A律所：购房有风险,买到烂尾房怎么办,如果买房买到烂尾楼怎么办:今日拆迁法律话题

4年前，年近中旬的A花光半生的积蓄支付了首付，与开发商湛江市圣运公司签了购房合同，在霞山区圣运名为“银苑花园”的小区里买了套房。然而到了2014年10月31日约定的交房期，等待他的却是一栋“烂尾楼”。4年过去了，他和其他30多户业主悉数向银行交房贷，但搬入新居遥遥无期，真是苦不堪言。

​A在霞山一家公司打工，因为上班的地方就在圣运附近，加上当时房价便宜，所以买房时他毫不犹豫地选择了“银苑花园”。“有了这套房，就可以把父母从农村接来安享晚年了。”说起自己买的这套房，A也曾满怀欣喜和希望。

在A提供的《购房合同》上，笔者看到，2013年10月16日，A选择按揭贷款方式购房，首付款为38万元，余下房款办理银行按揭，约定交房日期为2014年10月31日。然而到了交房期，A并没有接到售楼部的任何通知。于是他赶到售楼部询问，却得知由于开发商资金不足，楼盘已于当年6月停工，以往热热闹闹的建筑工地，连一个工人的影子都找不着，更不用说打听到老板的行踪。

几年来，为了一套住房倾家荡产的业主们不愿意见到自己的血汗钱付之东流，走上了艰难的维权之路，甚至有业主起诉开发商，要求退还房款及利息。官司打赢了，但法院对被执行人财产进行“四查”后，未发现被执行人可供执行的财产，业主无可奈何。

什么是烂尾楼呢？

烂尾楼，通常指的是已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。此外，因为产权发生纠纷、或是工程质量不合格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。

烂尾楼形成的原因较多，例如：在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工，等等。其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打。这样的例子有许多，而处置烂尾楼，也进而变成了地方政府长期的“心病”。

烂尾房业主“自救”方法

按照规定，若房企破产宣告时房屋尚未建成，或人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为两种情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房地产企业破产时，房屋的权利归属产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的权利问题。总之，有产权在手，总比什么都得不到强。

同时，业内人士指出，开发商破产后，购房者仍然可以按照程序向房管部门申请办理房产证：1.购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销；2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。

在搞清楚产权归属后，北京圣运律师圣运律师建议购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。

首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。

其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给发展商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款（特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的）。

另外，若决定要起诉发展商时，业主也必须齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主因为等待发展商完工没有及时起诉，可能最终就得不到赔偿。

如何让烂尾房远离你？

北京圣运：

抛开楼盘的户型、景观、配套不说，一个房子能否成为“放心房”，最基本的要求是能够顺利交到购房者手上，不能烂尾，这是底线，也是让人能够放心买房的最重要前提。

要避免烂尾楼，购房过程中有“两不考虑”：

一是开盘证件不齐全的楼盘不考虑。

在买房前，一定要看好开发商的五证是否齐全，由于目前房地产实行的是预售制，根据相关规定，没工商登记、税务登记，资质不全、手续不全开发商不能施工。购房者千万不能贪图便宜，在开发商证件不齐全不能签订正式的购房合同的情况下，仅以“内部认购”的方式就交钱。

二是不要盲信开发商许诺的高回报、高利润，警惕高风险。

此外，避免买烂尾楼，北京圣运律师圣运律师提醒：还要参考三要素：开发商综合实力、前期销售是否理想以及现房或准现房。

了解开发商的实力是避免买到烂尾楼的第一步。在目前楼市调控不放松的态势下，开发商的实力受到了更大的考验，中小型开发商更加面临着资金链断裂的风险。开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率可以下降80%。这一点是最关键的，但也是一般买房者最容易忽略的地方。

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内容审核：刘超律师

来源：临律-A律所：购房有风险,买到烂尾房怎么办，

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