除行为。区政府曾出具的《委托书》中也载明了，街道办是棚改项目的实施主体，承担该项目的房屋征收与补偿的相关具体工作。因此，在提起行政复议时，孙先生二人以委托方区政府作为被申请人并无不当。因此，复议机关保定市政府以区政府不是适格被申请人为由驳回孙先生二人的行政复议申请显然存在适用法律法规错误。
03
依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，法院判决如下：
判决撤销被告保定市人民政府作出的《行政复议决定书》（保政行复决【2022】184号）。责令保定市人民政府于本判决生效之日起六十日内对孙先生二人的行政复议申请重新作出复议决定。
04
对于本案中涉及到的评估环节，圣运律师表示，在征收过程中，被征收人对房屋评估报告应当特别注意以下几点：
1、评估过程是否合法：《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。首先，评估人员要对房屋情况进行实际调查、勘验。实践中，有些评估机构为了节省时间、成本，往往只根据相关部门提供的数据资料确定房屋面积。但是，有些房屋的登记面积与实际面积并不相符，未经登记的面积，并不一定没有补偿，不进行实地调查、勘验，作出的评估结论是存疑的。其次，评估报告必须客观载明评估的情况，还必须有两名以上的评估师亲笔签字，并加盖评估机构公章。如果不符合上述要件，拆迁户可以提出质疑。
2、评估报告是否在有效期内：对于征收中房地产评估报告的有效期，对此法律并无明确规定，有效期依据情况各地不一，但是在评估报告中必须有该内容。参考中华人民共和国建设部颁布的《房地产抵押估价指导意见 》，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。也就是说，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定，以保障被征收人获得公平补偿。
3、在评估过程中的复核权：评估程序对被征收人的影响非常大，如果对评估报告有异议，被征收人应当及时申请复核、鉴定。自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
圣运律师提醒大家，在办理拆迁案件中，房屋评估是其中很重要的一个环节。这里面涉及很多法律问题，尤其是程序上的问题，与拆迁户自身权益紧密相关。建议拆迁户朋友们遇到不懂的及时咨询专业律师，寻求有效帮助。
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孙先生二人在和河北省保定市合法拥有国有土地上房屋，由于当地的棚户区改造项目被纳入征收范围内。几年前，区政府作出了《棚户区改造项目房屋征收决定》，并在征收范围内予以公告。孙先生二人一直等待协商补偿但未曾有相关人员与之协商，几年后当地的房地产估价有限责任公司对孙先生的房屋市场价值进行评估，随后后出具了相应的《房地产估价报告》。不久后，相关人员在未谈拢补偿的情况下，对孙先生二人的房屋实施了强制拆除。孙先生二人认为自己权益受到损害，来到了北京圣运律师事务所寻求法律帮助，想通过合法途径维护自己的权益。
接受委托后，圣运律师听取了案件详情并制订详细的办案计划，指派团队专业律师具体执行，迅速启动了办案程序。在准备好相应的材料之后，整理好充分的证据后，圣运律师协助孙先生二人提起了诉讼程序。在复议申请过程中，针对依法获得安置补偿的申请保定市人民政府以主体不是适格的被申请人为由进行了驳回。针对这样的结果，圣运律师协助孙先生二人提起诉讼程序，请求撤销不合理的复议决定。
在本案中圣运律师认为，本案中涉及到的项目为棚户区改造项目，在相应证据中街道办已经认可是其实施的强制拆除行为。区政府曾出具的《委托书》中也载明了，街道办是棚改项目的实施主体，承担该项目的房屋征收与补偿的相关具体工作。因此，在提起行政复议时，孙先生二人以委托方区政府作为被申请人并无不当。因此，复议机关保定市政府以区政府不是适格被申请人为由驳回孙先生二人的行政复议申请显然存在适用法律法规错误。
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依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，法院判决如下：
判决撤销被告保定市人民政府作出的《行政复议决定书》（保政行复决【2022】184号）。责令保定市人民政府于本判决生效之日起六十日内对孙先生二人的行政复议申请重新作出复议决定。
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对于本案中涉及到的评估环节，圣运律师表示，在征收过程中，被征收人对房屋评估报告应当特别注意以下几点：
1、评估过程是否合法：《国有土地上房屋征收评估办法》对房屋评估程序进行严格的规定。大体程序分为以下几步：选定评估机构→房屋征收部门委托评估机构→房屋征收部门调查明确评估对象→向评估机构提供征收范围内房屋情况→估价师对被征收房屋进行实地查勘→初步评估结果在征收范围内向被征收人公示→申请复核评估。首先，评估人员要对房屋情况进行实际调查、勘验。实践中，有些评估机构为了节省时间、成本，往往只根据相关部门提供的数据资料确定房屋面积。但是，有些房屋的登记面积与实际面积并不相符，未经登记的面积，并不一定没有补偿，不进行实地调查、勘验，作出的评估结论是存疑的。其次，评估报告必须客观载明评估的情况，还必须有两名以上的评估师亲笔签字，并加盖评估机构公章。如果不符合上述要件，拆迁户可以提出质疑。
2、评估报告是否在有效期内：对于征收中房地产评估报告的有效期，对此法律并无明确规定，有效期依据情况各地不一，但是在评估报告中必须有该内容。参考中华人民共和国建设部颁布的《房地产抵押估价指导意见 》，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。也就是说，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定，以保障被征收人获得公平补偿。
3、在评估过程中的复核权：评估程序对被征收人的影响非常大，如果对评估报告有异议，被征收人应当及时申请复核、鉴定。自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
圣运律师提醒大家，在办理拆迁案件中，房屋评估是其中很重要的一个环节。这里面涉及很多法律问题，尤其是程序上的问题，与拆迁户自身权益紧密相关。建议拆迁户朋友们遇到不懂的及时咨询专业律师，寻求有效帮助。
