以租代征避不开行政诉讼！合肥 19 家企业集体民告官胜诉，足额拿到厂房经营补偿

导语

城市更新背景下，不少开发区为简化流程，用 “土地长期租赁” 替代法定征收程序，也就是大家常说的以租代征。这种操作看似省事，实则严重违法，企业遭遇厂房拆除后仅退还租金、无拆迁补偿该如何维权？今天圣运律师结合合肥瑶海开发区真实民告官胜诉案例，一次性讲清维权路径。

一

案情回顾：开发区以租代征拆厂房，19 家企业仅拿回租金

瑶海开发区启动片区城市更新项目，片区内 19 家持有合法经营厂房的企业纳入占地范围。为跳过完整征地审批流程，管委会没有依法发布征地公告、开展评估补偿，而是采用长期租赁集体土地模式，也就是典型“以租代征”。

后续管委会直接组织拆除全部企业厂房，面对企业提出的厂房重置、停产停业、设备搬迁等拆迁补偿诉求，行政机关只同意退还剩余土地租金，拒绝支付任何征收补偿款。

19 家企业损失惨重，单独协商无果后，决定抱团走法律途径，提起行政诉讼，起诉开发区管委会与自然资源所。

二

法院判决：以租代征行政行为违法，按市场征收标准补足全部补偿

本案属于标准企业集体民告官案件，核心争议点：

以租代征能否免除征收补偿义务？

法院经审理明确两点关键结论：

1.行政机关规避农用地转用、集体土地征收法定审批程序，以长期租赁名义永久占用企业生产用地、拆除厂房，案涉以租代征占地行为确认违法；

2.土地租赁不能替代法定征收，行政机关拆除企业合法厂房，必须按照国有 / 集体土地征收市场评估标准，足额赔付厂房建筑损失、停产停业损失、机器设备搬迁费等全部拆迁补偿。

最终判决结果：管委会、自然资源所一次性为 19 家企业补足差额补偿，企业全部拿到合法拆迁赔偿。

三

什么是 “以租代征”？3 个典型特征一眼识别

圣运律师团普法提醒，实践中行政机关以租代征主要分三类，企业、养殖户、村民 都要警惕：

1.项目涉及永久占地、厂房 / 房屋拆除，不办理征地审批，只和权利人签订土地租赁合同；

2.租赁期限长达十几年、二十年，实质永久占用土地，改变土地原有生产经营用途；

3.发生拆除行为后，仅退还租金，拒绝发放法定拆迁补偿、安置补助。

法律底线：我国土地管理法明确规定，建设占用集体土地必须完成征收审批，任何行政机关不得用租赁方式规避征收流程，以租代征本身就是违法行政行为。

四

遭遇以租代征强拆，普通人 / 企业合法维权步骤

1

固定全部证据

保存土地租赁合同、厂房产权证明、经营证照、拆除现场照片视频、沟通录音、租金转账记录；同步申请政府信息公开，调取片区规划、征地审批文件，核实行政机关无合法征地手续。

2

行政协商 + 书面沟通

向管委会、自然资源局提交书面补偿申请，明确列明厂房、停产停业等各项损失，留存邮寄回执；多数群体性案件可在此阶段启动府院调解。

3

提起行政诉讼

协商无果，以管委会、自然资源所等行政机关为被告，起诉两点诉求：

① 确认以租代征、强制拆除行为违法；

② 判令行政机关依法足额支付征收补偿。

像本案多家企业联合集体起诉，属于群体性行政案件，法院合并审理，维权成本更低、调解成功率更高。

4

判决后申请足额履行

若法院判决补足补偿，行政机关拒不履行，可直接申请法院强制执行，保障补偿款足额到位。

五

圣运律师重点提示：两类人群极易踩中以租代征陷阱

1.园区企业、加工厂：开发区、乡镇产业园常用长租土地招商，后续片区改造直接拆厂房，只退租金不补偿；

2.养殖场、种植经营户：乡镇以环保、乡村建设为名租地关停拆除，不履行征地补偿程序。

只要行政机关实质永久占用土地、拆除地上经营附着物，即便签了土地租赁合同，也有权主张完整拆迁补偿，无需被动接受仅退租金的方案。

很多企业、经营者误以为签了土地租赁协议，就不能索要拆迁补偿，本案 19 家企业集体民告官胜诉案例打破这个误区。行政机关不能用 “租赁” 掩盖违法占地事实，公民、企业面对以租代征侵权，完全可以通过行政诉讼依法维权。

如果你正遇到以租代征、厂房强拆、补偿过低、集体征地纠纷等问题，可后台留言咨询，圣运征地拆迁律师团专注全国民告官行政案件，批量处理企业、村民群体性维权纠纷。