最高院案例：预约和本约的判断标准以及违反预约合同的违约责任，预约是指当事人约定在将来签订一个新合同的合同，判断预约合同的关键是当事人是否有签订新合同的意思表示，即，当事人是否合意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的
预约是指当事人约定在将来签订一个新合同的合同，判断预约合同的关键是当事人是否有签订新合同的意思表示，即，当事人是否合意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。
如果当事人存在明确的在将来订立本约的意思表示，即使预约的内容与本约接近，通过合同解释从预约中可推导出本约的全部内容，也应当将合同认定为预约合同。【最高人民法院(2021)最高法民申5329号，陈某、浙江佐力药业股份有限公司合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书】
预约和本约的区分标准，应当根据当事人在合同中的意思表示加以确定。当事人的意思表示不明确或有争议时，应当通过考察合同内容是否包含合同成立的要素，以及合同内容是否确定到无需另行订立本约即可强制履行等因素加以确定。【最高人民法院(2018)最高法民终813号，恒大地产集团上海盛建置业有限公司、湖州诺德置业有限公司股权转让纠纷二审民事判决书】
违反预约合同的违约责任，不能等同于违反本约合同的违约责任，一般会结合预约合同的相关约定以及当事人对相关条款的信赖，综合考量双方当事人的履约情况、过错程度以及合理成本支出等因素以及可预见规则、损益相抵规则，在信赖利益损失的范围之内酌情确定赔偿额度。守约方如主张本约合同项下的履行利益损失（可得利益损失），一般不能得到支持。
四则案例
一、最高人民法院（2019）最高法民申2826号，黄某贵、北京宁科置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
当事人在协商并等待正式缔约条件或时机成熟的过程中，为巩固阶段性谈判成果，对已达成一致的事项在签订正式合同前予以明确并约定在将来的一定期限内就该谈判事项订立正式的合同，该约定区别于买卖合同本身，属于预约合同。……当事人在签订《定制开发协议》时，明知或者应当知道就案涉房产签订合法有效商品房预售合同的法定条件尚不具备。故，尽管唐某兰与宁科置业公司在《定制开发协议》中约定了购买房产的具体楼号、楼层、面积和合同价款等，但《定制开发协议》并非可以完整履行的商品房买卖合同，商品房买卖交易的实现仍然有待双方签订商品房预售合同。……《定制开发协议》的签订和执行是为了保证双方将来签订商品房预售合同，……案涉《定制开发协议》中明确了作为未来商品房预售合同标的的具体楼号、楼层、面积和合同价款等因素，系预约合同的功能之一，并体现了《定制开发协议》为预约合同的性质。
本案中，关于预约合同解除后的损失赔偿数额，最高院认为：
首先，预约合同以未来签订本约合同为目的，预约合同的意向购房人所支付款项的性质和数额均与商品房预售合同中的房屋交付的对价相距甚远，故基于预约合同与本约合同的合同目的和对待给付的内容不同，除非合同另有约定，根据权利义务对等的原则，预约合同的违约责任不能等同于本约合同违约责任。
其次，签订预约合同并不等同于必然签订本约合同，本约合同的签订与否仍具有不确定性，双方当事人正是基于客观上签订条件、时机不具备或者主观上特殊的考虑，才签订预约合同而非直接签订本约合同，双方当事人对此均应有所预见。如因客观情况发生变化不能签订本约合同，合同双方应遵循诚实信用原则，在明知或应知上述情形发生时应采取适当措施防止损失扩大，否则无权就扩大部分的损失主张赔偿。
第三，签订预约合同对于意向购房人而言，可以支付较少比例的金额、以当时的市场价格获取未来签订预售合同的机会，而对于出卖人而言，在不具法定销售条件之时就可以回笼部分开发资金，故唐某兰与宁科置业公司签订具有预约合同性质的《定制开发协议》符合双方利益。如本约合同没有签订，结合《定制开发协议》第十四条关于违约一方承担违约责任赔偿实际损失的约定，二审向黄某贵释明关于履行利益的主张不能成立，且认定预约合同的违约责任可以酌情考虑机会损失，符合损失填补原则，并无不当。
对于因不能实现签订本约合同的机会损失如何赔偿的问题，主要应当衡量预约合同内容及履行状态、签订本约意愿、客观障碍、市场风险、政策因素（如鼓励投资还是遏制炒房）等未签订本约合同的原因要件。
二、最高人民法院（2019）最高法民申3595号，承德宽广超市集团有限公司、华时金服项目管理有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
预约系指当事人约定将来签订合同的合同。中泰公司与宽广集团公司签订的《房屋买卖合同》第4.1条明确了双方当事人在案涉商品房取得《商品房预售许可证》后，签订正式合同，案涉《房屋买卖合同》具有预约合同的特征。宽广集团公司主张，《房屋买卖合同》内容完备，可以履行，关于另行签订《商品房预售／买卖合同》的约定只是完善备案手续。对此，本院认为，判断预约合同的关键是当事人是否有签订新合同的意思表示，而不仅看内容是否完备。案涉《房屋买卖合同》内容虽然较为详尽，但是双方签订之时，案涉房屋尚未取得预售许可证，付款时间取决于房屋取得《商品房预售许可证》和签订正式《商品房预售／买卖合同》的时间，仍然具有不确定性。从《房屋买卖合同》的内容看，并不能认定签订正式合同仅系基于备案程序的需要。二审判决认定案涉《房屋买卖合同》为预约合同，并无不当。
三、最高人民法院（2019）最高法民终861号，艺达发展有限公司、南京汤山建设投资发展有限公司合同纠纷民事二审民事判决书
因签约之时该酒店物业尚未建成，艺达发展公司与汤山建投公司订立《协议书》《补充协议》的主观目的，是以框架性的协议来固定另行订立确定的租赁合同和待定的买卖合同之交易方式，以及租赁合同与买卖合同中应当具备的承载双方当事人各自核心利益的相关条款。实际履行中，当事人虽未签订租赁合同，但已经形成事实上的租赁关系；买卖合同则因双方的争议未实际签订。
就房产买卖问题，《协议书》《补充协议》虽对房产买卖本约合同所需具备的诸如交易价格等部分内容作出约定，但《协议书》亦载明，承租方有权按照租赁合同约定的购买条件选择购买且双方按照既定合同格式签署房屋出售合同，且当事人双方均一致表示案涉房产买卖条款系预约合同。综合《协议书》的上述约定、实际履行及其双方在诉讼中的表示可认定，就案涉房产买卖，当事人在《协议书》之外尚需另行签订买卖合同以最终确立其双方之间的具体权利义务，故案涉《协议书》《补充协议》中的房产买卖条款应当认定为预约合同。
此案中的损失赔偿范围，最高院认为，预约合同的义务是订立本约合同，而本约合同成立与履行是两个不同的阶段，故违反预约合同所确立的订立本约之义务与违反本约自身所设定之义务自有不同，由此决定其二者的损害赔偿范围亦当有所差别。
本案中艺达公司诉请汤山公司赔偿损失的1.3亿元，源于案涉本约合同有效成立后艺达公司购买酒店物业所可获得的增值部分利益，该部分增值实属作为本约的买卖合同签订后其所能取得的履行利益。在当事人就案涉酒店物业转让仅签订预约合同的情况下，艺达公司主张买卖本约合同项下的履行利益，没有事实和法律依据。
预约合同虽然是独立的合同，但与本约存在着紧密的内在联系，在依法认定预约合同的违约责任时，应将预约放在整个交易安排中，综合考虑预约合同在整个交易中的作用、交易的进展及实际履行等因素。法院认为本案中，案涉酒店转让交易的完成在很大程度还依赖于作为本约之买卖合同的后续签订和履行，当事人就案涉酒店物业的转让问题并未进行实质性的磋商和履行，转让事宜还停留在预约阶段，因此，从案涉酒店物业转让的实际情况出发，本院认为艺达公司因汤山公司违反《协议书》项下订立买卖合同本约之义务所遭受的损失范围，仍应当以信赖利益为限。
四、最高人民法院（2020）最高法民申2164号，深圳市凡谷大地股份有限公司、深圳市宝华森实业有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容是否全面，并不足以区分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案中，鉴于双方明确约定将来订立新合同以确定双方权利义务关系，且对不履行订立新合同的违约责任进行了明确约定，二审亦查明双方在诉讼过程中均确认《确认书》属预约合同，二审判决认定《协议书》属预约合同性质的合同并无不妥。
预约合同虽属独立合同，但预约系相对于本约而言的，预约所处的阶段，实际是本约的缔约阶段。在双方未签订本约的情况下，如一方违反预约合同约定，另一方可以请求违约方承担预约合同的违约责任，但不得请求对方履行本约的合同义务。宝华森公司与凡谷大地公司之后并未另行就《协议书》项下全部内容签订本约对双方权利义务关系进行确认，凡谷大地公司起诉请求宝华森公司将《协议书》项下物业移交凡谷大地公司，并以宝华森公司迟延履行为由要求宝华森公司赔偿可得利益损失，实际系要求宝华森公司履行本约项下的合同义务并承担本约的违约责任，该要求不符合《协议书》属预约合同的性质，也没有法律依据。
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释
第六条 当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。
当事人通过签订意向书或者备忘录等方式，仅表达交易的意向，未约定在将来一定期限内订立合同，或者虽然有约定但是难以确定将来所要订立合同的主体、标的等内容，一方主张预约合同成立的，人民法院不予支持。
当事人订立的认购书、订购书、预订书等已就合同标的、数量、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本解释第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在将来一定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但是当事人一方已实施履行行为且对方接受的，人民法院应当认定本约合同成立。
第七条 预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。人民法院认定当事人一方在磋商订立本约合同时是否违背诚信原则，应当综合考虑该当事人在磋商时提出的条件是否明显背离预约合同约定的内容以及是否已尽合理努力进行协商等因素。
第八条 预约合同生效后，当事人一方不履行订立本约合同的义务，对方请求其赔偿因此造成的损失的，人民法院依法予以支持。
前款规定的损失赔偿，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同的条件的成就程度等因素酌定。
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#预约合同纠纷#
法律分析：违反预约合同的法律后果为违反的当事人需要承担预约合同违约责任或者损害赔偿。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
法律依据：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》 第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
缔约过失责任是当事人在订立合同过程，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。预约合同违约责任，是已经订立了合同，在合同还未开始履行，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
一、开发公司拒不履行合同的相关后果是什么
1、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
3、当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
4、当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
(一)法律上或者事实上不能履行；
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
(三)债权人在合理期限内未要求履行。
5、质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
6、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
7、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
二、拒不履行协议行为是否违法
拒绝履行合同是违约行为，不构成违法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。债务人在债务履行期届至时，明确表示将不履行债务的，将产生以下法律后果：
1、债权人有权解除合同。
2、债务人承担违约责。
3、债权人有权要求债务人继续履行债务。
4、在双务合同中，债务人表示拒绝履行后，不得以同时履行抗辩权作为抗辩。当债权人有先履行义务时，债权人有权拒绝自己的履行。
《民法典》
第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十八条【预期违约责任】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
三、租房合同违约有什么后果？
一般情况下，出现合同违约行为的，违约方需要交纳一定的违约金。签订合同的时候，双方可以在合同中约定违约金。合同一经订立，双方当事人就需要履行合同中规定的义务。如果其中一方不履行合同义务，那么该方就会构成违约，按照合同的规定，该方需要承担违约赔偿责任。
在执行合同规定时，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
【本文关联的相关法律依据】
《中华人民共和国民法典》
第五百条
当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：
(一)假借订立合同，恶意进行磋商；
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
(三)有其他违背诚信原则的行为。
第五百七十八条
当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
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内容审核：李娜娜律师
来源：中国法院网-最高院案例：预约和本约的判断标准以及违反预约合同的违约责任，
