最高法关于政府不履行招商引资、开发建设、土地出让等行政协议的赔偿及违约责任:今日拆迁法律话题
2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十九条明确，行政机关未依法履行、未按照约定履行行政协议，给行政相对人造成损失的，判决被告予以赔偿；行政相对人要求按照约定的违约金条款或者定金条款予以赔偿的，人民法院应予支持。
招商引资、开发建设等行政协议中，违约金条款是根据行政协议的约定执行。
而关于行政协议中不履行造成的损失赔偿，到底包含哪些具体损失？高飞律师结合最高人民法院判例，予以分析。
【裁判要旨】
因行政机关违反《开发建设合同》约定导致协议解除，其应承担的违约及赔偿责任具体范围：
1.关于规划设计费、动迁服务费、赈灾款
（1）规划设计费系相对人为履行《开发建设合同》而支出的必要费用，属于直接损失；
（2）相对人为履行《开发建设合同》支付的动迁费用属于直接损失；
（3）因发生自然灾害，基于政府动员，相对人捐助的赈灾款与《开发建设合同》无直接关联性。
2.关于人员、办公、差旅费、房租、税金、审计等损失
一般情况下，公司的日常运营成本不应被认定为违约所造成的损失，但若守约方系为特定地块的房产开发而特别设立的公司，且设立后未从事其他业务，该公司的运营成本可被认定为违约方拒绝交付土地导致合同解除所造成的直接损失。
3.关于利息损失
利息是否系行政机关违约导致《开发建设合同》解除所致损失，应予查明。
案号：（2020）最高法行再467号
【案情简介】
1、2011年，某地产以挂牌出让的方式竞得三块土地，与原国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让土地总面积为105470平方米。
2、合同签订后，某地产按挂牌每平方米900元价格缴纳土地出让契税、印花税合计3844381.5元及相关费用2044615元后，取得了上述土地建设用地规划许可证及国有土地使用权证书。
3、2012年7月9日，某市政府与某房地产于2012年7月9日签订《开发建设合同》。该合同约定由某市政府负责该区域房屋征收、动迁工作，征收、动迁工作在2012年9月末结束。某房地产承担全部动迁费用，并缴纳保证金3045万元，存入某市政府征收主管部门账户。
4、2012年9月末，该区城房屋征收、动迁工作未完成。2013年4月27日，某市政府告知某房地产对该区域征收、动迁工作暂停，5个指挥部撤出该动迁区域。
5、某房地产所缴纳的保证金，除某市房屋征收服务中心（某市人民政府房屋征收管理办公室，以下简称某市征收办）已支付动迁补偿外，剩余部分返还某地产。
6、某房地产为了开发建设发生过如下费用：7万元测绘费，17万元建筑噪音费，30万元动迁费，评估费20万元，价格调整基金474615元，地籍测绘费37030元，土地权属调整费4218元，建筑效果图回迁户型图费用3万元，“动迁服务费”437700元，补偿款48120元，赈灾款20万元。
【最高人民法院认定】
本院认为：本案的争议焦点为某市政府承担违约责任的具体范围。
关于应否赔偿规划设计费、动迁服务费、赈灾款问题。一是规划设计费问题。某房地产主张规划设计费20万元系为案涉地块取得规划设计许可证和规划设计文件而缴纳。规划设计费系某房地产为履行《开发建设合同》而支出的必要费用，属于直接损失。二是动迁服务费问题。某房地产主张动迁服务费为437700元。某市政府作为甲方与某房地产作为乙方签订的《开发建设合同》约定“3.乙方承担全部动迁费用”。现因某市政府未依约履行导致《开发建设合同》解除，某房地产为履行《开发建设合同》支付的动迁费用属于直接损失。三是赈灾款问题。某房地产主张因某市发生洪涝灾害，某市政府动员所有企业捐款，其捐款20万元。现案涉开发建设项目因某市政府违约而未实施，某市政府应当返还赈灾款。赈灾款与《开发建设合同》无直接关联性。原审法院应进一步查明相关事实，依法确定祥合房地产的损失数额。
关于应否赔偿人员、办公、差旅费、房租、税金、审计等损失问题。上述损失属于公司日常运营成本。一般情况下，公司的日常运营成本不应被认定为违约所造成的损失，但若守约方系为特定地块的房产开发而特别设立的公司，且设立后未从事其他业务，该公司的运营成本可被认定为违约方拒绝交付土地导致合同解除所造成的直接损失。本案中，某房地产主张其系为案涉开发建设项目成立的公司且仅从事案涉开发建设项目。原审法院应进一步查明相关事实，依法认定祥合房地产的损失范围。
此外，原审法院未查明某房地产所主张的利息是否系某市政府违约导致《开发建设合同》解除所致损失，亦属不当。
【高飞律师简析及提示】
1、招商引资、开发建设等行政协议，签订时尽量明确违约责任、损失赔偿的范围及数额
《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》中已经明确，对于行政机关不履行或瑕疵履行行政协议，行政机关应当承担赔偿及违约责任。
但是在赔偿及违约责任的范围及数额认定上，如行政协议中有明确约定，人民法院一般都尊重意思自治原则，这种情况对行政相对人是较为有利的。
2、招商引资、开发建设等行政协议履行过程中，企业方应充分保留为履行协议付出的资金项目及票据，并尽可能的就产生的费用向行政机关申报批复
【主编简介】
高飞律师，安徽国恒律师事务所创始合伙人，领衔的国恒弘毅拆迁团队专门办理来自全国各省市的重大疑难复议征地拆迁、行政处罚、行政许可以及招商引资等行政法专门领域案件。
团队“七大利剑”理论功底深厚，实践经验丰富，团队成员具有法学硕士学历、安徽科技学院人文学院特聘教授、合肥市行政法专委会成员、合肥市五一劳动奖章、合肥市优秀律师等诸多荣誉。
曾代理多起在省高级人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类行政相关案件近千起。
团队深度耕耘的业务领域：征收拆迁及补偿、土地与矿产资源法、行政处罚、行政许可、招商引资等行政协议、房地产法。
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内容审核：范美华律师
来源：中国法院网-最高法关于政府不履行招商引资、开发建设、土地出让等行政协议的赔偿及违约责任，
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