老宅基地上建房算违建吗？能拿拆迁补偿吗？

　　在我国广大农村地区，很多村民世代居住在老宅基地上，房屋翻建、新建是常见的生活需求。然而，随着土地管理越来越规范、城乡规划管控越来越严格，很多村民发现自己 longtime 居住的宅基地上建的房屋，竟然被认定为违法建筑。老宅基地上建房到底算不算违建?如果面临征地拆迁，这类房屋能不能拿到补偿?这是圣运律师事务所的拆迁律师在农村征地拆迁咨询中最常被问到的问题之一。要回答这个问题，需要从宅基地管理的历史沿革、现行法律规定以及地方政策等多个维度进行分析。

　　一、老宅基地翻建房屋的合法性判断

　　老宅基地上的房屋是否合法，不能一概而论，需要区分不同情形。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　从历史角度看，我国农村宅基地管理制度经历了一个从无到有、从松到严的过程。在土地管理法实施之前，农村建房基本没有严格的审批程序，村民在自家宅基地上翻建、新建房屋是普遍做法。这些历史形成的房屋，虽然手续不完备，但通常被认为是合法的。

　　但是，随着土地管理制度的完善，现在农村建房必须履行严格的审批程序。即使是在老宅基地上翻建房屋，如果未按照现行规定取得乡村建设规划许可证和宅基地批准书，也可能被认定为违法建设。圣运律师事务所在实务中发现，很多村民认为自己是在"老宅基地上翻建"，属于天经地义的事，殊不知如果没有履行现行法律规定的审批程序，新建的房屋确实存在被认定为违建的风险。

　　二、建房审批程序的具体要求

　　根据现行法律规定，在农村宅基地上建房需要履行以下审批程序。首先，村民应当向所在村民小组或村委会提出书面申请，说明建房理由、用地位置、建筑面积等。其次，经村民小组会议或村民代表会议讨论通过后，报乡镇人民政府审核。再次，乡镇人民政府对申请材料进行审查，符合条件的予以批准，发放宅基地批准书和乡村建设规划许可证。最后，房屋建成后，由乡镇政府组织验收，合格后办理不动产登记。

　　需要特别注意的是，各地对宅基地建房的具体规定差异很大。有些地方实行"先批后建"，未经审批擅自动工建设的属于违建;有些地方对原址翻建、未扩大面积的情形管理相对宽松;还有些地方规定，在规划区范围内建房需要取得建设工程规划许可证。村民在翻建房屋前，一定要到当地的乡镇政府或自然资源所咨询清楚具体的审批要求。

　　三、未取得审批的法律后果与历史老房的认定

　　如果在老宅基地上翻建房屋未取得合法审批，会面临什么法律后果呢?根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

　　但是，对于历史形成的老房，法律和政策也给予了一定的宽容。一般来说，在土地管理法实施之前(1987年之前)建成的农村房屋，即使没有完整的审批手续，通常也被认定为合法建筑。在1987年至2008年之间建成的房屋，如果符合当时的政策规定，也可以认定为合法。2008年《城乡规划法》实施后，建房审批要求更加严格，此后未经审批建设的房屋，被认定为违建的风险大大增加。

　　圣运律所的拆迁律师提醒，历史老房的认定需要综合考虑建房时间、当时的政策环境、是否经过村集体经济组织同意、是否长期使用等因素。如果您的房屋属于历史老房，应当积极收集相关证据，如村委会证明、老照片、邻居证言等，证明房屋的合法性来源。

　　四、拆迁时的补偿处理：合法部分与违建部分的区分

　　在征地拆迁中，老宅基地上房屋的补偿问题尤为复杂。根据《土地管理法》第四十八条的规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收农村村民住宅的，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。

　　对于老宅基地上的房屋，拆迁补偿通常按照以下原则处理：经认定为合法建筑的，按照正常标准给予补偿;认定为违法建筑的，原则上不予补偿。但在实际操作中，很多历史违建的形成有特殊原因，政府在处理时通常会考虑实际情况，给予适当的补助或材料补偿。

　　圣运律师事务所的拆迁律师在代理农村拆迁案件时发现，拆迁补偿中的争议主要集中在以下几个方面：一是房屋面积的认定，尤其是老房翻建后面积增加部分如何认定;二是房屋合法性的认定，历史老房是否应该认定为违建;三是补偿标准的适用，是按照合法建筑标准还是按照违建标准补偿。

　　对于这些争议，被拆迁人应当注意以下几点维权策略。首先，要求拆迁方出示违建认定的书面决定和法律依据，不能仅凭口头通知就认定房屋为违建。其次，积极举证证明房屋的合法性或历史原因，包括建房时间、当时的政策规定、村委会同意证明等。再次，如果对补偿方案不满意，可以在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼。最后，在拆迁过程中要注意保存证据，包括房屋照片、视频、与拆迁方的沟通记录等。

　　总结来说，老宅基地上建房是否算违建，取决于建房时间、是否履行了当时的审批程序、是否符合规划要求等多种因素。如果面临征地拆迁，老宅基地上的房屋能否获得补偿，关键在于能否证明房屋的合法性或历史正当性。北京圣运律师事务所建议广大农村被拆迁人，遇到拆迁时不要轻易在"违建认定书"上签字，应当及时咨询专业的拆迁律师，全面评估自身情况，通过合法途径争取公平合理的拆迁补偿。

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