房屋用途“住改商”，遇征收拆迁如何拿到合理补偿,住改商对拆迁有影响吗:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 16:50 | 编辑:圣运律师 | 浏览:39

摘要：房屋用途“住改商”，遇征收拆迁如何拿到合理补偿，在我国，房屋根据性质及用途可以分为商业用房和住宅用房。在拆迁中，这两种房屋的补偿标准亦有所不同，一般来说商业用房的补偿标准要高于住宅用房。实践中，存在权属登记性质是住宅而实际却用来商业经营的房

在我国，房屋根据性质及用途可以分为商业用房和住宅用房。在拆迁中，这两种房屋的补偿标准亦有所不同，一般来说商业用房的补偿标准要高于住宅用房。实践中，存在权属登记性质是住宅而实际却用来商业经营的房屋，这类房屋通常是依法取得营业执照的，且进行了税务登记和缴纳税款，却没有对房屋的性质进行变更登记，被称为“住改商”。对于这种房屋，在遇到征地拆迁时该如何获得合理的补偿？

2017年，某县政府决定征收吴先生的房屋用于人防工程建设，包括房改房4套、临建房1处、配见房1处以及其承租的商厦门面等多处房产均纳入征收范围，但补偿金额却仅有200余万元。多年来，吴先生的房产一直用于酒店经营，效益可观。征收补偿如此之少，令吴先生实在无法接受。

于是，吴先生找到北京圣运律师事务所的陈丽芳律师寻求破解之道。

陈律师仔细了解情况后，发现两点对吴先生十分有利的信息：

1、对房子改造后，吴先生依法办理了房产证，期间按照商业用水、用电的价格支付相关费用，且多年来一直缴纳税费，可以证明其房屋属于商业用房，应该按照商业用房的标准予以补偿。2、自行加建的部分，吴先生办理了土地使用权、城市建设所需的规划审批、施工许可等证照，并缴纳了相关税费，符合当时法律法规的要求，因此，三层自建楼属于吴先生合法所有，县政府的补偿决定中明显遗漏了对三层自建楼的补偿。

基于以上有力证据，陈律师指导当事人针对补偿决定提起诉讼。诉讼期间，陈律师积极与对方的律师以及政府人员协商，也主动与办案法官联系，积极通过协商解决问题。

后来，双方达成一致意见，法院出具了《行政调解书》，吴先生的补偿款最终从200万提高至665万，不仅顺利获得合理补偿，而且节省了大量的时间和精力。

本案中涉及的是关于“住改商”房屋的补偿问题，如何才能在拆迁中获得合理的补偿？需要注意以下三点：

1、对于“住改商”房屋性质的认定，各地要求并未统一。

常见的有三种方式：一是以房屋权属登记为准，只有登记的是商业用房，实际用途也是商用房才会被认定为商业用房；二是按照实际用途，即不管房屋登记的性质为何，只要实际用于商业经营就认为是商业用房；三是将登记性质与实际用途结合起来，按照登记的性质确定补偿标准，再根据实际用途就停产停业损失予以补偿。

在此，提醒广大被拆迁者：①住宅用房用于商业用途时最好及时办理变更登记；②若未能及时办理变更手续，经营者一定要保存好诸如营业执照、完税证明等可以证明房屋商业用途的相关证照；③及时了解当地关于商业用房认定的相关法律规定，提前做好相应措施。

2、“住改商”房屋的补偿标准需结合实际。

依据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中的意见：“……对拆迁范围内产权性质为住宅,但已依法取得营业执照经营性用房的补偿,各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。对拆迁范围内由于历史原因造成的手续不全房屋,应依据现行有关法律法规补办手续。”

根据国务院的通知，各地对于遗留已久的住改商问题，不能一刀切，应该结合经营情况、年限及纳税等实际情况确定补偿标准。若大家遇到给出的补偿金额不合理，且无法与拆迁方通过协商解决，可及时寻求专业律师的帮助。

3、灵活采用调解程序，利于问题尽快得到解决。

众所周知，征收拆迁诉讼的特点之一就是周期长，耗费当事人大量时间的同时也背负着巨大的经济压力。因此，对于久拖不决的行政补偿类案件，可以通过争取法院行政调解，更高效地解决双方争议。本案中，律师通过三方协调，最终在短时间内双方达成和解，使当事人获得了满意的补偿。（圣运律师/文）