案例|城市拆迁系列五十四：被忽略的拆迁房屋共有产权人,共有房产拆迁分割:今日拆迁法律话题

时间:2025-05-01 08:47 | 编辑:圣运律师 | 浏览:57

摘要：案例|城市拆迁系列五十四：被忽略的拆迁房屋共有产权人，关键词 /北京拆迁，A，拆迁房屋，共有权人，公证办案律师 / A，B【事实概要】2009年2月中旬，一位步履潺潺的张姓老人找到B律师与A律师拯救其

关键词 /北京拆迁，A，拆迁房屋，共有权人，公证

办案律师 / A，B

【事实概要】

2009年2月中旬，一位步履潺潺的张姓老人找到B律师与A律师拯救其未获分文补偿的拆迁命运，助其脱离拆迁之殇！

原来早在1995年，张姓老人的母亲将其对西城区南新平胡同一处共有产权房屋所享有的十四分之一份额（约近14平方米）赠与给张姓老人，并在北京市西城区公证处办理了《公证书》。2006年4月，圣运为了进行西城交通队综合楼项目建设，在西城区南新平胡同一带进行拆迁，实行的区位补偿价为8800元。动迁后，C几次与拆迁人协商补偿事宜，但均未达成一致意见。此后，介于四邻地带因拆迁之故嘈杂不已，C搬至别处居住。C未曾料到，正是此一别拉开了其拆迁之殇的开端——2006年12 月底，拆迁人以房屋其他共有权人均已签订拆迁补偿安置协议为依据将房屋进行拆除。对此，C既不知情，也未签订拆迁补偿安置协议。更有甚者，C存放于被拆迁房屋内的诸多物品及其父、母亲生前唯一的遗像与母亲的骨灰盒也在这一场忽略了C的拆迁活动中不知去向。

巨大的财产损失与极大的精神痛苦促使C走上漫漫*访路。他那疲惫的身影，苍凉的容颜，纵横的泪珠，就此成为西城区圣运、西城区政府、北京市圣运等几个行政机关寻常可见的剪影。然而，直至2009年年初，C仍然孑然一身，毫无所获。于是，就有了文章开始的那一幕。

D掠影】

办案唯一计：被拆迁人主动申请裁决获和谈！

接受C的委托之后，B律师与A律师先行对案情进行“诊断”：C对被拆迁房屋享有十四分之一的产权份额，是被拆迁人之一毫无疑问，那么拆迁人在既未与C签订拆迁补偿安置协议，又未经过行政裁决、行政*拆或司法*拆即对C名下的房屋予以拆除，其性质系“擅自组织强制拆迁”。随后，二律师略带惆怅地发现该案可称“病入膏肓”——距离房屋被拆迁时间已超过两年，那么常规的维权杀手锏——拆迁许可证诉讼已因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

不过，“医者仁心”往往见端倪于“疑难杂症”。经验丰富的B律师与A律师很快拟就C个案的解救法门：建立一个谈判平台，促使拆迁人与C协商解决纠纷。“平台”何在？让被拆迁人C主动申请拆迁行政裁决是也。2009年3月初，E与F代理C向西城区房屋管理局递交了裁决申请书。起初，西城区房屋管理局以《城市房屋拆迁行政裁决规程》第八条第四款的规定，以房屋已经灭失为由不予受理裁决申请。不过，段、马二律师针对该规定的立法原意进行一番辩法析理之后，西城区圣运受理了C的裁决申请。

案件进展尽在B律师与A律师的运筹帷幄之中：进入裁决法律程序之后，C及其二代理律师即获得了与拆迁人对席谈判的机会——在西城区房屋管理局组织的调解程序中，经过与拆迁人数次协商，C最终于2009年4月上旬以80万元货币补偿对价与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。

【律师说法】

回首本案，年事已高的C在长达两年有余的岁月里迷茫地辗转于各行政机关，一直未能改变自身桎梏拆迁命运，而专业律师介入之后，这一僵局便在寥寥数十日的光阴里消褪散尽。究其乾坤扭转的着力支点，在于法律程序的灵活运用。此“灵活运用”在本案中有两重含义：

其一，拆迁裁决程序不但能为拆迁人所用，还能为被拆迁人所用。在房屋拆迁过程中，通常见到的情形是拆迁人为加快拆迁进程，拔掉“钉子户”的阻力而向房屋拆迁管理部门申请拆迁行政裁决。因此，多数情况下，被拆迁人闻“裁决”而色变。而本案中，二律师却结合个案情境反其道而行之，主动申请裁决并最终藉此获协商机会，帮助委托人取得高额拆迁补偿。其做*正是对裁决程序的灵活运用。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决……”。另外，《城市房屋拆迁行政裁决规程》也规定，拆迁人与被拆迁人有权向房屋拆迁管理部门申请行政裁决。可以看出，不但拆迁人可以提请进入拆迁裁决程序，被拆迁人也可以借助该程序的“东*”维护自身合法权益。

其二，房屋的灭失并不绝对导致裁决申请权的丧失。《城市房屋拆迁行政裁决规程》第八条规定：“有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：……（四）房屋已经灭失的；……”根据该法律条文的规定，是否房屋不复存在的情形必然不得申请拆迁纠纷行政裁决？笔者认为，答案是否定的。“灭失”的法律分析并不简单等同于不存在，因为“灭失”是一种事件，不以人的意志为转移；而不存在可以是自然力导致的不存在，还可以是人力导致的不存在。前一情形即与“灭失”完全契合，后一情形因为有意志因素的存在而理当排除在“灭失”范畴之外。具体到拆迁里面，房屋因拆迁人故意擅自拆除的情形就是人力所导致的房屋不存在形态，与房屋“灭失”不想等同。另外，假设认定拆迁人故意擅自拆除所导致的房屋不复存在为房屋“灭失”，将导致一种不堪设想的后果——一旦下发拆迁许可证，拆迁人无须经裁决程序、*拆程序就可以随意拆除拆迁范围内的房屋，而被拆迁人则因房屋不复存在不能申请裁决，其合法权益得不到法律救济。显然，此有悖于立法原意。本案中，正是律师灵活运用了法律规范模糊规定的字面意思与实际意思的差异而成功将裁决程序启动。