最高法判例：对已纳入城市规划区内集体土地上房屋进行征收，是否直接参照国有土地征收补偿标准予以安置补偿:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-02 01:12 | 编辑:圣运律师 | 浏览:47

摘要：最高法判例：对已纳入城市规划区内集体土地上房屋进行征收，是否直接参照国有土地征收补偿标准予以安置补偿，在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集

在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。

高飞律师按

关于城市规划区集体土地上房屋参照国有土地征收补偿标准予以安置补偿的理解

最高人民法院在2005年的答复及2011年农村集体土地案件司法解释中均对此进行了规定。但是很多时候会有这样一种认识，即只要是集体土地上的房屋纳入了城市规划区，征收时就要按照国有标准进行补偿。实际上这是一种错误理解，最高法的审判实践中对此适用条件进行了进一步明确。

在行政违法强拆中，对于集体土地上的被强拆房屋，到底是参照原来的补偿方案进行赔偿，还是按照市场价格来评估？

按照一般的审判实践，基本还是围绕原有的补偿方案进行赔偿，即不低于原有的征收补偿标准。但是，2022年5月1日施行的法释〔2022〕10号《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定（以下简称《行政赔偿规定》）第二十七条规定，违法行政行为造成公民、法人或者其他组织财产损害，不能返还财产或者恢复原状的，按照损害发生时该财产的市场价格计算损失。

该司法解释的出台，是否意味着，对于集体土地上房屋的赔偿，可以按照市场价格计算评估？

而同期发布的参考案例4中，介绍了某区政府将位于征收范围内的集体土地上的房屋拆除，判决政府以决定赔偿时的市场评估价格予以赔偿。经过检索，该案案号为(2015)行监字第634号，即本文中分享的案例。结合案例发现，该案例内容对集体土地上房屋参照国有土地征收补偿标准予以安置补偿的条件进行了明确，并且按照赔偿时的市场价格进行评估，也并不是直接对集体土地上的房屋按照市场价值进行评估赔偿。

所以，面对集体土地上的房屋强拆赔偿，尤其是无法享受当地人口安置政策的房屋所有人，如果仅能按照当时的补偿安置方案进行重置成本价的赔偿，行政机关违法强拆的法律成本还是偏低的，亦希望在《行政赔偿规定》施行后，在审判实践中能够更多的适用按照房屋的市场价格计算损失。

附：沈阳市和平区人民政府与范春生强制拆除房屋及行政赔偿纠纷申请再审案

中华人民共和国最高人民法院行政裁定书 （2015）行监字第634号本院经审查认为，和平区政府在未与被申请人就补偿安置达成协议、未经批准征用土地的人民政府作出安置补偿裁决的情况下，没有法律授权，即自行强制拆除被申请人房屋的行为，违反法定程序、超越法定职权，二审生效判决业已确认该行为违法，双方当事人对此并无异议，本院亦予以认可。房屋征收过程中，行政机关违法拆除被申请人房屋，造成相应的房屋价值、屋内物品以及因房屋被强制拆除而形成的房租等实际损失，行政机关依法应当予以赔偿。和平区政府申请再审的理由不能成立，分述如下：一、关于参照国有土地上房屋征收补偿标准予以赔偿问题行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》规定：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”法释（2011）20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款亦规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。”最高人民法院上述答复意见和司法解释的精神实质是一致的，即，在集体土地征收过程中，如果未同时对被征收的集体土地上的房屋进行征收补偿，经过若干时间后，原坐落于集体土地上的房屋所在区域已经被纳入城市规划区，基本实现了城镇化，此时再对原集体土地上的房屋实施征收，可以参照国有土地上房屋征收补偿标准予以安置补偿。司法解释之所以作如此规定，其目的在于避免同区域内原集体土地上房屋征收补偿标准低于国有土地上房屋征收补偿标准，充分保障原集体土地上房屋权利人的合法权益。本案中，涉案房屋所在的集体土地于2007年5月被征为国有，但此时并未对地上房屋进行征收补偿。至2010年9月30日和平区政府发布沈和拆公（2010）5号征地拆迁公告，决定对涉案房屋进行征收，2011年1月和平区政府将涉案房屋予以强制拆除。征收时，涉案房屋坐落在已被征收的国有土地上，且所在区域已经纳入城市规划区，基本实现城镇化，完全符合最高人民法院上述答复和司法解释的适用条件。鉴于此，二审判决参照国有土地上房屋征收补偿标准予以行政赔偿，并无不当。二、关于以决定赔偿时的市场评估价予以赔偿问题《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”住房和城乡建设部发布的建房（2011）77号《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”也就是说，在正常的征收补偿过程中，征收管理部门应当以房屋征收决定公告之日为评估时点，依法委托评估机构对被征收房屋进行市场价格评估，并据此予以补偿。行政法规和规章之所以选择征收公告之日作为评估时点，目的在于保障对被征收房屋价值的补偿不低于同时期类似房地产的市场价格，被征收人用获得的补偿款在市场上能够购买到与被征收房屋区位、结构、面积等相接近的房屋，被征收人的合法财产权益不因房屋征收而受到减损。根据这一立法目的，如果房屋征收决定的公告时间与征收补偿时间相隔时间过长，市场行情发生变化，以公告之日的市场价格进行补偿不能确保被征收人获得足额补偿时，则应以补偿时的房屋市场价格确定房屋征收补偿数额。在违法强制拆除房屋的情形下，被征收人获得的行政赔偿数额不应低于赔偿时被征收房屋的市场价格。否则，因违法强制拆除房屋行为，行政机关付出的行政赔偿数额还要低于其合法征收支付的补偿数额，其实质效果是鼓励行政机关违法强制拆除。鉴于此，在违法强制拆除房屋的情形下，人民法院以决定赔偿时的市场评估价格对被征收人予以行政赔偿，符合房屋征收补偿的立法目的。和平区政府主张应当以拆除时房屋的市场评估价格予以赔偿，理由不能成立。至于和平区政府提出的评估价格远远高于评估时点同类地块房屋的市场价格问题，因其未提供充分证据予以证明，本院不予支持；由于和平区政府违法强制拆除，造成被申请人对房屋装修损失情况无法举证证明，评估机构根据被申请人单方介绍的装饰装修情况，在合乎情理的范围内作出评估，不违反行政诉讼证据采信规则，和平区政府对评估报告装修损失提出的质疑，理由不能成立；征收之前，和平区政府及相关政府职能部门并未将被申请人未办理所有权证的车库、鸽子笼认定为违法建筑，评估机构对车库、鸽子笼一并予以评估不违反法律规定，和平区政府以车库、鸽子笼没有产权证为由，对评估报告关于车库、鸽子笼损失认定提出质疑，同样理由不能成立；因被申请人已经取得涉案房屋所有权证书，和平区政府以被申请人户籍不属于土地所属村，无权购买涉案房产为由，主张涉案房屋权属存在争议，与事实不符，理由亦不能成立。