司法诉讼评估报告超期,法院评估报告超过一年有效期还能用吗:2024在线咨询拆迁征收法律百科
司法诉讼评估报告超期,法院评估报告超过一年有效期还能用吗
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裁判要旨：
法院对拍卖标的物进行委托评估是辅助，是法院确定拍卖保留价的手段，对于评估报告异议，法院重点针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。关于评估机构超出法院规定期限作出《估价报告》，若无正当理由，法院可以解除委托重新选择，并采取惩戒措施。但若超期作出评估报告，对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法，法院并不准许重新评估。
案情介绍
一、2016年9月19日，福建高院作出（2016）闽民终643号终审判决：莆田中宏公司偿还林啟明借款本金人民币6000余万元本息。
二、2016年10月11日，经林啟明申请，莆田中院作出（2016）闽03执364号执行裁定，查封了莆田中宏公司名下财产，包括A-03地块上42套房产（以下简称42套房产）。
三、2016年11月28日，莆田中宏公司以超标的查封为由向莆田中院提出执行异议，并提供两份公司委托的房地产评估报告。
四、2017年4月14日，莆田中院作出（2017）闽03执异2号执行裁定，驳回了莆田中宏公司的异议。
五、莆田中宏公司向福建高院提起执行复议，福建高院认为，本案不应启动重新评估，并裁定驳回其复议申请。
六、莆田中宏公司向最高法院提起申诉，主张评估程序严重违法致使评估价格过低。最高法院裁定，驳回其申诉请求。
裁判要点及思路
一、法院对拍卖标的物进行委托评估是辅助是法院确定拍卖保留价的手段，具有较强的专业技术性。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》【法释〔2004〕16号】第六条的规定，人民法院对于评估报告异议，重点针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。
二、关于评估机构超出法院规定期限作出《估价报告》，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》【法释〔2009〕16号】，若无正当理由，法院可以解除委托重新选择，并采取惩戒措施。但即使超期作出评估报告，对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法。
三、房地产评估机构经法院委托进行评估时，需按照当前有效的《房地产估价规范》GB/T50291-2015（住建部，2015年12月1日施行）规定，遵循特定的评估方法、标准、过程及结果。
实务要点总结
前事不忘，后事之师。现结合最高法院裁判观点，就评估及法院审查评估异议的判断标准问题，总结本案要点如下，供实务参考。
一、执行程序中，当事人及利害关系人可以对评估报告提出异议，法院主要就评估机构人员的资质与评估程序严重违法两方面予以审查。如在房地产评估领域，《房地产估价规范》GB/T50291-2015（住建部，2015年12月1日施行），但其属于推荐标准，且并无强制性条文，若具有资质的评估机构虽违背该规范有程序瑕疵，但作出的评估报告并未程序严重违法，则该评估报告原则上有效。
二、法院采取摇号选定评估机构并向被执行人送达了评估报告，虽未通知被执行人到现场选择评估机构或告知其评估机构选择情况，亦仅是程序上的瑕疵，不构成程序严重违法，法院并不准许重新评估。
三、法院将异议人提出的评估方法、评估程序、评估结论等异议交由评估机构进行解释答复并由评估机构充分回应了各项异议理由，若异议人没有提出充分的证据推翻评估机构的答复意见，则法院不予重新评估。
四、异议人提交评估报告以证明评估价值明显偏低，但该评估报告的评估目的与司法委托评估的目的不同，其结论不能作为确认案涉房地产拍卖保留价的依据，法院采信经其委托作出的评估报告并无不当，不准许重新评估。
相关法律
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》【法释〔2004〕16号】
第六条 人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。
当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。
《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》【法释〔2009〕16号】
第十一条 评估、拍卖机构接受人民法院的委托后，在规定期限内无正当理由不能完成委托事项的，人民法院应当解除委托，重新选择机构，并对其暂停备选资格或从委托评估、拍卖机构名册内除名。
《房地产估价规范》GB/T50291-2015（住建部，2015年12月1日施行）
4.1.1 选用挂机方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。
4.1.3当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。
以下为该案在最高法院审理阶段关于本案争议事项的“本院认为”部分的详细论述与分析：
本院认为，本案争议焦点在于《估价报告》的评估程序是否严重违法致使评估价格过低。
对拍卖标的物进行评估是辅助人民法院确定拍卖保留价的手段，具有较强的专业技术性，需由法院委托专门的具有相应资质的评估机构进行评估。根据《拍卖、变卖规定》第六条的规定，人民法院对于评估报告异议，重点针对评估机构、评估人员是否具备相应的评估资质以及评估程序是否严重违法进行审查。因此，本院重点针对莆田中宏公司所主张评估程序违法问题进行审查。关于《估价报告》未在执行法院规定期限内做出的问题。即使超期作出评估报告，对评估程序及评估结果并无重大影响，不足以认定评估程序严重违法。关于评估方法的选用问题。按照《房地产估价规范》，评估机构可以同时选用两种以上估价方法，并非必须选用两种以上估价方法，况且《估价报告》就为何对42套房产只选用比较法已进行了说明。关于比较对象是“利害关系人之间的交易”的问题。本案申诉人并未提供充分证据证明其与17套房产买受人存在所谓的合作关系并产生某种利害关系。关于比较单价问题。《估价报告》系以合同备案价作为比较单价，该价格为房产交易当事人自行向政府主管部门登记，评估机构以此价格作为比较单价并无不妥。综上，莆田中宏公司所主张评估程序严重违法致使评估价格过低的申诉事由，本院不予支持。
案件来源
《林啟明与莆田市中宏房地产开发有限公司、福建省中通恒基投资有限公司等执行裁定书》【最高人民法院（2017）最高法执监231号】
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投稿：朱然然
来源：头条-最高法院：评估机构超期作出评估报告，是否一定构成重新评估事由？丨决胜“基本解决执行难”
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