拆迁方惯用的拆迁招数（三）,拆迁常用手段:今日拆迁法律话题

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(八)以拆违促拆迁

近年来，随着被拆迁人的维权意识增强，拆迁工作、尤其是一些补偿标准较低项目的拆迁工作遇到越来越多的阻力，为了应付不断严峻的形势，拆迁方的各种方法也在与时俱进，从2012年开始，以拆违带动拆迁这个经验迅速在全国推广开来，各地拆迁项目纷纷效仿使用。

那么，什么是以拆违促拆迁呢?就是指拆迁方通过拆除违章来推动、加快整个拆迁的进程，或者用拆除违章的方式直接代替拆迁，目的是实现低成本、甚至是无成本拆迁。

实践中，一般的被拆迁人都会在房屋周围搭建一些自建房，尤其是被拆迁企业，会在自己合法拥有的土地范围内自建一些厂房，这些自建房有可能相关证照不齐全或者是根本没有任何证照，就是这一部分的房屋，在拆迁中很有可能会被划定为违章建筑，以极低的补偿，甚至不给任何补偿就被拆除了。

但是拆迁方所谓的违章建筑，很多是由于历史原因造成的，被拆迁人也经过了长期的使用，也就是说，如果不是遇到拆迁，也没有相应的部门进行处罚或要求拆除。

但一旦遇到拆迁，平常没人管的所谓违章建筑，突然就被纳入到强制拆除的程序中，给被拆迁人心理造成极大恐慌，很多被拆迁人就是在强制拆违的压力下被突破了心理防线。

实际上，拆除违章和拆迁是两个完全不同的法律程序，由不同的行政机关进行管辖，适用的法律依据也不相同，两者在法律上没有必然的交叉，也就是说，拆除违章在法律上不必然导致整个合法拥有的房屋也被拆除的法律后果。被拆迁人只有在充分了解拆违的法律性质、程序要素及拆迁方的真正目的后才可以更好的维护自己的权益。

(九)贷款纠纷

大部分的企业在经营的过程中，都存在着用土地、厂房或者设备进行抵押贷款的行为。如果没有遇到拆迁，企业只需要到期偿还贷款，或者到期办理贷款的延期或以新贷还旧贷就可以，但是一旦遇到拆迁，这些问题都会变得复杂甚至导致严重的后果。

在拆迁过程中，贷款到期的企业，如果不能偿还债务，很有可能不能向往常一样办理延期或新贷还旧贷，而是直接面临银行起诉要求偿还贷款，我们遇到一个案子是一个被拆迁企业在与银行的贷款纠纷中被法院快速审判，然后整个企业的资产在诉讼的执行环节被拍卖，当然，这个拍卖的价格是极低的，正好等于拆迁方给的补偿价格。

我们遇到有的企业，在拆迁过程中，银行贷款还没有到期，但是也被起诉到法院要求解除贷款合同，银行起诉的理由是企业面临拆迁，不能进行正常的生产，没有了盈利能力，当然也不具备偿还能力，所有要求提前解除贷款合同。

以上提到银行的种种行为，都不是正常的信贷业务行为，显然是受到了拆迁方的某种指示，并在拆迁方的安排策划下进行的。所以，我们企业在面临拆迁时，一定要进行风险排除，提前准备应对措施，以便在整个拆迁环节占据有利地位。

(十)合同纠纷

一些的企业为了节省资金成本，往往会在建立企业的时候选择租赁一块地建厂房，或者直接租赁他人的厂房进行经营。这类承租企业在遇到拆迁或征收时，也是有权获得补偿的，补偿的项目一般有建造房屋的重置成新价(如房屋由承租方建造)，有营业执照和纳税凭证的可获得停产停业损失，还有搬迁费，机器的搬迁折损和奖励。

但是我们最近遇到一些新情况，就是拆迁方并不和你谈拆迁补偿问题，而是由出租方直接诉到法院，通过诉讼解除合同的方式来代替拆迁补偿程序，将拆迁法律关系转变为合同解除法律关系的方式解决纠纷。

拆迁方和出租方这么做的目的是显而易见的：

首先，如果双方因为合同纠纷解除合同，那么是不需要向承租户支付停产停业损失、搬迁费等拆迁过程才会产生的费用，拆迁成本会大大节省。

其次，通过诉讼解除合同可以给被拆迁人施加很大的压力，因为合同一旦解除，承租人合法使用被拆迁房屋、土地的基础就没有了，在这种情况下，很有可能在诉讼中给你极低的补偿，双方就调解结案了。一些小的承租户，甚至拿不到任何补偿就不得不搬走了。

最后，通过诉讼解除合同可以简化程序，缩短谈判时间，提高效率。当然，这是在解除合同的诉讼确实给你造成了很大心理压力并且你没有能力应对的情况下，如果你能拿起法律的武器，在诉讼程序上做足文章，他们的这一目的也不是那么好实现的。

实践中一般将拆迁纠纷的法律关系转变成合同解除纠纷的法律关系以下有几种形式：出租房只签订短期合同，如遇拆迁，合同到期不再续租;租赁合同未到期的，遇拆迁不再收租金，后又以承租方不按时交租金为由，或者故意制造其他的违约事由起诉解除合同;租赁合同未到期，出租方以政府有建设项目，合同无法继续履行为由要求解除合同。

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内容审核：赵正群律师

来源：中国法院网-拆迁方惯用的拆迁招数（三），

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