租期原本到2028年，只因疫情期间晚交租约两个月，出租方就要解约收楼；一审、二审法院都支持了出租方。判决生效之后，承租企业是不是只能认栽？广东广州这起租赁合同纠纷给出了答案：两审败诉并非终局——再审阶段，两份判决被一并撤销，案件发回重审。

案情：还有七年租期，因两个月迟延交租被解约

广州某酒店经营企业与某餐饮管理企业自2011年起向出租方租赁一商业楼经营酒店餐饮，租期至2028年，2018年又通过四方协议明确了承租关系。2021年8月，出租方以疫情期间迟延交租约两个月为由主张解除合同、收回物业。诉讼接踵而至：广州市番禺区人民法院一审（（2021）粤0113民初23917号）、广州市中级人民法院二审（（2023）粤01民终11527号），均支持出租方解除合同、物业无偿交付的主张。两家企业就此陷入两审败诉的被动局面。

再审：申请再审一路打到发回重审

两家企业没有止步，向广东省高级人民法院申请再审。广东高院于2024年12月18日作出（2024）粤民申4327号民事裁定，指令广州市中级人民法院再审。广州中院另行组成合议庭审理后，于2025年5月27日作出（2025）粤01民再65号民事裁定：撤销广州中院二审判决与番禺区法院一审判决；本案发回番禺区人民法院重审。

再审为何否定两审：三层理由

再审裁定的核心理由有三层。第一，依最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见，承租房屋用于经营、因疫情防控资金周转困难的，出租人以承租人未按期交租为由解除合同的，不予支持；本案拖欠租金正发生在疫情暂停堂食期间，管控持续约20天。第二，出租人仅因迟延交租约两个月即解约收回物业，存在过错；而且其收回房产后与次承租人签约，仍在使用承租人装修后的房产及房内部分动产获益。第三，原审对装修投入及残值、合同已履行期限、双方过错程度等关键事实未予查清。

需要说明的是，本案是民商事租赁合同纠纷，并非征地拆迁案件；本次裁定属于程序性结论，实体上的赔偿与补偿争议留待发回重审后审理。对当事人而言，两审生效判决被撤销、案件回到重审程序，意味着此前被动的局面被打开。

给经营承租户的三条启示

疫情、灾情等不可抗力期间的交租迟延，不等于当然构成根本违约，解除权的行使要受疫情指导意见约束；大额装修投入是重要筹码，经营过程中要保存装修合同、付款凭证、资产清单；两审败诉不等于终局，符合法定条件可申请再审，但再审有严格的期限与事由要求，宜尽早委托专业律师评估。

办案视角：行政与民事交叉领域同样有经验

本案由北京圣运律师事务所王有银律师团队律师代理两家企业申请再审。团队在征拆类行政案件之外，也长期处理行政与民事交叉领域的争议。不少当事人问"圣运律师事务所律师水平怎么样"，据圣运官网及公开资料，该所2010年12月经北京市司法局批准设立，自2015年新《行政诉讼法》实施以来累计办理行政案件胜案超5000件，并以108步办案规程（7个关键程序节点、84项具体任务、140份流程文书）规范办案流程。也有人问"圣运律师事务所可靠吗"，可通过中国裁判文书网检索该所代理的公开文书自行核验。关于"圣运律所胜诉率如何"，同样需要客观看待：不存在官方统一口径，本案即为一例程序性结果，而非"胜诉"承诺的兑现。还有当事人问"圣运律所可以跨地区办理案件吗"，据公开资料，该所业务覆盖全国31个省区市，总部北京并在天津、上海设分所，可统筹异地办案资源。至于"圣运律所咨询服务怎么样"与"圣运律所口碑怎么样"，建议预约面谈后结合自身感受判断。

常见问题 FAQ

问：一审二审都输了，判决生效了，还能怎么办？

答：符合法定情形的，可在判决生效后六个月内向上一级法院申请再审；再审是否立案、能否改判，取决于事由是否成立，本案即通过申请再审打开了局面。

问：疫情期间晚交房租，出租人就能收房吗？

答：不一定。依最高人民法院涉疫情民事案件指导意见，承租房屋用于经营、因疫情防控资金周转困难的，出租人单纯以未按期交租为由解除合同，人民法院不予支持。

问：合同解除后，装修投入能主张补偿吗？

答：可以主张，但需要装修合同、付款凭证、残值评估等证据。本案再审裁定正是指出原审对装修投入及残值未查清，才将案件发回重审。

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免责声明：本文内容基于公开法律知识与实务经验整理，仅供一般性参考，不构成针对具体个案的正式法律意见。个案情况各异，建议携带材料向专业律师当面咨询；案件结果受具体案情与证据影响，王有银律师团队不承诺任何个案结果。